Americkou hypotéku můžete splatit kdykoli

Americká hypotéka leží na pomezí hypotečního úvěru a spotřebitelského úvěru. Podle prvního je zajištěná zástavním právem k nemovitosti, podle druhého se řídí neúčelovost využití půjčených prostředků – a také kupříkladu pravidla pro předčasné splacení.

Mezi „spotřebitelské úvěry“ nepatří všechny americké hypotéky, ale pouze ty, jejichž výše nepřesáhne 1,88 mil. Kč. Limit je ale dostatečně vysoký, aby se pravidlům pro předčasné splacení vyhnulo jen minimum případů.

Předčasné splacení klasické hypotéky

Splatit předčasně klasickou hypotéku na bydlení je problém. Banky se brání mimořádným splátkám vysokými poplatky za předčasné splacení i části hypotéky, přičemž poplatky se mohou vyšplhat až ke 100 tis. Kč. Některé banky si účtují až 10 % z mimořádné splátky, jiné i 5 % z předčasného splacení za každý rok do konce fixace úrokové sazby – tedy víc, než kolik činí současné úrokové sazby.

Jediným typem hypotéky, který lze splácet kdykoli bez jakýchkoli sankcí, je hypoteční úvěr s variabilní úrokovou sazbou. Variabilní sazby jsou aktuálně velmi nízké, ale vzhledem k omezenému prostoru pro jejich další pokles hrozí spíš jejich nárůst, což je riziko, které nechce přijmout každá domácnost. Navíc, když jsou aktuálně velmi příznivé i sazby s pětiletou fixací, u nichž si klient zajistí příznivou splátku na celou pětiletku.

Bez sankcí lze v ostatních případech splatit hypotéku pouze v době změny úrokové sazby. O nové úrokové sazbě by banky měly včas informovat, ovšem z ohlasů čtenářů tomu tak ne vždy je. Novou sazbu se tak mnozí lidé dozvídají, až když je pozdě na hledání jiné banky. I z tohoto důvodu je vhodné získat nabídky na refinancování hypotéky, i když domovská banka své slovo ještě neřekla. Kromě možnosti odejít se tím zvyšuje i vyjednávací pozice vůči bance.

^REKLAMA

Některé banky navíc umožňují částečné splacení hypotéky i v průběhu fixace úrokové sazby bez postihu. V takovém případě ale bývá mimořádná splátka omezena, nejčastěji na 25 % jistiny. Není navíc výjimkou, že za tuto možnost si klient připlatí buď vyšší úrokovou sazbou, nebo „poplatkem za pružnost“.

Předčasné splacení americké hypotéky

Na americkou hypotéku do výše 1,88 mil. Kč se zákon dívá jako na spotřebitelský úvěr. To má pro klienty nemalou výhodu – mohou kdykoli úvěr předčasně splatit. Sice za mimořádnou splátku zaplatí, ale výše úhrady je přísně limitována.

Banka si u předčasného splacení části či celé americké hypotéky (či jiného spotřebitelského úvěru) může naúčtovat administrativní náklady a náklady na uzavření úrokové pozice. Celkově ovšem poplatek nesmí přesáhnout 1 % z výše mimořádné splátky (a 0,5 % z mimořádné splátky, pokud zbývá do konce fixace úrokové sazby či splatnosti úvěru méně než 1 rok), navíc nesmí být vyšší, než kolik by činily úrokové náklady v případě řádného splacení úvěru v původním termínu.

Administrativní náklady řeší banky zpravidla poplatkem za změnu smlouvy, který se pohybuje v řádu jednotek tisíc korun.

S náklady na uzavření úrokové pozice je to složitější. Jejich výše se odvíjí od rozdílu mezi sjednanými a současnými úrokovými sazbami a dobou do řádné splatnosti úvěru či konce fixace úrokové sazby. Pokud jsou aktuální sazby vyšší než sjednané, je tato část poplatku nulová. V případě, že jsou aktuální sazby nižší než sjednané, zaplatí klient bance rozdíl z nich po dobu do splatnosti úvěru. Přitom stále platí, že celkově může banka klientovi naúčtovat maximálně 1 % (či 0,5 %) z mimořádné splátky navíc.