100% hypotéka: Kolik stojí riziko hypotéky?

Začalo to v Americe…

Na počátku nevole a zpřísnění podmínek českých bank při poskytování 100% hypoték stály americké banky. Ty nejprve pod tlakem politické reprezentace a za podpory hypotečních agentur začaly dávat hypotéky i méně bonitním klientům. Na hypotéky potřebovaly ale zdroje, a tak je balily do úhledných balíčků a na finančním trhu prodávaly dál.

Chvíli to fungovalo… pak ale vzrostly úrokové sazby. Mimo jiné proto, že americká centrální banka začala bojovat s inflací a zvyšovala své úrokové sazby. A najednou lidé přestali splácet. Banky byly nuceny zabavit zastavené domy a vrhnout je na realitní trh. Ceny domů tak klesaly a další lidé nemohli refinancovat své hypotéky… a přestali platit.

Když se zavadí o viklající se kostičku domina, začne padat celá stavba. Stejným způsobem se začal bortit americký finanční trh. A protože se americké úhledně zabalené hypoteční balíčky vyvážely do celého finančního světa, dominové kostky se povážlivě kymácí i v Evropě a Asii.

… a ovlivnilo i Česko

České banky si sice nekupovaly danajské dárky s americkými hypotékami, a když, tak jen v menší míře. Nic vážného. Stejně jako následné finanční zemětřesení na Islandu doznělo v Česku jen nepatrnými záchvěvy. Přesto jsou i české banky napojeny na širý svět financí a když v Americe máchne motýl křídly, v Česku se musíme připravit na průvan.

Hlavním důsledkem světové hypoteční a realitní krize následované finanční krizí a ekonomickou recesí je strach. Ten se šíří finančními institucemi stejně snadno jako stádem ovcí ohrožených vlčí smečkou. Banky zareagovaly bez většího zaváhání – omezily poskytování všech rizikovějších úvěrů a klienty si ještě pečlivěji vybírají. To se dotklo zejména hypoték.

100% hypotéky a jejich cena

Hypoteční trh se zpomalil. Banky přestaly dávat úvěry každému, byť reklamy hovořící o snadném dosažení vlastního bydlení tvrdí něco jiného. S tím a s poklesem cen nemovitostí v zahraničí, o kterém slyší čeští potenciální kupující na trhu realit, si udělal realitní trh zastávku na rozmyšlenou, jakým směrem se dál vydat. A jsme zpět u bank a u 100% hypoték.

Bank poskytujících hypotéky na 100 % zástavní ceny nemovitostí ubývá. Nechtějí nést riziko, že se realitní trh rozhodne pro červenou cestu sestupu místo zeleného růstu. Objevily se spekulace, zda banky neovlivňují své odhadce, aby byli konzervativnější. Odhadce může stanovit odhadní cenu stejného bytu na 3 mil. Kč, ale také na 2,5 mil. Kč. Developerům se tato praktika zvláště nelíbila, zejména když k bytu za 3 mil. Kč dávali kupujícím automobil za 500 tis. Kč.

A tak ani u bank, které 100% hypotéky nabízejí, klienti zpravidla nezískají tolik, kolik by mohli obdržet před rokem či dvěma. Navíc i tak si u banky zpravidla připlatí… kolik?

Tabulka 1: Přirážka banky ke 100% hypotéce oproti 85% hypotéce

Zdroj: Výpočty na základě sazebníků bank

Údaj v tabulce znamená, o kolik je vyšší minimální sazba 100% hypotéky oproti hypotéce na 85 % zástavní hodnoty nemovitosti. Neznamená to, že pokud si necháte v bance spočítat hypotéku na 85 % hodnoty, že případnou 100% budete mít o uvedený počet procentních bodů dražší! Banka vám může naúčtovat i další rizikové přirážky.

Pokud vás banka s vašimi příjmy uzná hodnými k získání hypotéky na 85 % zástavní hodnoty, nemusí vás uznat dostatečně bonitními pro získání 100% hypotéky… nebo vás může zařadit do vyšší rizikové kategorie a místo přirážky 1 procentní bod (tj. např. místo 5 % u 85% hypotéky byste měli úvěr za 6 %) vám naúčtuje přirážku 2,5 procentního bodu (a budete mít úrokovou sazbu 7,5 %).

Česká spořitelna ještě do konce loňského roku dávala standardní přirážku ve výši 0,1 p. b. Od ledna změnila praxi a její přirážka je individuální… lze ovšem předpokládat, že zpravidla vyšší.

Za pozornost stojí také LBBW Bank. Její úrokové sazby jsou „od“ (stejně jako naprostá většina ostatních), ale také nemá pevně stanovenou přirážku k úrokové sazbě. Lze ovšem předpokládat, že získat minimální sazbu se 100% hypotékou se může podařit maximálně tomu, kdo tuto hypotéku vlastně vůbec nepotřebuje…

100% hypotéka… větší riziko i pro klienta

100% hypotéka není rizikovější jen pro banku. Své nevýhody a rizika má i pro klienta. V prvé řadě vyšší úroková sazba se vztahuje na celou výši úvěru – a tak dodatečných řádově 15 % zdrojů stojí při přirážce 1 procentního bodu neuvěřitelných téměř 11,67 %. To už je pro klienta téměř výhodnější si u milionové nemovitosti 150 tis. Kč půjčit na spotřebitelském úvěru…

Riziko na klienta ale číhá i z jiných koutů. Pokud se dostane do svízelné situace, řešením bývá i prodej nemovitosti a jednorázové splacení dluhu. Je to krajní řešení znamenající hledání nájmu, ale je. Jenže… pokud klient nemá ani 15 % vlastních prostředků na pořízení nemovitosti, zřejmě je nebude mít ani v případě, že nemovitost prodá o 15 % níže – a kromě toho, že v takovém případě nebude mít vlastní střechu nad hlavou, bude i nadále dlužníkem banky…