Dilema hypotečních bank: Kvantita nebo kvalita?

Období extenzivního růstu

Hypoteční trh v Česku prošel v uplynulé dekádě bouřlivým vývojem. Zatímco v roce 2000 hypoteční banky spravovaly podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj necelých 32 tisíc hypotečních úvěrů v celkovém objemu smluvní jistiny 58,4 mld. korun, na konci roku 2010 to bylo více než 516 tisíc hypotečních úvěrů. Jejich finanční objem přitom překročil magickou hranici 1 biliónu korun. Necelé tři čtvrtiny z této částky připadají na hypoteční úvěry, které banky poskytly občanům, zbytek na úvěry podnikatelské a komunální.

Tabulka 1: Hypoteční úvěry poskytnuté v letech 2000 – 2010

Zdroj: www.mmr.cz

Období let 2000 – 2007 lze v hypotečním bankovnictví bez nadsázky označit za dobu extenzivního růstu. Světové i české ekonomice se dařilo, reálné příjmy obyvatel rostly, úrokové sazby klesaly a všude vládl bezbřehý optimismus. Zájemci o pořízení vlastního bydlení se jenom hrnuli a banky meziročními přírůstky poskytnutých hypotečních úvěrů překvapovaly samy sebe. Počet poskytnutých hypotečních úvěrů během 8 let narostl téměř 10krát a jejich finanční objem více než 11krát.  

Pro banky nadlouho bylo prioritou získávání co největšího počtu nových klientů. Ve svých reklamách zájemcům o bydlení tvrdily, že hypotéku zvládne splácet každý. Hlavním lákadlem se stala nabídka dumpingových úrokových sazeb. Bohužel jejich výhodnost obvykle končila po uplynutí prvního období fixace. Sazby pro nového a stávajícího klienta se u stejné banky mohly se často lišily o 1,5 procentního bodu nebo i více. V boji o získání co největšího tržního podílu se na etiku, ani udržení klientů příliš nehledělo.

Skrytý půvab refinancování

Situace se začala v roce 2007 poněkud měnit. Banky v jeho průběhu sice poskytly historicky největší počet 85 757 hypotečních úvěrů v celkovém objemu přes 184 mld. korun, z toho ale většinu netradičně v prvním pololetí (53,7 % podle počtu a 51,4 % podle objemu). Dosavadní exponenciální růst hypotečního trhu přestal být udržitelný. Většina bonitních zájemců o bydlení hypotéku již měla a pro většinu ostatních začalo být její získání kvůli růstu úrokových sazeb a větší obezřetnosti bank při poskytování úvěrů problematické.

Zatímco v květnu 2007 průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů měřená ukazatelem FINCENTRUM HYPOINDEX dosahovala 4,27 %, o šest měsíců později to bylo už 5,28 %. Svého maxima 5,82 % pak sazby dosáhly v srpnu 2008, kdy se na investory ze všech stran valila jedna špatná zpráva za druhou a mezibankovní trh prakticky přestal fungovat. Banky si uvědomily, že ne každý žadatel o hypoteční úvěr je pro ně zajímavý, a zaměřily se na přetahování nespokojených bonitních klientů od konkurence.

Refinancování již částečně splacených úvěrů totiž nabízí jednak bezpečnější poměr výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti a zároveň i klienta, který osvědčil svou ochotu i schopnost poskytnutý úvěr řádně splácet. Obojí je samozřejmě lákavé zejména v době ekonomické nejistoty. Údaje o tom, jakou část z celkového objemu 185 mld. korun hypotečních úvěrů poskytnutých v roce 2008 připadlo na refinancované úvěry a kolik na úvěry nové, nejsou dostupné, ale o zanedbatelné částky se nejspíš nejedná.

Tabulka 2: Hypoteční úvěry poskytnuté v letech 2002 – 2010

*) V roce 2009 nebyla data u jedné z bank dostupná.

Zdroj: www.mmr.cz

Krizové období se protáhlo

Rokem skutečného propadu hypotečního trhu se stal až rok 2009. Úrokové sazby zůstávaly blízko svých historických maxim. V lednu 2009 FINCENTRUM HYPOINDEX reportoval průměrnou úrokovou sazbu na úrovni 5,74 %,  v prosinci pak 5,61 %, což byl zároveň i průměr za celých 12 měsíců. Hlavním důvodem pro setrvávání úrokových sazeb na nepříjemně vysoké úrovni byly především rizikové přirážky bank, které se obávaly budoucí schopnosti klientů splácet řádně a včas finanční závazky.

Nejistotu prohlubovala rovněž neutěšená situace na realitním trhu, který během krize prakticky zamrzl. Katastrofické scénáře o strmém pádu cen rezidenčních nemovitostí se sice nenaplnily, ale zástavní hodnota řady nemovitostí přesto poklesla. Zejména v případě bytů došlo k paradoxní situaci, kdy se nabídka cenově míjela s poptávkou, aniž by se to výrazněji promítalo do cen. Prodejci v čele s developery ze svých požadavků nechtěli slevovat bez ohledu na to, že zájemci o pořízení bytu jejich ceny zjevně nehodlali akceptovat.

S oživením ekonomiky úrokové sazby konečně na počátku roku 2010 začaly klesat. V polovině roku se pak bezmála po třech letech vrátily pod 5 % a na jeho konci se dostaly na svou předkrizovou úroveň. Banky se také začaly více vzájemně hlídat a jejich nabídky se začaly velmi podobat. Počet i objem poskytnutých hypotečních úvěrů sice ve srovnání s rokem 2009 stoupl, ale nepříliš výrazně. Výsledky přitom jen lehce překonaly polovinu úrovně z let 2007 a 2008.

Graf 1: Vývoj Fincentrum Hypoindexu od ledna 2007 do ledna 2011

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Příliš mnoho neznámých

Konec loňského a začátek letošního roku je v oblasti úvěrového financování bydlení v mnoha směrech  atypický. Na jedné straně světová i česká ekonomika vykazují nepřehlédnutelné známky oživení. Na druhé straně stále přetrvávají obavy z návratu krize. Hodnota souhrnného ukazatele FINCENTRUM HYPOINDEX v lednu 2011 klesla na povzbudivých 4,20 % a realitní trh se zvolna rozehřívá. Ceny nových bytů však příliš neklesají a jejich nabídka se strukturálně nemění.

Oživení zájmu o hypotéky určitě neznamená návrat k extenzivnímu růstu z předkrizových let. Spíše signalizuje snahu zájemců o bydlení využít nízkých úrokových sazeb a cen bytů s 10% DPH. Co s trhem udělá nejen změna DPH, ale celý balík vládních úsporných opatření s nabídkou a cenami bytů, inflací i finanční situací obyvatel, je velkou neznámou. Nepříjemností může být nejen očekávaný růst základních úrokových sazeb, jímž ČNB nejspíš začne brzdit inflaci, ale i poměrně vysoká nezaměstnanost.

Spotřebitelské ceny v lednu 2011 vzrostly v porovnání s prosincem 2010 o pouhých 0,7 %, což byl nejnižší lednový meziměsíční růst cen od roku 2005. Otázkou však je, co s inflací udělá celosvětový růst cen ropy, komodit a potravin. Další velkou neznámou je budoucí vývoj

ceny zdrojů, které hypoteční banky potřebují pro financování úvěrů. Situace na evropském mezibankovním trhu zůstává velmi napjatá a předlužení některých zemí eurozóny ještě může přinést řadu nepříjemných překvapení.

Dvakrát do stejné řeky nevstoupíš

Hypoteční banky letos čeká přelomový rok. Budou se muset vypořádat s dilematem, jakou strategii mají ve své obchodní a marketingové politice upřednostnit. Zda mají – tak jako to dělaly doposud – využít aktuálního oživení na trhu a preferovat dosažení co největšího obratu, nebo zda mají vzít v potaz i dlouhodobější cíle. Masové poskytování úvěrů na základě automatizovaného hodnocení bonity žadatelů skóringovým modelem opřeným o statistické zpracování historických dat je totiž ošidnější, než bylo kdy dřív.

Individuální přístup ke klientovi ve všech fázích úvěrového obchodu je pro banku komplikovanější a nákladnější. Umožňuje ale zohlednit specifické požadavky klientů a pružněji reagovat na vývoj situace. Na neschopnost přizpůsobit se dostatečně rychle změnám vnějších podmínek nedoplatili jen dinosauři. Následovat je zanedlouho zřejmě budou například stavební spořitelny, které již pomalu začínají vyklízet své pozice na trhu úvěrů na bydlení, aniž by proti tomu cokoliv smysluplného dělaly.

Podobně na tom budou i developeři chrlící znovu a znovu tisíce bytů v monstrózních projektech za ceny, které jim nikdo není schopen nebo ochoten zaplatit. Řada lidí se sice teď ještě nechá zlákat a využije aktuální možnosti sjednat si hypotéku za velice zajímavých úrokových podmínek. Za pár měsíců ale může být všechno jinak. Hypoteční banky zaměřené jenom na sledování kvantitativních ukazatelů by pak asi byly nuceny narychlo oprašovat své krizové scénáře.