ECM: Kvalitní nemovitosti, ale nejistota pro akcionáře

I když společnost ECM není tak mediálně "provařená" jako její konkurent ORCO a její problémy nejsou tak viditelné, neznamená to, že by na tom byla o moc lépe. Spíše lze říct, že se jí problémy podařilo lépe "ututlat". Propad na trhu s nemovitostmi však zasáhl prakticky všechny společnosti působící v tomto segmentu trhu a nevyhnul se tak ani české ECM a v poslední době se o jejích problémech stále častěji dozvídají i zděšení akcionáři.

Vznik společnosti je datován, podobně jako u již zmiňovaného konkurenta na BCPP, do roku 1991. Společnost se rovněž orientuje především na český trh s nemovitostmi, což bylo dáno také tím, že majitelem společnosti byl Milan Janků, který 100% ovládal ECM Group N. V., která byla 100% vlastníkem ECM Real Estate Investments. Vstup společnosti na burzu je datován na konec roku 2006, kdy se její majitel rozhodl svézt se na trendu vládnoucím na akciovém trhu a získat tak potřebné prostředky na expanzi a rozvoj společnosti.

Akcie byly trhákem

Zájem investorů o akcie další developerské společnosti byl v době nemovitostního boomu skutečně obrovský, i když právě oproti Orcu bylo nevýhodou společnosti jednostranné zaměření právě na trh v ČR (i když plány na vstup na ruský trh byly reálné) a poněkud malá velikost společnosti. Ani to však nebránilo tomu, aby investoři vzali titul útokem (jen v prvním dnu akcie posílila o více než 200 korun, když z otevírací ceny 1318 Kč dosáhla denní maximum 1530 Kč). Po prvních dnes se sice začaly projevovat problémy související s menší kapitalizací a akcie byla poměrně volatilní, ani to však nakonec nezabránilo v jejím výrazném růstu v dalších týdnech.

Zlaté časy však na rozdíl od Orca netrvaly dlouho a maxima dosáhla společnost o čtyři měsíce později (v polovině dubna to bylo 2070 Kč, což je více než 57% přírůstek). Sešup z vrcholu byl mnohem výraznější, než u konkurenta. Přesně na přelomu let 2007 a 2008 se cena akcie dostala pod hranici 1 200 Kč a do konce ledna již atakovala 700korunovou hranici. Kdo tehdy věřil tomu, že po výrazné korekci se na trzích dostaví, nejspíše prodělal, protože cena akcie se již nikdy nepodívala nad 900 korun a do konce roku se dostala dokonce na 260 Kč.

Od té doby to ale se společností jede nadále z kopce a investoři se s určitými časovými odstupy dozvídají novinky, které je určitě nepotěší. Společnost se díky zhoršující situaci na realitním trhu ve střední Evropě dostává do velkých finančních problémů a v roce 2008 dosahuje ztrátu přes 90 milionů eur. Koncem roku se dokonce začalo spekulovat o stažení společnosti z burzy, zejména v souvislosti s nákupem akcií ze strany majoritního vlastníka Milana Janků, který v té době vlastnil téměř 85 % akcií (společně s privátní emisí akcií pro ECM Group).

^REKLAMA

V průběhu roku se cena akcie dostala maximálně ke hladině 400 Kč za akcii, dobré zprávy ale byly spojeny především v souvislosti s vytvořením PPF ECM holdingu, který znamenal pro společnost nezbytné kapitálové zázemí a pro investory alespoň malou šanci, že společnost se dostane ze svých problémů. Problémem, který si ale asi všichni investoři neuvědomili, byla skutečnost, že Milan Janků dal do holdingu ECM Group s výjimkou právě ECM REI, která je kotovaná na burze.

Společně se zhoršující se situací na trhu nemovitostí začíná také růst zadlužení společnosti, které vyvrcholilo porušením podmínek některých emisí dluhopisů o tom, že dluh společnosti v poměru k aktivům nesmí překročit 65 %. Poměr dluhu ECM přitom tuto hranici překročil již v roce 2007, tato informace se nakonec dostala na světlo světa až letos. I zde se pak začalo ukazovat, že podobně, jako Orco, které je přitom ještě pod větším mediálním tlakem, i ECM se uchyluje k tomu, že informace poskytuje jen velmi nerado.

Podobná situace pak nastala kolem valné hromady majitelů dluhopisů, na níž se rozhodovalo, jestli bude společnost nucena splatit celý dluh plus penále najednou, nebo dojde k restrukturalizaci dluhu. Vedení ECM se nakonec podařilo dlužníky přesvědčit, že okamžité řešení, při němž by společnost byla nucena urychleně prodat své nemovitosti za nevýhodnou cenu a dlužníci dostali 40 % svých peněz, nebude velmi výhodné. Raději přistoupili na restrukturalizaci, při níž jsou šance, že ze své investice dostanou mnohem více. Kromě toho, že zveřejnění této zprávy se značně protahovalo, nedávají akcionářům mnoho optimismu ani další spekulace o tom, že majitel společnosti Milan Janků se zbavuje svého podílu ve společnosti, převádění know-how do PPF Holdingu a prodávání nemovitostí pod cenou.

Právě vlastněné nemovitosti a rozpracované projekty jsou přitom jedním z pozitiv, které analytici na společnosti oceňují poměrně kladně. Pro společnost je relativně diverzifikované portfolio stále ještě tím, co z hlediska investorů může společnost zachránit v dobách nejhorších. Společnost se neorientuje pouze na komerční a kancelářské nemovitosti, ale také rezidenční reality a zatím má stále ještě kam sáhnout, pokud se objeví větší problémy.

^REKLAMA

Stále častěji to ale vypadá, že zmiňované portfolio společnosti již nebude velmi dlouho chloubou společnosti. Velké plány na zástavbu pražské Pankráce, kde by měl stát komplex City, sice vypadají dobře, společnost se ale rozhodla, respektivě byla nucena kvůli nedostatku peněz, většinu budov, nebo ještě nedokončených projektů prodat. Koncem roku prodala společnost projekt Citi Tower, a v květnu pak prodala nepostavenou budovu City Court a dvě budovy City Empiria a City Forum. Většinu peněz však společnost spotřebovala na splacení dluhů a budovy navíc musela prodat za poměrně nízkou cenu. Přeceňování portfolia bylo konec konců také jednou z příčin ztráty přes 60 milionů eur za minulý rok, přičemž v prvním čtvrtletí letošního roku to pak bylo dalších 6 milionů eur.

Jediným pozitivem pro společnost pak zůstává expanze na trhy v Rusku, kde společnost chystá výstavbu nákupního centra, a v Číně, kde také chystá výstavbu nákupního obchodního centra v Pekingu, na nějž už dostala úvěr. Jelikož ale čínský realitní trh vykazuje spíše známky nafouklé bubliny, nemusí být tento projekt až takovým ternem, jak se na první pohled zdá.