Hypotéka se "spořicím účtem": Zase méně možností

Úroky na spořicích účtech padají. Aktuálně se pohybují kolem 2 % ty z lépe úročených. Navíc z úroku ještě zaplatíte daň z příjmů. Zhodnocení lze dosáhnout ale mnohem vyššího a navíc nezaplatíte ani korunu na dani. Stačí mít tu správnou hypotéku.

Říká se jí offsetová hypotéka nebo hypotéka s bilančním mechanismem. Její princip je poměrně jednoduchý: Banka vám schválí hypotéku v určité výši a tu splácíte klasickou anuitní splátkou. K hypotéce dostanete ale zároveň "bilanční účet", jehož význam je zásadní. Peníze, které na bilanční účet uložíte, snižují objem prostředků, které máte od banky půjčené – a tím snižují i úroky placené bance.

Máte-li tedy kupříkladu hypotéku na 1 mil. Kč a zároveň na bilančním účtu uloženo 100 tis. Kč, úroky zaplatíte jen z částky 900 tis. Kč. Proč je to zásadní výhodou?

Každá domácnost nejen při čerpání hypotéky by měla mít určitou likvidní rezervu – tedy peníze, které může využít v mimořádných situacích, jako je ztráta zaměstnání, nemoc, neočekávaná porucha automobilu apod. Likvidní rezerva by se řádově měla pohybovat na úrovni šesti měsíčních příjmů (výdajů) domácnosti.

Rozdíl mezi příjmy a výdaji domácnosti není zpravidla příliš vysoký – a to bez ohledu na výši příjmů. Optimální je, pokud domácnost odkládá na dlouhodobé spoření/investice alespoň 10 % příjmů.

^REKLAMA

Domácnost s hypotékou a dostatečnou likvidní rezervou se tak dostává do situace, kdy platí řádově 4,5 % za půjčené peníze formou hypotéky (méně šťastné domácnosti i více) a zároveň dostávají od banky úrok kolem 2 % (po zdanění 1,7 %). 100 tis. Kč rezervy (kterou by měla mít domácnost s příjmem necelých 20 tis. Kč čistého měsíčně) ji tak stojí 2 800 Kč ročně (233 Kč měsíčně) na úrocích, které navíc zaplatí bance na úrocích hypotéky.

Začala mBank, štafetu převzala Raiffeisenbank

S offsetovou hypotékou na český trh přišla jako první mBank v rámci své mHypotéky a její "vlastnosti" mBilans. Nejprve nabízela bilanční účet a s ním možnost snížení úroků z hypotéky ke každé poskytnuté hypotéce – včetně neúčelových. Nic ale netrvá věčně. Banka v období "hypoteční krize" omezila poskytování veškerých hypoték a službu mBilans nabízela již jen k "odlehčené" hypotéce mHypotéka Light. Ani to jí ale příliš dlouho nevydrželo a nyní již offsetovou hypotéku nenabízí vůbec.

mBank je v tomto směru poměrně zvláštním ústavem. Banka pochází z Polska, ovšem od letošního jara zajišťuje její komunikaci směrem k veřejnosti její slovenská sestřička. Možná i proto se nám k dotazům na otázky týkající se uživatelů hypotéky s bilančním mechanismem (jací klienti a jak významně mBilans využívají) dostalo od Mateja Kubinca, PR Specialist BRE Bank SA, pobočka zahr. banky mBank v SR, jen velmi stručné odpovědi: "Bilančný mechanizmus k hypotékam neponúkame."

^REKLAMA

Na jaře letošního roku přišla s nabídkou offsetové hypotéky Raiffeisenbank. Podmínky získání hypotéky s bilančním mechanismem jsou u banky stejné jako u klasické hypotéky. "Pokud má pro klienta mít tento typ hypotéky smysl, měl by mít po dočerpání hypotéky nějaké prostředky na vklad na spořící účet, aby si mohl snižovat splátky," uvádí Tomáš Kofroň, tiskový mluvčí Raiffeisenbank.

Podmínky offsetové hypotéky Raiffeisenbank jsou téměř totožné s klasickou hypotékou od téže banky. Liší se pouze v jediném parametru: V úrokové sazbě, která je přibližně o 0,2 procentního bodu vyšší. Maximální splatnost hypotéky je stejná jako u klasické 30 let, maximální výše úvěru dosahuje 90 % zástavní hodnoty nemovitosti. Poplatky za schválení i vedení úvěru jsou stejné jako u klasického.

"Bilancujeme uložené prostředky až do výše nesplacené jistiny, takže kdo takové prostředky má, neplatí žádné úroky," uvádí Tomáš Kofroň. Toto nemusí být vždy standard. Banka si může stanovit, že klient může mít na bilančním účtu jen určitý podíl nesplacené jistiny. V tomto případě ovšem klient s offsetovou hypotékou (pokud má dostatečné volné finanční prostředky) získává významně levný neúčelový kontokorentní úvěr. Jak to?

Máte na vlastní nemovitost? Berte offsetovou hypotéku!

Pokud má klient prostředky na pořízení vlastní nemovitosti (a úvěr by nepotřeboval), může získat velmi levný neúčelový kontokorent. Postup je jednoduchý: Zvolenou nemovitost nebude financovat vlastními prostředky, ale na 70 % zástavní ceny nemovitosti (pro tuto úroveň, kromě 50% hypoték, jsou úrokové sazby nejnižší) si vezme offsetovou hypotéku, z níž nemovitost zaplatí. Následně vloží své volné prostředky na bilanční účet.

Co je výsledkem? Klient zaplatí poplatek za získání hypotéky (u Raiffeisenbank zdarma) a za odhad ceny nemovitosti, dále bude platit 150 Kč měsíčně za vedení úvěru a každý měsíc bude splácet patřičnou část jistiny tak, aby byl úvěr za 30 let splacen. Nebude platit žádné úroky. Když ale bude potřebovat úvěr na libovolný účel (opravdu libovolný), může využít peníze z bilančního účtu – a zaplatí jen úrok ve výši úroku z klasické účelové hypotéky zvýšený o dvě desetiny. Jedná se tak o nejlevnější a nejsnáze získatelný neúčelový úvěr.