Hypotéky: Jste připraveni na zvýšení úrokových sazeb?

Banky v poslední době naznačují snižování úrokových sazeb. V nedávné době oznámila Hypoteční banka další přechodné snížení úrokových sazeb Hypotéky po webu na 5,15 %, její krok následovala GE Money Bank, jejíž tří a pětiletá fixace začíná na 4,99 % a která odpouští poplatek za sjednání hypotéky. Přesto… opatrnosti není nikdy dost, a tak je dobré být připraven i na nepříznivý vývoj úrokových sazeb.

Získat hypoteční úvěr dnes je náročnější než před rokem, nemluvě před dvěma či třemi, kdy banky rozdávaly peníze pomalu vidlemi. Banky jsou obezřetnější a své budoucí klienty si mnohem pečlivěji prověřují. Rozhodně to má ale význam i pro jejich zákazníky.

Nesezná-li banka žadatele o hypotéku schopným splácet, měl by se člověk v prvé řadě zamyslet nad tím, proč ho banka odmítla: Je banka zbytečně přísná? Nebo je má situace opravdu tak nejistá… Budu skutečně mít dostatek peněz na splácení hypotéky – a to i za nepříznivých okolností, jako je ztráta zaměstnání, nemoc, úraz…. Budu mít dostatečné rezervy pro překlenutí výpadku příjmů?

A nemusíme chodit ani do nepříznivých životních situací. Kdo čerpal hypotéku v druhé polovině roku 2005, mohl se ucházet o úrokovou sazbu kolem 3,6 % – a to je jen průměrná podle FINCENTRUM HYPOINDEXu. Dnes mu banka pravděpodobně nabídne sazby o 2 procentní body vyšší. Jak se taková změna promítne do rodinného rozpočtu?

Nejprve se podívejme, jakou splátku bude mít milionová hypotéka při různých úrokových sazbách a délkách splatnosti.

Tabulka 1: Výše splátky hypotéky v objemu 1 mil. Kč

Zdroj:
Vlastní výpočty

Je-li hypotéka v jiné výši, stačí splátku v tabulce vynásobit příslušným koeficientem – např. je-li ve výši 2 mil. Kč, splátku je třeba vynásobit dvěma, je-li hypotéka 800 tis. Kč, splátku v tabulce je třeba vynásobit 0,8.

Jak se zvýší splátka milionové hypotéky při růstu úrokových sazeb při zachování splatnosti ukazuje Tabulka 2.

Tabulka 2: Růst splátky hypotéky ve výši 1 mil. Kč při růstu úrokových sazeb

Zdroj:
Vlastní výpočty

Za pozornost stojí několik skutečností. V prvé řadě splátka hypotéky roste při růstu úrokových sazeb rychleji při delších splatnostech. Čím delší je tedy splatnost hypotéky, tím více je výše splátka citlivá na změnu úrokových sazeb – pochopitelně oběma směry.

Čím vyšší je aktuální úroková sazba, tím více dopadne na splátku její změna. Vzroste-li kupříkladu úroková sazba milionové hypotéky s 20letou splatností ze 3 % na 3,5 %, zvýší se splátka o 254 Kč. Pokud ale sazba vzroste ze 7,5 % na 8 %, zvýší se splátka o 308 Kč.

I v tomto případě lze změnu splátky milionové hypotéky jednoduchým výpočtem upravit na hypotéku libovolné výše.

A jak by dopadl klient s 20letou hypotékou, který před 4 lety získal úrokovou sazbu 3,5 % a nyní má k dispozici 5,5%? Jeho splátka by vzrostla o 1 079 Kč – z 5 800 Kč na 6 879 Kč, tedy o rovných 18,6 %. A to už je rozdíl, který může být v rodinném rozpočtu znát.

Chcete nižší splátku?

Jedním ze způsobů, jak zabránit při konci období fixace zvýšení splátky, pokud selže vyjednávání s bankami, je prodloužení splatnosti úvěru. V tomto směru mají výhodu lidé, kteří čerpali hypotéku s krátkou dobou splatnosti. V nejsložitější pozici jsou ti, kteří mají splatnost 30letou a delší a krátkou dobu fixace.

Tabulka 3: Změna splátky hypotéky ve výši 1 mil. Kč při prodloužení splatnosti úvěru

Zdroj:
Vlastní výpočty

Zcela pochopitelně lze dosáhnout největšího snížení splátky úvěru při prodloužení splatnosti z krátké splatnosti. Relativní prodloužení je v takovém případě největší (z 10 na 15 let se splatnost prodlouží o 50 %, kdežto z 25 na 30 let jen o 20 %).

Efekt prodloužení splatnosti úvěru klesá s výší úrokové sazby. Čím je úroková sazba vyšší, tím prodloužení splatnosti přinese menší úsporu na výši splátky.

Jak zabránit ohrožení rodinného rozpočtu?

Zvýšení splátky hypotéky či jakákoli jiná nepříznivá situace dopadající na příjmy či výdaje domácnosti může mít za následek platební neschopnost a rodina se může dostat do prodlení s platbou. To pak má další důsledky: Především lze očekávat, že v příštím období fixace bude bankou nabídnuta vyšší než běžná úroková sazba, protože se dlužník zapsal jako neplatič, a jiná banka nebude chtít ze stejného důvodu hypotéku refinancovat.

Předejít nepříznivé situaci nelze vždy. Možné je ale minimalizovat její následky. Základem je již z počátku pečlivé zvážení, zda domácnost bude schopna i v případě výkyvů příjmů či výdajů hypotéku řádně splácet. Pokud je žádost o půjčku bankou odmítnuta, je vhodné nejprve hledat důvody, proč tomu tak bylo, než hledat „pomoc“ u nebankovních úvěrových domů.

Základem by měla být též dostatečná rychle dostupná (likvidní) finanční rezerva. Pokud domácnost tuto rezervu vytvoří, neměla by v období konce fixace úrokové sazby podlehnout pokušení celou rezervu vložit do mimořádné splátky úvěru, přestože tím sníží svou splátku a i úrokové náklady (likvidní rezerva je zhodnocována vždy méně, než kolik činí úroky hypotéky). Proč, než hledat „pomoc“ u nebankovních úvěrových domů.

Základem by měla být též dostatečná rychle dostupná (likvidní) finanční rezerva. Pokud domácnost tuto rezervu vytvoří, neměla by v období konce fixace úrokové sazby podlehnout pokušení celou rezervu vložit do mimořádné splátky úvěru, přestože tím sníží svou splátku a i úrokové náklady (likvidní rezerva je zhodnocována vždy méně, než kolik činí úroky hypotéky). Proč?

Nenadálá situace může nastat kdykoli. Nastala-li by v brzkém období po uhrazení mimořádné splátky a vyčerpání finanční rezervy, může domácnost čelit platební neschopnosti – a nic nepomůže, že má splácet místo původních 20 tis. Kč měsíčně jen 10 tis. Kč měsíčně.