Jak pořídit dětem byt, který zaplatí někdo jiný?

Mladí lidé nemají při pořizování vlastního bydlení jednoduchou pozici nikde ve světě, obzvlášť pak v České republice. Rostoucí ceny bytů dělají vlastní bydlení pro mnohé nedostupným. A protože průměrné platy začínajících pracovníků nejsou zdaleka tak vysoké, aby si mohli pořídit vlastní byt, mladí lidé mají ve skutečnosti jen tři varianty: Bydlet i nadále u rodičů, jít do pronájmu nebo si vzít hypotéku.

Poslední variantou (hypotékou) řeší své bydlení mnoho mladých rodin. Ani tato varianta ale není příliš příjemná. Pokud si totiž vaše dospělé děti pořídí byt v hodnotě milion korun na hypotéku se splatností 15 let, při současných úrokových sazbách je měsíční splátka hypotéky vyjde na cca 7 000 Kč. A když k tomu připočítáte další 2 000 Kč na plyn, elektřinu, vodu a topení, každý měsíc musí jen za bydlení utratit 9 000 Kč. Vezmou-li si tedy hypotéku ve svých 25 letech, až do 40 budou muset každý měsíc odkládat necelých deset tisíc korun. Ať se děje, co se děje.

Starost o finanční budoucnost svých dětí nechává jen málo rodičů chladnými a snaží se jim proto pomoci. Někteří zakládají svým dětem vkladní knížky, na které přispívají každý měsíc několika stokorunami. Jiní uzavírají životní pojištění s tím, že výplatu anuity naplánovali na dobu, kdy jejich dítě dospěje. A další jednoduše počítají s tím, že v dospělosti dětem přispějí nějakou částkou z vlastních úspor.

Tento postup je sice chvályhodný, ale současně nebezpečný.

Pokud spoříte peníze v hotovosti, riskujete, že podlehnete vábení je utratit. Tu se porouchá auto, tam je nutné vyměnit lednici… a přestože plánujeme, že částku, kterou si ze spořícího účtu půjčíme, brzy vrátíme, ne vždy se nám to podaří. A v dospělosti dětí najednou zjistíme, že místo statisíců korun je na účtu jen zlomek.

Budete-li dostatečně vytrvalí, můžete v dospělosti předstoupit před svého potomka a se slovy „tu máš na začátek“ mu předat vkladní knížku s příjemně vysokou částkou. Když si ale vzpomeneme na své vlastní dospívání, uvědomíme si, že v tomto věku pro nás nebylo prioritou vlastní bydlení, ale spíše zábava. Částka předaná v hotovosti se tak může v rukách 20letého „finančníka“ rychle proměnit ve značkové oblečení, nové auto a zábavné večírky s přáteli. Dvacet let vašeho odříkání se pak může během několika měsíců úplně rozplynout.

^REKLAMA

Budete-li každý měsíc spořit např. 1 000 Kč na termínovaný vklad, při 2% úroku a stejně vysoké inflaci nebudou vaše úspory nijak růst. Za 20 let tak naspoříte 240 000 Kč. Ale za tuto částku si vaše dítě z vlastního bydlení pořídí tak maximálně jeho vybavení.

Navíc, každá koruna, kterou při tomto postupu budete spořit, půjde z vaší vlastní kapsy. Nikdo vám na bydlení vašich dětí nepřispěje. A celých 100 % úspor budete muset zaplatit ze svého.

Pokud vás při čtení těchto řádků přepadá úzkost, nejste sami. Podobné pocity prožívá mnoho rodičů. Uvědomí si totiž, že klasické postupy na to, aby jejich děti mohly začít svůj život bez existenčních starostí, nestačí. Standardním střádáním z průměrného platu na další byt za 15 – 20 let nenašetříte.

Metoda, jak toho dosáhnout, ale existuje. A má hned několik předností:

• Během doby spoření nemusíte bojovat s nutkáním na úspory sáhnout. Peníze totiž budou bezpečně uloženy (a přesto pod vaší 100% kontrolou).
• Při předání „úspor“ nebude váš potomek zlákán vidinou hotových peněz. Nebudete mu totiž předávat hotové peníze, ale klíče od jeho vlastního bytu.
• Hodnota vašich úspor bude růst rychleji, než bankovní vklady. A protože navíc bude držet i krok s inflací, váš výnos bude oproti ostatním alternativám mnohonásobně vyšší (ale přitom stejně bezpečný).
• A nakonec, což je asi nejpříjemnější, nebudete na bydlení vašich dětí spořit jen z vlastní kapsy, ale dvě třetiny (nebo dokonce více) hodnoty bytu pro vaše dítě zaplatí někdo úplně jiný.

Co je to za „zázračnou“ metodu? A jak ji můžete použít i vy? Následující postup je běžný v zahraničí a v poslední době jej začíná využívat i mnoho českých rodin, přestože o tom nahlas nemluví.

^REKLAMA

Celá „metoda“ je naprosto jednoduchá: Koupíte byt, který budete až do dospělosti vašeho dítěte pronajímat. Hypotéku, kterou na nákup bytu použijete, bude z velké většiny splácet nájemce. A pořízení vlastního bydlení pro vaše dítě vás tak v ideálním případě vyjde jen na několik set korun měsíčně.

Nevěříte? Na následujícím příkladu bytu v hodnotě 1 000 000 Kč si ukážeme, jak to celé funguje. (Milionový byt může být na některá městečka luxusem, ve větším městě naopak pouhou garsonkou. Protože je tento článek ale určen lidem z celé republiky, budeme se při výpočtu držet právě 1 mil. Kč a částky si tak můžete poměrově přepočítat podle hodnoty bytů ve vašem okolí.)

Půjčíte-li si v bance jeden milion korun na 20 let s úrokovou sazbou 3,5 %, měsíční splátka vás vyjde na 5 800 Kč (při aktuální průměrné sazbě 5,67 % činí měsíční splátka 6 975 Kč). Spořit necelých šest (resp. sedm) tisíc měsíčně by bylo pro standardní rodinný rozpočet neúnosné, ale ani to není potřeba.

Váš byt můžete pronajmout za tržní nájemné, které u bytu v hodnotě jednoho milionu korun dělá zhruba 5 500 Kč. Přibližně 30 % nájmu vydáte za náklady spojené s vlastnictvím bytu (vedení účtu, pojištění, společenství vlastníků, fond oprav, údržba). A váš čistý výdělek je tedy 3 850 Kč. K dorovnání rozdílu mezi hypotéční splátkou a volnými penězi, které vám z nájmu zůstanou, pak stačí jen 1 950 Kč (resp. 3 125 Kč při současných úrokových sazbách). Dvě třetiny (66,4 %; resp. 55,2 %) nákladů na pořízení bytu za vás tedy platí někdo jiný.

(Z rozdílu mezi příjmy a výdaji je přirozeně nutné zaplatit také daně a jejich výše závisí na vašich ostatních příjmech. Pokud však daňově uznatelné výdaje převýší příjmy, finanční úřad vám navíc – formou zápočtu ztráty oproti jiným podnikatelským příjmům – jakoby navíc ještě přispěje.)

^REKLAMA

Tato kalkulace počítá s tím, že si vypůjčíte celý milion. Pokud ale máte již nějaké peníze ušetřené (anebo prodáte chatu, na kterou už nejezdíte), můžete jejich pomocí hypotéku snížit. Část bytu tak zaplatíte z úspor, zbytek z hypotéky.

Závěr je tedy jednoznačný: Pokud dokážete měsíčně ušetřit několik set korun, můžete za tuto částku koupit další byt, který můžete pronajímat a v dospělosti jej předat vašemu dítěti zcela splacený a bez závazků.

Abychom ale byli objektivní, je nutné upozornit i na rizika. Nákup a pronajímání bytu není vhodnou strategií pro každého. Ne každý je ochoten si vypůjčit peníze, ne každý umí jednat s lidmi, ne každý se dokáže orientovat v povinnostech pronajímatele a ne každý dokáže vyřešit problémy, které při pronajímání bytů čas od času vznikají.

Bylo by také naivní si myslet, že investování do bytů probíhá formou "otevřu noviny, pojedu se podívat na pár bytů, jeden koupím, dám do novin inzerát a následující den jej pronajmu". Je spousta věcí, na co si lidé musí dávat pozor, jak při nákupu bytu postupovat a vyjednávat, aby jej získali za méně, než inzerovanou cenu, kde hledat „levné“ byty se slevou 20 – 50 %, jak byt připravit k pronájmu, aby za něj získali co nejvyšší nájem, jak vybírat mezi nájemníky, na jaká právní úskalí si dávat pozor atd.

Nákup a pronajímání bytů není v žádném případě způsob, jak vydělat peníze "rychle a bez práce". Pokud ale chcete vašim dětem zjednodušit start do života, právě tímto způsobem jim můžete pořídit vlastní byt bez toho, aniž by to pro vás znamenalo velké odříkání. Pokud se vaše děti navíc osamostatní dříve, mohou se do bytu nastěhovat před jeho úplným zaplacením a převzít splácení hypotéky sami.

Výše uvedený výpočet jsme prováděli v době, kdy byly hypotéky za 3,5 % ještě reálné a můžete přirozeně namítnout, že s rostoucími sazbami klesá i výhodnost takového nákupu. Ano, při vyšší úrokové sazbě nájemce již nebude vašim dětem přispívat celými 66,4 %, ale třeba jen polovinou. Nebo i menším podílem. Stále ale platí, že za koupený byt neplatíte plnou cenu, ale jen část. A zbytek za vás zaplatil někdo jiný.

Vezměte si tedy kalkulačku, tužku a papír a začněte počítat. Kolik můžete každý měsíc ušetřit? Jak velkou hypotéku můžete získat? Kdy budou vaše děti dospělé? Odpovědi na tyto otázky vám určí, zda je tento postup ve vaší situaci možný. A pokud ano, můžete začít hledat vhodný byt už dnes.

Začnete-li vašemu dítěti ukládat peníze právě touto formou, při předávání klíčů od bytu v jeho dospělosti vás budou hřát na srdci hned dva příjemné pocity. Ten první bude pramenit z hrdosti na to, že jste jim zjednodušili start do života. A ten druhý ze zjištění, že jste jim na vlastním příkladu ukázali, že k dosažení finanční nezávislosti nevede cesta pouze přes vysoké příjmy, ale že stejného výsledku mohou dosáhnout také dlouhodobým plánem, osobní disciplínou a třeba jen několika sty korun měsíčně.

Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".