Kolik zaplatíte za vyřízení hypotéky a vedení úvěrového účtu?

Hypoteční trh uplynulých let se vyznačoval neustávajícím soupeřením o nové klienty. Hypoteční banky se trumfovaly různými slevovými akcemi, či snižováním poplatků. Loni téměř nebylo měsíce, kdy by některá z bank neavizovala dočasnou či trvalou změnu ve výši úrokových sazeb či poplatků. V létě od vybírání poplatku za vyřízení hypotéky natrvalo upustila Raiffeisenbank a Česká spořitelna. Komerční banka v té samé době poplatek snížila na 2900 Kč. Zbývající skupina bank s poplatkem za vyřízení stále počítala (Hypoteční banka, ČSOB, Poštovní spořitelna, Citibank, UniCredit Bank a další), případně občas poplatky klientům v rámci různých marketingových akcí odpouštěla. Situace však pro klienty vypadala slibně.

Situaci na hypotečním trhu koncem loňského roku ilustruje tabulka č. 1, jenž byla publikována v článku "Chcete hypotéku bez poplatku za zpracování?". V tabulce jsou uvedeny poplatky útované u standardních hypotečních úvěrů např. na pořízení bytu. Jiné poplatky vybírají banky u předhypotečních úvěrů apod.

Tabulka 1: Poplatek za vyřízení hypotečního úvěru (8. 10. 2008)

Zdroj: Sazebníky bank

I přesto, že rok 2008, co do objemu nově uzavřených úvěrových obchodů zdaleka nedosahoval výsledků rekordního roku 2007, v konečném účtování mohly být banky spokojeny. Celková suma poskytnutých úvěrů dosáhla částky bezmála 114 miliard korun (statistiky Ministerstva pro místní rozvoj).

Banky noví klienti nezajímají?

Letošní rok však nezačal příliš slibně. Mizející zájem o hypotéky byl patrný již v závěru roku 2008 a v prvních měsících letošního roku již bylo jasno. FINCENTRUM HYPOINDEX zaznamenal v lednu 44% meziroční propad v objemu nově poskytnutých hypoték. Situace v únoru ani březnu nebyla výrazně lepší a nyní už je téměř jisté, že ani v letošním roce se objem poskytnutých hypoték v předchozím roce bankám překonat nepodaří. Nicméně stále se na trhu každý měsíc objevuje přibližně 4000 klientů, kteří žádají o novou hypotéku, a to jsou klienti, o které by se měly nyní banky "poprat" a vytáhnout do konkurečního boje například s nabídkou snížených poplatků. Jaká je však reakce bank na stávající situaci na trhu?

Bohužel téměř žádná. Hypoteční banky, zdá se, jsou se stávající situací spokojeny a nemají potřebu svou poplatkovou politiku měnit. Z tabulky číslo 2, kde jsou uvedeny současné údaje, je patrné, že příliš pozitivních změn se klienti během uplynulých sedmi měsíců nedočkali. Ba naopak – Volksbank dokonce zvýšila jak procentní výši poplatku, tak zvýšila pásmu minimálního a maximálního poplatku. A co víc, výrazně ubylo promo akcí s dočasně zvýhodněnými poplatky. 

Tabulka 2: Poplatek za vyřízení hypotečního úvěru (26. 5. 2009)

Zdroj: Sazebníky bank

* část bank, které standardně poplatky klientům účtují, klientům začala nabízet také variantu bezpoplatkové hypotéky (Hypoteční banka a UniCredit Bank, GE Money Bank), nicméně za rozdílnou úrokovou sazbu než je tomu u nabídky standardních hypoték. LBBW Bank bez uvedení důvodu s jejím poskytováním přestala 28. 10. 2008.   


V případě poplatků za vedení úvěrového účtu je situace z pohledu klienta stále stejná respektive stále stejně nepříznivá. Hypoteční banky, s výjimkou mBank, klientům každý měsíc za tuto službu účtují 150 Kč, Česká spořitelna je dokonce ještě o 50 Kč dražší. Jaké náklady se za touto položkou ukrývají, resp. co za tento poplatek klient získá je otázka, kterou banky příliš v oblibě nemají.  

Tabulka 3: Výše poplatku za vedení úvěrového účtu

Zdroj: Sazebníky bank

Má smysl vybírat banku podle výše poplatků?

Klient se mezi nabídkami bank logicky rozhoduje podle celkové ceny, kolik za úvěr zaplatí. Nejen tedy podle poplatků za vyřízení, ale také podle výše úrokové sazby, kterou je mu banka ochotna nabídnout. Velmi často se setkávám s názorem, že tyto dva parametry jsou vlastně spojité nádoby. Že banka, která klientům neúčtuje poplatek za vyřízení hypotéky (případně vedení úvěrového účtu) si tento „ušlý zisk“ vynahrazuje navýšenou úrokovou sazbou úvěru a tím pádem se nabídky bank vlastně rovnají. 
  

První část tohoto tvrzení nevylučuji, ale přesto bych se na místě klienta rozhodl pro finanční ústav, který možná nabízí o něco vyšší úrokovou sazbu, ale poplatek/ky neúčtuje. A to ze dvou důvodů. Jednak nákladů se samotným vyřízením hypotéky je spousta a klient, aby si připravil desetitisíce korun (odhad nemovitosti, výpis z katastru nemovitostí, záloha realitní kanceláři atp.) ještě před tím, než vůbec začne hypotéku splácet. Což může být pro řadu klientů opravdový problém.

A druhým důvodem, možná ještě důležitějším, je daňový aspekt takového řešení. Klient splňující podmínky daňové uznatelnosti úroků z úvěru si může tyto úroky odečíst od základu daně a tím si snížit daňovou povinnost. Pokud bychom připustili, že banky poplatky skutečně v úrokové sazbě rozpouští, tak to znamená, že klient tímto získává možnost, jak dostat část poplatků zpět.