Lze pronajímat byt pořízený z úvěru ze stavebního spoření?

Případ čtenářky iDnes.cz by se dal shrnout takto: Klientka prostřednictvím makléřské společnosti Hyposervis zažádala o úvěr ze stavebního spoření na koupi bytu do osobního vlastnictví. Nicméně s prodávajícím se domluvili, že on jí byt prodá pouze v případě, že bude moci v bytě dočasně bydlet (po dobu 2,5 roku) v pronájmu. Tato dohoda byla ukotvena také v kupní smlouvě. Modrá pyramida však rozhodla, že klientce úvěr poskytne pouze pod podmínkou zkrácení doby pronájmu na 1 rok. Na to žadatelka nepřistoupila a tak jí Modrá pyramida úvěr na poslední chvíli zamítla.

Modrá pyramida ve svém zdůvodnění zamítnutí úvěru následně uvedla, že poskytnutí úvěru za původních podmínek by bylo v rozporu ze zákonem. Klientka si prostřednictvím iDnes stěžovala, že ji makléřka z důvodu neznalosti neupozornila, že tento typ koupě nelze z úvěru ze stavebního spoření realizovat. Klientka si totiž kvůli žádosti o úvěr musela navýšit cílovou částku, za což zaplatila na poplatcích cca 10 000 Kč.

Opravdu však nelze stavebním spořením financovat koupi nemovitosti, která bude dále sloužit k pronájmu (byť třeba jen dočasně)?

Zákon pronájem nepovoluje ani nezakazuje

Metodická pravidla k poskytování úvěrů jak Modré pyramidy, tak ostatních stavebních spořitelen, odkazují na znění zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Ten k účelu financování koupě říká:

Úvěr ze stavebního spoření může být stavební spořitelnou poskytnut a účastníkem použit pouze na financování bytových potřeb. (§ 5, odst. 3 zákona o stavebním spoření) Financováním bytových potřeb účastníka se rozumí i financování bytových potřeb osob blízkých.

Za bytovou potřebu je podle (§ 6, odst. 1, písm.c) zákona o stavebním spoření považována koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu.

^REKLAMA

Historicky hlavní role stavebního spoření spočívala v usnadnění přístupu obyvatel k úvěrům na bydlení a i v tomto kontextu je napsán také zákon o stavebním spoření. Je pravda, z duchu zákona spíše vyplývá, že úvěr ze stavebního spoření by měl být využit k řešení vlastních (i když slovo svých nebo vlastních v zákoně uvedeno není) bytových potřeb, nikoliv k podnikání a tedy dalšímu pronájmu nemovitosti. Na druhou stranu však zákon financování koupě nemovitosti, kde účelem může být další pronájem, vysloveně nezakazuje. Mezi povolenými účely je například koupě bytového domu, jenž bude těžko novému majiteli sloužit pouze k vlastnímu bydlení.

Jak si zákon vykládají jednotlivé stavební spořitelny?

Výklad zákona je věcí samotných poskytovatelů – stavebních spořitelen. „Za úvěr, respektive jeho účelovost v prvé instanci odpovídá stavební spořitelna, která pak musí v případě kontroly z MFČR prokázat poskytnutí v souladu se zákonem. Tedy výklad účelovosti v souladu s právními předpisy je primárně na stavební spořitelně,“ uvádí Jiří Šedivý z Asociace českých stavebních spořitelen (AČSS). 

Z průzkumu mezi stavebními spořitelnami je však patrné, že ani mezi stavebními spořitelnami neexistuje jednotný názor v oblasti účelovosti stavebního spoření. Stavební spořitelny jsme obeslali s dotazem, zda by v uvedeném případě poskytly financování či nikoliv. Případně zda by podmiňovaly poskytnutí nějakými dalšími požadavky. Modrá pyramida totiž po klientce požadovala snížení smluvené doby pronájmu ze 2,5 let na jeden rok.

"Stavební spořitelna nese plnou zodpovědnost za to, zda překlenovací úvěr poskytne či nikoliv. Musí pečlivě zvážit, zda je vše v souladu s podmínkami danými zákonem a dalšími právními předpisy, ale nese také veškerá rizika, která z úvěrového vztahu vyplývají. Každou úvěrovou žádost posuzujeme individuálně, s ohledem na všechny souvislosti konkrétního úvěrového případu. V případě popsaném na iDnes.cz jsme se po pečlivém zvážení rozhodli úvěr neposkytnout," komentuje zamítavé stanovisko Hana Vaněčková, tisková mluvčí Modré pyramidy stavební spořitelny.

Rostislav Trávníček, tiskový mluvčí Českomoravské stavební spořitelny uvedl: „ČMSS vychází v praxi ze znění zákona o stavebním spoření, podle nějž překlenovací úvěr/úvěr ze stavebního spoření může spořitelna poskytnout a následně klient použít pouze na financování bytových potřeb.“ 
  
„Podklady ke každé žádosti o úvěr jsou posuzovány individuálně, pokud je z podkladů zřejmé, že nemovitost bude sloužit k pronájmu, pak úvěr nebude poskytnut,“ říká Helena Dušková z Wüstenrot stavební spořitelny.

^REKLAMA

Českomoravská stavební spořitelna se vyjádřila k případu nepříliš jednoznačně, ale podobně jako stavební spořitelna Wüstenrot by úvěr nejspíše neposkytla. Naopak úplně odlišný a zcela čitelný postoj k účelovosti úvěrů stavebního spoření má Raiffeisen stavební spořitelna.

„Raiffeisen stavební spořitelna by k účelu "koupě bytové jednotky" úvěr ze stavebního spoření poskytla bez dodatečných podmínek (zkrácení doby pronájmu apod.), byť by byla bytová jednotka v pronájmu,“ uvedla Eva Malecká, tisková mluvčí Raiffeisen stavební spořitelny.

„Zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření umožňuje koupi i bytových domů (§ 6 ost.c), kde lze předpokládat pronájem většiny bytových jednotek. Koupě nemovitosti, která bude v pronájmu, není tedy dle výkladu RSTS v rozporu se zákonem. Zákon rovněž stavebním spořitelnám neukládá žádné další povinnosti s ohledem na pořízení bytové potřeby ve smyslu hlídání využitelnosti předmětné nemovitosti. Pokud tedy klient doloží nabytí nemovitosti např. výpisem z katastru nemovitosti, nemá vůči RSTS z pohledu účelu úvěru dalších povinností,“ vysvětluje Eva Malecká.

Stavební spořitelna České spořitelny rovněž nevidí žádné překážky v dočasném pronájmu a úvěr by s velkou pravděpodobností poskytla. „Účel úvěru ve jmenovaném článku není v rozporu se zákonem o stavebním spoření. Koupi nemovitosti uváděnou v uvedeném článku lze dle SSČS financovat prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření,“ říká Zdenka Blechová ze Stavební spořitelny České spořitelny a dodává: „Stavební spořitelna České spořitelny (SSČS) by klientce – žadatelce o půjčku úvěr poskytla za podmínek standardních pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření.“

V článku byla hypoteční makléřka obviněna z neznalosti podmínek poskytování úvěrů ze stavebního spoření, ale jak je patrné, tak ani stavební spořitelny v tom nemají tak úplně jasno.

^REKLAMA

Mezi spořitelnami musíte vybírat

„Pro účelovost úvěru existují v jednotlivých stavebních spořitelnách interní směrnice, které se liší dle konkrétní společnosti. Má zkušenost je taková, že ve stavebních spořitelnách procházejí i úvěry, které jednoznačně neslouží k "realizaci bytových potřeb účastníka a osob blízkých", jak je chápe selský rozum. Přesto ale odpovídají liteře zákona. Pracovník Modré pyramidy se v tomto případě držel smyslu zákona nezvykle pevně. Nejistota procesů v Modré pyramidě je poměrně známá a je daní za relativně nízké ceny úvěrů,“ popisuje svou zkušenost Vít Kalvoda, ředitel TANK s.r.o.

Stavební spořitelny úvěry zpravidla poskytují, aniž by podrobně zjišťovaly, k jakému účelu bude kupovaná nemovitost sloužit a zda ji majitel bude následně pronajímat. Háček v tomto případě byl však v tom, že klientka, resp. člověk, od kterého nemovitost kupovala, chtěl mít v kupní smlouvě ukotvenu dohodu o dočasném pronájmu.

Pokud by to ve smlouvě nebylo uvedeno, všechny stavební spořitelny, bez rozdílu, by financování s velkou pravděpodobností poskytly. Nicméně Modrá pyramida se začala obávat toho, že by v případě kontroly Ministerstva nebyla schopna účelovost, podle svého chápání zákona, obhájit. A proto také navrhovala klientce zkrácení doby pronájmu. 

„Účel úvěru – bytová potřeba – byl naplněn a podle mého mínění nebránilo nic jeho schválení, nicméně je výsostným právem jakékoli banky úvěr neposkytnout, pokud tento druh obchodu stavební spořitelně nechce, nebo konkrétně shora uvedený případ nechtěla poskytnout, je korektní to říci na začátku a nezaplétat poradce a klienta do spirály navyšování cílových částek,“ uvedl k případu Jan Kruntorád, generální ředitel společnosti GEPARD Finance, která se zabývá zprostředkováním hypoték a úvěrů ze stavebního spoření.

"Naše zkušenost je, že stavební spořitelny jsou ve svých výkladech a metodikách spíše konzervativní. Já osobně bych pořízení výnosové nemovitosti stavebním spořením nefinancoval. Zkušenost se zamítnutím úvěru ze stavebního spoření na výnosovou nemovitost však nemáme," Jan Urban, ředitel makléřské společnosti Simply Group.

Pro úplnost k celému případu stojí za to dodat, že klientka nakonec v požadovaném termínu byt koupila. Hypoteční makléřka jí zajistila financování u UniCredit Bank. Modrá pyramida klientce rovněž vyšla vstříc a poplatek za navýšení cílové částky jí za přispění iDnes vrátila.

Stavební spořitelny, dohodněte se

Určitě by nebylo od věci, kdyby si stavební spořitelny mezi sebou a následně s Ceskou národní bankou nebo Ministerstvem domluvily, co lze úvěrem ze stavebního spoření financovat a co ne. Za výše uvedených podmínek zprostředkovatelé, radši než riskovat svou pověst, klienta odvedou do hypoteční banky, kde by s profinancováním uvedené koupě neměl být problém. A stavební spořitelny tak zbytečně přicházejí o potenciální klienty, po kterých hypoteční banky s radostí sáhnou.