Nájemné se deregulovalo… rozpory pokračují

 Preference dohody mezi nájemníkem a pronajímatelem je jednoznačná na všech stranách "barikády". Jak pronajímatelé, tak nájemníci, tak i ministerstvo pro místní rozvoj považují dohodu za optimální způsob stanovení ceny nájmu.

Potíž je ve střetu zájmů – a pochopitelně pouze u "nesmluvních" vztahů regulovaných zákonem či s ukončenou regulací. U smluvních nájmů k neshodám nedochází. U nich bez dohody o ceně smluvní vztah nevzniká a potenciální nájemník se poohlíží po jiném bydlení.

Před měsícem zpřístupněné cenové mapy mohou být pouze vodítkem. To uvedl ve své prezentaci i Miroslav Kalous, náměstek ministra pro místní rozvoj. Problematika nájemného je ale mnohem hlubší. Podle zkušeností zejména z Rakouska a Německa v následujících letech nebude nájemné hlavním problémem domácností – to se pravděpodobně po nějaké době stabilizuje a dokonce lze očekávat jeho pokles. Hlavní tíha růstu nákladů domácností bude ležet v oblasti služeb a nákladů souvisejících s bydlením – cenami vody, plynu, elektřiny…

Nejedná se ale pouze o růst cen uvedených komodit. Problémem je i roztříštěná legislativa upravující vodné a stočné či topení. Chce-li se nájemník přestěhovat nebo si pořídit byt v jiné oblasti, musí se seznamovat s jinými pravidly. To chce ministerstvo změnit a připravit jednotnou legislativu.

Součástí řešení zvyšujících se cen energií je snižování energetické náročnosti bydlení. Za úspěšný považuje Miroslav Kalous program Nový Panel. V něm ovšem bylo pozastaveno přijímání nových žádostí pro nedostatek prostředků. Nová 1 mld. Kč by měla být do Nového Panelu uvolněna ještě letos.

^REKLAMA

Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků ČR, je k dohodě mezi nájemníky a pronajímateli pesimističtější. Přestože jím vedené sdružení také upřednostňuje dohodu před administrativním stanovením nájemného a soudními spory, musí být podle jeho názoru požadavky pronajímatelů přiměřené.

Při vyjednávání mezi nájemníky a pronajímateli jsou podle Milana Taraby tři typy majitelů bytů:

• majitelé, kteří respektují obsazenost bytů a sociální situaci svých stávajících nájemníků; u nich vesměs k dohodě o výše nájemného došlo,
• majitelé, kteří chtějí více, než uvádějí např. statistiky Institutu regionálních informací (z nichž vycházejí i cenové mapy); zde k dohodě ještě nedošlo a u soudu již leží stovky žalob o stanovení výše nájemného, přičemž i se žalujícími majiteli stále ještě nájemníci vyjednávají,
• velcí pronajímatelé, s nimiž stále ještě jednání probíhají.

Milan Taraba upozornil na několik dalších problémů nájemního bydlení. Po změně občanského zákoníku v roce 2006 došlo ke změně pravidel nájemní smlouvy na dobu určitou, která se již automaticky nemění na smlouvu na dobu neurčitou. Díky tomu podle odhadu SON užívá či užívalo byt bez právního důvodu přibližně 20 tisíc lidí.

Podle průzkumu mezi seniory v Praze polovina seniorských domácností platí za bydlení přibližně 50 % příjmů. Přitom jen přibližně 6 % z nich žádá o příspěvky na bydlení. Důvodem přitom často je, že je nechtějí čerpat. Zástupci Sdružení nájemníků ČR jim vysvětlují, aby o dávky zažádali.

^REKLAMA

Stejně jako Miroslav Kalous upozorňuje Milan Taraba na růst cen služeb spojených s bydlením ve světě. Tuto otázku by rád měl vyřešenou v rámci státní bytové koncepce.

Předseda OSMD Tomislav Šimeček se ve své prezentaci soustředil na právní aspekty regulace nájemného. Připomněl opakovaná rozhodnutí Ústavního soudu a jejich nerespektování obecnými soudy i případ Maria Hutten-Czapské, které Mezinárodní soud pro lidská práva ve Štrasburku ve sporu s polským státem přiznal nemalé odškodnění.

S nefunkčností soudů ovšem nesouhlasí Miroslav Kalous, který se naopak domnívá, že nebýt současného zákona o postupné deregulaci nájemného, soudy by začaly spory mezi nájemníky a pronajímateli rozhodovat již mnohem dříve. S tímto názorem pochopitelně nesouhlasí pronajímatelé, kteří se opakovaně soudí od roku 2003 či 2004 a stále se nedobrali pravomocného rozhodnutí. A ostatně i případy pana Jošta hovoří v neprospěch náměstkova optimismu.

Regulaci nájemného přirovnal Tomislav Šimeček k hypotetickému nařízení, že se bude vyrábět "sociální chléb" za 3 Kč/kg. Takovéto opatření by pouze deformovalo tržní prostředí. Před deregulací ovšem považuje za nutné zajistit sociální síť pro lidi v nezaviněné nouzi.

^REKLAMA

Privatizaci bytového fondu vidí jako asociální postup zajištění sociálního bydlení. Odvolává se na brněnský případ, kdy město rozprodalo nájemníkům 5 tisíc bytů v centru Brna za průměrnou cenu 270 tis. Kč. Z výnosu chce postavit sociální byty. Podle slov Tomislava Šimečka ovšem jen 50 % z nich se podle zkušeností např. z Prahy 1 dostane do rukou sociálně potřebným – ostatní získají lidé s protekcí a za úplatky.

Proti kritice postupu brněnského zastupitelstva se ohradil Milan Taraba. Podle jeho názoru má město svůj záměr dobře propočítaný.

Tomislav Šimeček na závěr své prezentace shrnul kalkulace odhadů ekonomických nákladů nájemného a vlastního nájemného jakožto ceny za to, že nájemník smí užívat cizí majetek v řádu milionů korun. Vybydlovací náklady vlastnického bydlení (tedy bez odpisů) se podle analýzy pohybují na úrovni 36 Kč/m² měsíčně, k nim je potřeba započítat další náklady – odpisy, soudní spory s neplatiči, neobsazenost bytu… – ve výši 24 Kč/m² měsíčně. Tyto jsou stejné bez ohledu na lokalitu. Samotný přiměřený výnos z nájemného vidí na úrovni 3 % ročně z tržní ceny nemovitosti.

Kalkulace výše nákladového nájemného se nelíbí Milanu Tarabovi. Citovaná studie rozlišuje náklady na pořízení bytu před rokem a ve 20. letech minulého století s rozdílem ve výši 100 %, což je podle něj přehnané. Ostatně i Miroslav Kalous uvedl, že dnes se nestaví jeden metr čtvereční bytové plochy za 24 tis. Kč, ale jen za 14 tis. Kč.

Závěrem

Názory mezi zástupci nájemníků a pronajímatelů se liší. A budou se lišit pravděpodobně stále. Přitom obě dvě strany mají stejný zájem – byt, ve kterém bude nájemník bydlet. Rozpory jsou pouze v ceně. Tu může efektivně zjistit jen trh. Jak připomněl Miroslav Kalous, sociální inženýrství nefunguje.

Trh ovšem potřebuje vhodné prostředí. Především fungující soudy a jasná pravidla. Obojí chybí. Snad i proto se developeři se svými neprodanými projekty zatím do nájemního bydlení nepouští a mnoho bytů zůstává neobsazených. Kdo by si chtěl vzít nájemníka, kterého ze svého bytu následně nemůže dostat pryč?

Úvodní foto: zleva Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků ČR, Tomislav Šimeček, předseda OSMD, Albert Bradáč, ředitel Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně, Miroslav Kalous, náměstek ministra pro místní rozvoj (jen fragment)