Na začátku září 2010 však společnost oznámila za první pololetí roku výrazný zisk 236 milionů eur (cca 6 miliard korun), což vedlo prudkému posílení akcií firmy. Znamená to tedy konec potíží podniku, který založil a manažersky ovládá charizmatický Francouz Jean-Francoise Ott?
Lze se obávat, že nikoliv – Orco Property Group sice možná zlákala na burze nějaké investory, kteří nesledují společnost detailně a soustavně, nicméně analytici jsou velmi opatrní v tom, že by věřili v konečnou záchranu společnosti. Každopádně je zajímavé podívat se na ony poslední dva roky a rekapitulovat alespoň v hrubých rysech jejich průběh.
Obvykle se za počátek krize společnosti považuje až období kolem března 2009, když na konci měsíce firma Orco oznámila, že požádala u francouzského soudu o ochranu před věřiteli. Dlouho odkládané zveřejnění výsledků společnosti za rok 2008 (které byly místo na konci února 2009 oznámeny v neauditované podobě až v dubnu a auditované ještě o několik měsíců později) ale ukázalo, že již během roku 2008 firma procházela hlubokou krizí.
Orco za rok 2008 prodělalo téměř 391 milionu eur – aniž vedení společnosti cokoliv podniklo. I když samozřejmě šla většina ztráty na úkor přecenění aktiv, značný propad byl i ve výsledcích běžného hospodaření. Hlavně se ale ukázalo, že zadlužení společnosti ve výši přes 1,5 miliardy eur bylo nad síly firmy. Především chátrající výnosy se ukázaly jako naprosto nedostatečné.
Během roku 2009 musela společnost řešit své finanční potíže rozsáhlým výprodejem aktiv. Protože zjevně Orco nebylo připraveno ani finančně ani manažersky na jakoukoliv zatěžkávací zkoušku, odprodeje bylo nutné uskutečnit v čase realitní krize a tedy za ceny, které nemohly odpovídat vstupním nákladům. Není divu, že během několika let poklesla cena akcií Orco z více než 3 700 korun až na minimální hodnotu 70 korun za kus. Nyní se obchodují tyto cenné papíry kolem dvou set korun za kus.
Klíčovým okamžikem v posledních letech společnosti Orco byl například přelom prosince 2008 a ledna 2009, kdy vedení firmy muselo dávno vědět, jaký obrovský problém se na firmu valí. Tehdy tyto informace prosákly alespoň do odborné veřejnosti a analytici dramaticky změnili svoje doporučení pro investory týkající se společnosti Orco.
REKLAMA
Společnost opustilo několik klíčových vedoucích pracovníků, bylo ohlášeno rozsáhlé propouštění. Zároveň však přišla z Paříže informace, podle které tamní komise pro cenné papíry prošetřovala postupy Jeana Francoise Otta. Ten totiž potajmu prováděl transakce s akciemi Orco, které měl v držení. Tento postup připomínající například jednání jednoho ze šéfů společnosti Enron Kennetha Laye zpochybnil v očích investorů důvěryhodnost managementu Orco.
V té době bylo také v České republice založeno sdružení menšinových akcionářů SOS Orco, které ale nezískalo takový vliv, aby mohlo zasáhnout do vývoje ve firmě. Mimo jiné se ukázalo, že pokus promluvit do strategie a personálních věcí firmy, která se pohybuje ve složitém právním prostředí a může využívat možností rozdílných právních systémů jednotlivých zemí, je nad možnosti sdružení bez silného finančního krytí.
I když se k SOS Orco hlásilo dost malých akcionářů, v rozhodujících chvílích například nebylo možné získat správné dokumenty k tomu, aby se neformální podpora mohla změnit v reálná hlasovací práva s plnou možností vystupovat na valné hromadě tak, jak to požadují pravidla určená managementem Orco.
V březnu 2009 navíc vstoupili do společnosti noví čeští investoři, kteří v následných snahách o změnu vedení firmy zafungovali jako stabilizátor stávajícího managementu. Šlo především o investiční společnost Prosperita. Podpora těchto investorů pomohla Jeanovi Francoisovi Ottovi udržet si plnou kontrolu nad firmou a díky využití režimu ochrany před věřiteli (byla vyhlášená na konci března) mohl pracovat na stabilizaci firmy.
V následujících měsících se několikrát zdálo, že Ott ohlásil konečné vítězství nad potížemi – vždy se ale ukázalo, že šlo o klamné informace a že sliby šéfa společnosti se nenaplnily. To platilo například o jednáních s firmou Colony Capital – strategickým partnerem, který chtěl údajně investovat až 165 milionů eur.
REKLAMA
Na podzim 2009 tedy Orco požádalo o další půlroční ochranu před věřiteli, když před tím management společnosti neuspěl se svými návrhy držitelům dluhopisů. Ti pak opakovaně odmítli na valných hromadách i další projekty na restrukturalizaci dluhové povinnosti Orco. Naopak při jednáních s bankami, kterým Orcodluží více než 1,1 miliardy eur, byl Ott relativně úspěšný, když dosáhl alespoň toho, že v některých omezených případech získal financování na dokončení projektů – Orco však nikdy neuveřejnilo žádné informace o ceně, jakou za tyto peníze musí platit. A vzhledem k situaci je pravděpodobné, že byla enormní.
V červnu roku 2009 oznámilo Orco konečně auditované výsledky za rok 2008 a také za první čtvrtletí 2009, v obou případech šlo o extrémní ztráty – ukázalo se, že společnost měla ve svém portfoliu značné množství výrazně přeceněných aktiv, jejichž skutečná hodnota byla pravděpodobně podstatně nižší ještě před realitní krizí, v době krize se ještě výrazně snížila. Hodnota majetku na akcii poklesla na asi osm euro, přičemž ještě několik měsíců předtím tvrdilo vedení firmy, že nepřevyšuje 40 eur na akcii.
Následně Orco přiznalo, že za první pololetí 2009 dosáhla společnost ztráty přes 200 milionů eur. V té době již byla pozice Jeana Francoise Otta opravdu velmi slabá, nicméně čeští akcionáři ho znovu podrželi a díky dalšímu půlroku soudní ochrany se společnost mohla vydat do nejistých vod roku 2010.
Během jara 2010 pak Ott čelil další snaze minorit o převzetí vedení firmy, nicméně prokázal znovu svou schopnost řešit krizové situace a v rozhodujícím okamžiku využil rozsáhlých pravomocí, jaké mu dávají stanovy společnosti a rozhodnutí dřívějších valných hromad v otázce navyšování základního jmění firmy. Když se již zdálo, že by některé fondy a minoritní akcionáři mohli ohrozit jeho pozici, přivedl skupinu nových investorů, kteří vložili do firmy kapitál a díky tomu změnili zásadním způsobem rozložení sil. Ott si tak na své straně udržel pohodlnou většinu – a to přes fakt, že kvůli masívnímu a utajenému odprodeji akcí těsně před krizí Orco sám nevlastní žádný významný podíl ve společnosti.
V květnu 2010 dosáhl Ott a Orco schválení záchranného plánu tak, jak ho předložil pařížskému obchodnímu soudu – tento plán znamená především odložení splatnosti dluhopisů, čímž jejich držitelé (se kterými se v minulosti několikrát Ott nedohodl) utrpí značné finanční ztráty. Díky tomu ale mohla být ukončena ochrana před věřiteli a Orco se formálně dostalo ze své finanční krize.
REKLAMA
Avšak i nadále společnost čelí dramatickým rizikům – především klesají tržby z pronájmů a odprodeje majetku pokračují v prostředí nízkých cen na realitních trzích. Společnost dlužila v květnu bankovním institucím asi 1,1 miliardy eur a dalších 411 milionů držitelům dluhopisů – avšak s úroky jde o sumu vyšší, asi kolem 640 milionů eur. Splácení těchto peněz však bylo rozhodnutím soudu rozloženo na deset let a to s exponenciálně rostoucím náběhem – polovina (49 %) připadá na poslední dva roky (2019 a 2020). Takže dluhová povinnost bude nyní dosti nízká, poroste však velmi rychle s každým dalším rokem. Pokud se společnosti nezačne výrazně dařit, je velmi pravděpodobné, že se během příštích několika let dostane do další dluhové pasti.
Poslední ohlášený zisk firmy za první pololetí 2010 ve výši 238 milionů eur je třeba pokládat především za účetní kouzlo – i když nesporně naprosto legální. Po schválení záchranného plánu došlo k přecenění dluhu (dluhopisového) ze 406 milionů eur na 136 milionů eur. Po dlouhé době vzrostly také tržby – avšak především šlo o dopady masivních prodejů v Německu, nikoliv o výsledky lepší situace v nájmech a ve využití vlastněných budov. V ohrožení je varšavský projekt Zlota 44, nejistý je i osud řady českých projektů – často kvůli nevyjasněným majetkovým vztahům nebo nedořešeným jednáním s úřady.
Za poslední dva roky tedy v podstatě všichni, kdo se nějak dostali do vztahu s Orco Property Group jinak než ve spolupráci s Jeanem Francoisem Ottem, prodělávali značné sumy – hlavně to platí o držitelích dluhopisů a akcionářích. Banky mají své úvěry pravděpodobně povětšinou zajištěny nemovitostmi z portfolia společnosti, riskují tedy méně než majitelé cenných papírů emitovaných firmou.
Vítězem krize je ale zatím hlavně nejvyšší šéf Ott. Jeho postavení je stále stejně stabilní a možnost rozhodovat o budoucnosti firmy zůstala nedotčená. Nicméně ne vše se Ottovi daří. Zatímco soudy v jeho rodné Francii dosud vždy vyhověly přáním tohoto podnikatele a schválily všechny jeho návrhy, v České republice tato vítězná vlna znalce francouzský soudních poměrů nefunguje.
Za zmínku minimálně stojí prohraný soud s již zmíněným sdružením SOS Orco. Jak šéf firmy, tak i Orco Property Group žalovali sdružení pro údajnou pomluvu, ale prvoinstanční Městský soud v Praze jejich žalobu zamítl. To výrazně snížilo šanci Otta a firmy uspět ve druhé při, kde žádají od drobných akcionářů 100 000 eur jako náhradu za škody způsobené právě údajnými pomluvami a dezinformacemi.
Ovšem ani jednání s místními úřady se již firmě nedaří tak, jako dříve. Zatímco v dobách největšího rozkvětu a v době, kdy se firma topila ve štědrém financování z bank i z trhů, schvalovaly úřady v mnoha zemích projekty společnosti jako na běžícím pásu, v posledních letech se tento stroj na razítka povážlivě zadrhnul. Je to vidět především v Polsku a v České republice.
Ovšem schopnost Orco splácet bankám a především držitelům dluhopisů v příštích deseti letech závisí především na tom, zda nyní bude firma schopná rozeběhnout nové ziskové projekty nebo alespoň bez větších ztrát dokončit ty stávající. Nepřízeň úřadů a pečlivější zkoumání developerských záměrů společnosti tak může být – ironií osudu – tou poslední kapkou, která pošle Orco do kolen a z držitelů dluhopisů udělá chudáky.
Vstoupit do diskuze
2 komentáře
