V Německu jsou hypotéky administrativně méně náročné

V současné době se úrokové sazby hypotečních úvěrů pohybují stále ve velmi zajímavých hodnotách, klesly také ceny nemovitostí v porovnání například s předraženými nemovitostmi z roku 2007, a vlastní bydlení se tak stává nejdostupnějším za poslední 4 roky. Jak ukazují akční nabídky, banky se nebojí půjčovat. Konkurenční boj mezi bankami opět nahrává klientovi.

Klient tak může ušetřit na měsíčních splátkách hypotéky ve výši 3,5 milionů (LTV 70 %), splatností 20 let a při pětileté fixaci s aktuální akční sazbou LBBW Bank kolem 2 000 Kč v porovnání s rokem 2009. Také důvěra občanů v českou ekonomiku a její budoucnost se mírně zlepšuje a upevňuje se stabilita domácností. Po dvou nejistých letech je možné pozorovat vzrůstající chuť občanů opět investovat. Méně konzervativní klienti s větší tolerancí k flexibilitě měsíčních splátek mohou aktivně participovat na vývoji a využívat relativně nového typu hypoték s pohyblivou někdy nazývanou plovoucí sazbou. Deregulace nájemného také sehrává roli při rozhodování lidí o budoucím bydlení a vede k zvýšené volbě hypoték pro vlastní bydlení oproti nájemnému.

Jak ukazují statistiky, mění se i rozvrstvení žadatelů o hypotéky a vzrůstá regionální alokace. K nejobvyklejší fixaci stále patří pětiletý cyklus, ale stoupá zájem i o kratší doby fixace. Statistika LBBW Bank například ukázala, že v roce 2010 volili klienti jako nejčastější fixaci tři roky. Vývoj zájmu o fixace dokládají následující grafy.

Zdroj: LBBW Bank

^REKLAMA

Protože aktuální signály z trhu ukazují na zmíněný růst úrokových sazeb během tohoto roku, je velmi pravděpodobné, že vzroste zájem i o delší fixace, tj. 5 let či více. Samozřejmě vše záleží na individuálních potřebách a plánech žadatelů o hypoteční úvěr v tomto střednědobém horizontu.

Průměrná výše hypoték poskytovaných LBBW Bank činila v republikovém průměru v roce 2010 přibližně 1,9 milionu Kč, ale v pražském regionu se průměrná výše úvěru pohybovala ve výši 2,2 mil. Kč. V meziročním porovnání se změnilo regionální rozvrstvení co do objemu poskytnutých hypoték. Nejvíce hypotečních úvěrů si otevřeli klienti z Prahy a okolí a nárůst zde byl výrazný i oproti roku 2009.

 

Zdroj : LBBW Bank

Co se týká účelového zaměření hypoték, zůstává trend stejný. Třetina nových klientů LBBW Bank z poskytnuté hypotéky plánuje financovat koupi nemovitosti, zejména bytu či domu pro vlastní bydlení, a jen přibližně 5 % hypoték je poskytováno na výstavbu vlastního bydlení. Nejvíce hypotečních úvěrů (až 50 % celého portfolia) bylo klientům poskytnuto na refinancování jejich stávajících závazků od jiných bank.

^REKLAMA

Sazby v Německu

Zajímavé je porovnání vývoje hypotečního trhu v sousedním Německu. Zde je třeba brát v úvahu velikost tohoto trhu, který je podstatně větší, stabilnější a vyspělejší. Objemy poskytovaných hypoték se meziročně v podstatě nemění, zatímco český trh roste, jak dokládá následující graf.
 

Zdroj : European Central Bank (statistical data warehouse;
http://sdw.ecb.europa.eu/browse.do?node=2018783 )

Je dáno kulturou a tradicí, že poskytnutí hypotéky je v Německu administrativně méně náročné než u nás. Německá klientela je v oboru hypoték mnohem poučenější a vyspělejší, protože je třeba si uvědomit, že Česká republika buduje svůj skutečně hypoteční trh teprve 15 let. Proto v současnosti naše sazby, ačkoli loni výrazně poklesly, nedosahují úrovně v Německu. Tam totiž začaly výrazně, i díky krizi, klesat úrokové sazby zejména koncem roku 2008 a pokles pokračoval i v roce 2009. Oproti České republice je pak na konci roku 2010 jak v Německu, tak v eurozóně patrný již růst sazeb. Ten bude pravděpodobně dle aktuálních údajů následovat i v České republice.

Zdroj : European Central Bank (statistical data warehouse;
http://sdw.ecb.europa.eu/browse.do?node=2018783 )

Úskalí hypoték

Pořízení vlastního bydlení je tedy nyní nejdostupnější za posledních několik let, přesto při rozhodování o pořízení vlastního bydlení s využitím hypotečního úvěru je třeba vždy pečlivě zvažovat a počítat. Jde o dlouhodobý závazek a zadlužovat se je třeba skutečně zodpovědně. Je třeba počítat se zvyšujícími se cenami za energie, vodu či potraviny, které nemusí být kompenzovány předpokládaným navyšováním platů. Je třeba kalkulovat s růstem nároků ostatních členů domácnosti. Zejména mladé rodiny s malými dětmi by se měli informovat ve statistikách věnujících se nákladům na děti v závislosti na jejich věku. Např. výdaje na dítě do 5 let se pohybují přibližně kolem 60 000 Kč ročně, zatímco na výdaje studenta ve věku 15-26 let se pohybují už kolem 170 000 Kč za rok.

Také páry, které rodinu teprve plánují, musí počítat s výpadkem jednoho příjmu po dobu mateřské dovolené a s nárůstem výdajů po narození potomka. Kalkulovat je také třeba s možnou ztrátou zaměstnání, zdravotním problémem či jinými nepředvídatelnými okolnostmi, a tedy s nutností mít vždy zajištěnu rezervu alespoň ve výši třech obvyklých měsíčních výdajů. Lze tedy vždy jen doporučit pečlivě zvážit své možnosti, nebrat si hypotéku na 100 % zástavní hodnoty nemovitosti a pečlivě spočítat zatížení rozpočtu měsíčními splátkami. Odpovědné je také sjednání životního pojištění alespoň hlavního živitele rodiny. 

Praktické rady

Je třeba také počítat s podmínkami bank. Banky kladou požadavky např. na výši příjmu budoucího dlužníka, či dlužníků, jeho platební morálku, ale také samozřejmě na hodnotu zástavy, kterou bude hypoteční úvěr zajištěn. Například tržní kupní cena nemovitosti může být pouze vodítkem. Skutečnou hodnotu nemovitosti, která bude sloužit bance jako zástava, určí autorizovaný odhadce a banky pak poskytnou hypotéku obvykle max. do 90 % této hodnoty. Pozor ale také na druh zástavy. Nelze například využít jako zástavu družstevní byt. Koupi družstevního bytu lze řešit nezajištěným předhypotečním úvěrem po dobu jednoho roku, během něhož musí být byt převeden do osobního vlastnictví a následně je tento úvěr splacen řádným hypotečním úvěrem, v němž už je zástavou nově nabytý byt. Nelze také ručit například ideální polovinou rodinného domku apod., ale naopak lze ručit nemovitostí, kterou klient nevlastní, pokud s tím souhlasí skutečný majitel.

Banky budou při skutečném zájmu klienta o hypotéku také prověřovat jeho platební morálku a bonitu. Vznesou dotaz do registru dlužníků a zjistí tak klientovy další závazky. Zároveň je třeba vědět, že v tom okamžiku se do registru zaznamená, že klient je již žadatelem o úvěr a také později i to, zda mu byl úvěr schválen či zamítnut. Údaje v registru zůstávají po dobu jednoho roku, pokud se klient rozhodne úvěr nečerpat nebo je mu zamítnut. Pokud se klient rozhodne smlouvu o bankou schváleném úvěru nepodepsat nebo ji podepíše, ale úvěr čerpat nezačne, je vhodné požádat registr o výmaz záznamů, protože jinak může být klient znevýhodněn v případě, že se rozhodne vzít si úvěr u jiné banky. Jen pro úplnost dodejme, že při předběžných kalkulacích banky dotazy do registrů nekladou. Samozřejmě je třeba nespoléhat pouze na jeden zdroj informací. Navíc údaje například na internetových srovnávacích kalkulačkách bývají orientační a vždy dobré nechat si předběžnou nabídku v bance propočítat, aby byly zohledněny veškeré dostupné informace a podklady a mohla být využita i například akční nabídka banky či zvýhodnění pro stálé klienty a podobně.