David Chmelař: Zvyšování úrokových sazeb hypoték nás nemine

Na hypotečním trhu již několik let klesají úrokové sazby. Nyní se zdá být pokles sazeb na konci. Některé velké banky již začaly úrokové sazby zvyšovat. Jak se k tomu staví Wüstenrot hypoteční banka?

Jestli je pokles úrokových sazeb skutečně u konce, neví asi nikdo. Kdo by odpověď měl, mohl by hodně zbohatnout.

Stejně jako velké banky vnímáme, že tržní mezibankovní sazby přestaly klesat a již delší dobu se drží na stabilní úrovni, resp. mírně rostou. To je samozřejmě signálem, že jsme se dotkli dna a můžeme se od něj odrážet, ale nemusí to být definitivní. Obdobnou situaci jsme zažili loni v létě, kdy se zdálo, že sazby porostou, ale po dvou měsících zase začaly klesat.

Jestli jsme na konci poklesu úrokových sazeb, nevím, ale minimálně si dáváme jakousi pauzu.

Nicméně dvě ze tří největších hypotečních bank již ohlásily zvyšování úrokových sazeb a i ta třetí tvrdí, že sazby bude zvyšovat minimálně na konci léta…

… a nás to nemine také.

^REKLAMA

Přestože jsme menší banka a tudíž do určité míry agresivnější než ty největší banky, budeme muset zareagovat stejně jako ony a nějakou drobnou korekci v průběhu léta připravit.

Na druhou stranu o korekci úrokových sazeb hypoték směrem vzhůru se už několik bank v průběhu minulých měsíců pokoušelo, ale zpravidla to dopadlo tak, že se úrokové sazby zvýšily, ale následně banka vyhlásila akční nabídku a sazby ještě snížila. Nemůže dojít i k této situaci?

Bude záležet na tom, co se bude dít na mezibankovním trhu. Za předpokladu, že sazby na mezibankovním trhu budou buď stagnovat na současné zvýšené úrovni, nebo ještě dále porostou, si nemyslím, že by toto nastalo. Zvýšení sazeb by mohlo být buď trvalé, nebo minimálně několikaměsíční.

Údaje o české ekonomice jsou výrazně pozitivní. To vytváří tlak na posilování české koruny, která se blíží hranici, kdy by ČNB mohla zasáhnout proti české koruně. Nemůže případný zásah ČNB opět snížit úrokové sazby?

To je dobrá otázka. My jako banka jsme z drtivé většiny financovatelní na českém trhu. Samotný kurz české koruny tak není pro naši banku určující. Pro nás je zásadní cena peněz na mezibankovním trhu. Pokud by ji zásah České národní banky ovlivnil a sazby by i nadále klesaly, jsem přesvědčen, že banky to budou následovat a zákazníci by se mohli dočkat dalšího snižování cen hypoték. Ale i čistě z matematického pohledu už si moc nedovedu představit, že by sazby mohly být ještě níž, než jsou teď.

^REKLAMA

Osobně jsem si to nedovedl představit již před dvěma lety…

To je pravda. Pamatuji si jednu prezentaci, na které jsme před téměř třemi lety představili našim poradcům hypotéku s rekordně nízkou sazbou 2,99 % p. a. Tehdy jsme si už nedovedli představit, že by sazby mohly jít ještě níž. V tomto máte pravdu, ale někde ta matematická hrana je. Nevěřím, že bychom šli do záporu.

Reprezentujete spíše menšího hráče na hypotečním trhu. Čím se se snažíte konkurovat leaderům trhu?

Jsou to tři oblasti. Jsme v podstatě jediní, kdo našim interním i externím poradcům umožňuje hypotéku zpracovávat kompletně elektronicky. To přináší informační komfort i pro klienta, protože jeho poradce přesně ví, v jakém stavu se hypotéka nachází a jaký dokument případně chybí. Může ho naskenovat a přidat. Co je ale mnohem důležitější, dokážeme klientovi velmi brzy říci, zda hypotéku dostane a za jakou cenu.

Druhou předností je flexibilita. Jako menší banka jsme schopni a můžeme se klientovi věnovat lépe než velká korporace, která musí postupovat přece jen ve více standardizovaném módu. Bojujeme o každou hypotéku a jsme schopni přistupovat ke klientovi individuálně.

^REKLAMA

Třetí pilíř zavádíme nyní v průběhu léta. Výrazně zjednodušujeme naše produkty. Pro klienta budou platit naprosto stejné podmínky, ať si bere jakkoli velkou hypotéku s jakkoli vysokým podílem úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV) až do 90 % LTV. U vyšších LTV je pouze drobné zpřísnění požadavku na bonitu a přirozeně mírně vyšší ceníková cena. Toto zjednodušení je poměrně unikátní na českém trhu, pro klienty bude velmi přehledné a budou mu rozumět.

Připravuje se nový zákon o úvěrech, který má nahradit současný zákon o spotřebitelských úvěrech. V rámci něj mohou být též zpřísněny podmínky pro poskytování hypoték. Jak může tato změna dopadnout na vaši banku?

Je to zákonné opatření, kterému se budeme muset přizpůsobit. V současné podobě, v jaké je návrh napsaný, protože ještě není schválena finální verze, ho vnímám pozitivně. Dobře balancuje posun v klientské přívětivosti a ochraně spotřebitele, což je dlouhodobý a správný trend, a na druhé straně rizika plynoucí pro banky.

Jedním z hodně diskutovaných témat je možnost hypotéku kdykoli splatit, která z evropské směrnice vychází jako možná interpretace. Pokud by něco takového bylo schváleno, bylo by to pro banky vysoce rizikové a ohrozilo by to celý hypoteční byznys.

Kompromis, že klient může splatit každý rok 25 % svého hypotečního úvěru, dává klientovy podle mého názoru dostatečnou flexibilitu. Jen málokterý klient během roku vydělá na celou hypotéku. A zároveň to ochraňuje banku tak, že když nakoupí peníze, které klientovi půjčí, tak klient u banky dohodnutou dobu zůstane.

U možnosti splacení hypotéky nejde primárně o to, že by klient vydělal na splacení hypotéky, ale spíše o možnost prodeje nemovitosti. V současnosti, pokud klient prodá nemovitost mimo období fixace, může mu banka naúčtovat sankční poplatek. 

Ano, většina bank, včetně naší, může účtovat sankci i v případě předčasného splacení z důvodu prodeje nemovitosti. Ale ne vždy banka k účtování poplatku přistoupí. I naše banka na základě odůvodněné žádosti klienta činí výjimky a úrokovou sankci neuplatňuje.

Česká národní banka vydala nová pravidla pro hypoteční úvěry, která zpřísňují možnost poskytování 100% hypoték a vyšších zcela zakazuje. Jak vnímáte toto opatření a jak dopadne na vaše klienty?

Myslím si, že je to správné opatření. Na naši banku a na naše klienty to dopad mít téměř nebude. V průběhu léta přistoupíme ke změně, kdy 100% hypotéky přestaneme nabízet. Při ceně, která zohledňuje reálné náklady na vyšší rizikovost tohoto produktu, o ně klienti totiž stejně nejevili zájem.

Pravidla ČNB jsou opět součástí ochrany spotřebitele a je to podle mého názoru správný krok. Po dlouhá léta jsme žili v domnění, že ceny nemovitostí neustále stoupají, ale americký příklad z roku 2008, který máme všichni v živé paměti, a vše, co poté následovalo, nás přesvědčilo o tom, že tomu tak nemusí být vždy.

Děkuji za rozhovor.