Hypotéka pozpátku? Zpětné refinancování existuje

Zpětné refinancování je taková hypotéka pozpátku. Zjednodušeně řečeno ji může využít každý, kdo již nemovitost koupil ze svých prostředků, nebo nemovitost rekonstruoval na své vlastní náklady. Pravidla, která se vážou na zpětné hypotéky, jsou samozřejmě v každém finančním ústavu odlišná.

Peníze dostanete, ale…

Protože se jedná o zpětné financování hypotéky, banky mají tuto službu vždy vázanou na několik pravidel. Důvodem je snaha minimalizovat zneužití peněz například pro podnikání nebo třeba nákup automobilu místo klasického úvěru, který je dražší (má vyšší úrokovou sazbu). Pokud se pro zpětné refinancování rozhodnete, musíte splňovat následující:

• Je nutné doložit vynaložené výdaje (např.: výpisy z účtu, faktury, kupní smlouvy),
• musíte být dostatečně bonitní, aby vám byl úvěr schválen,
• nesmíte mít negativní záznamy v registrech dlužníků a v bankovních registrech,
• na vaši nemovitost lze zřídit zástavní právo (na nemovitosti neleží věcné břemeno).

Pokud splňujete tyto pravidla, nic vám nebrání o zpětné refinancování požádat. Velmi často se například využívá v momentě, kdy stavíte dům nebo rekonstruujete byt z vlastních prostředků, ale špatně jste odhadli výši nákladů. Pokud vám vlastní finance dojdou, je levnější zažádat o zpětné refinancování a zatížit svoji nemovitost hypotékou, než si brát klasický spotřebitelský úvěr, který má několikanásobně vyšší úrokovou sazbu.

Zpětné refinancování nemovitostí využívá v dnešní době cca 10 % klientů. Mohou tak relativně levně dokončit výstavbu nebo rekonstrukci svých nemovitostí bez strachu z nevýhodných úvěrů a vysokých úroků.

Dalším příkladem může být půjčka v rodině. Například prarodiče půjčí svému vnoučeti finance na koupi vysněné nemovitosti a na tuto půjčku existuje řádně sepsaná a ověřená smlouva. Avšak prarodiče potřebují peníze zpět dříve, než bylo dohodnuto. Protože byl prokázán účel úvěru – koupě nemovitosti, tak je zde možnost zpětného refinancování.

K refinancování se však váží ještě další důležitá „ale“:

• Uznávají se náklady staré maximálně jeden až tři roky (konkrétní období, za které je možné žádat zpětné refinancování, je vždy v pravomocích konkrétní banky),
• u těchto úvěrů nelze odečítat zaplacené úroky od základu daně z příjmu (protože nejsou poskytnuty za účelem vyjmenovaným v zákoně),
• minimální výše úvěru se může u jednotlivých bankovních domů lišit. Například banky skupiny ČSOB a Sberbank mají podmínku pro minimální výši hypotéky, kdy pro využití zpětného proplacení vlastních prostředků musí být úvěr vyšší než 1,88 miliónu korun.

Tabulka 1: Maximální stáří podkladů, které lze uznat pro zpětné refinancování

Zpětné refinancování není zpětná hypotéka

Mnoho klientů si plete pojmy zpětné refinancování hypotéky se zpětnou hypotékou, avšak jedná se o dva různé finanční produkty. Zpětné financování hypotéky můžete využít pro získání volných finančních prostředků na rekonstrukci, dokončení stavby a podobně. Jedná se o zaběhnutý produkt, který nabízejí všechny bankovní domy, vyjma mBank.

Zpětná hypotéka je naopak finanční produkt cílený na seniory starší 70 let, který v ČR nabízí pouze jedna nebankovní společnost. Zpětná hypotéka je určena zejména lidem, kteří vlastní nemovitost a nemají žádné dědice, případně nikdo z dětí ani příbuzných jejich dům či byt nepotřebuje nebo nechce. V praxi je nejčastěji využívána forma doživotní renty pro zajištění vyšší životní úrovně.

Nic není nemožné

Profinancovat lze i 100 % hodnoty zástavy, pokud je klient dostatečně bonitní a jedná se o nemovitost pro vlastní bydlení. Některé banky nabízejí i více, než kolik činily profinancované náklady. Například Equa banka proplatí investované náklady v částce vyšší až o 20 %, stejně tak i banky skupiny ČSOB (ČSOB, Era a Hypoteční banka), maximálně však půjčí navíc 300 tisíc korun. Většinou však banky proplácejí 70 až 90 procent celkové hodnoty zástavy a to i na nemovitosti určené k rekreaci. Výjimku tvoří Česká spořitelna a Raiffeisenbank, kde dostanete úvěr pouze do výše již vynaložených výdajů.

Rada na závěr

Sjednat si hypotéku sám nebo požádat o pomoc finančního specialistu? Na tom není nic složitého, to zvládnu sám – řekne si spousta z vás. Máte sice pravdu, ale protože průměrný člověk řeší hypoteční financování většinou jednou za život, bude pro vás vždy jednodušší a hlavně výhodnější žádat o hypotéku ve spolupráci s finančním poradcem. S někým, kdo těchto případů řeší několik měsíčně a dobře zná jednotlivé produkty každé banky.

Osobní zkušenosti konkrétního finančního poradce a jeho kontakty nejen v bankovní sféře hrají vždy ve prospěch klienta. Pokud klient využije specialistu, vždy dostane finančně zajímavější produkt nebo lepší podmínky úvěru.