Hypotéky jsou levné. Důvod, proč zůstat v nájmu?

Nejčastějším produktem, který lidé volí pro zajištění vlastního bydlení, je hypoteční úvěr. Nicméně existuje nezanedbatelná skupina lidí, kteří nechtějí o vlastním bydlení slyšet a místo něj raději využívají institutu pronájmu. Někteří jen dočasně, než si budou moci dovolit vzít úvěr. Jiní dlouhodobě, protože je to pro ně výhodnější. Třeba se často stěhují anebo mají jiné důvody.

Rozebírat pohnutky každého člověka, zda je pro něj výhodnější hypotéka či nájem, dost dobře nejde. Každý jsme jiný. Nicméně můžeme použít odosobněné kritérium, a to ekonomický výpočet. Kdy se vyplatí hypotéka a kdy nájem?

Příklad

Typů hypotečních úvěrů je mnoho. Stejně tak jejich parametrů. S různou délkou fixace dostaneme různou úrokovou sazbu, a ta nám v konečném výsledku může dát velmi rozdílné výsledky. V našem případě zvolíme porovnání domácnosti, která má možnost pronajmout si nebo koupit tentýž rodinný dům, jehož cena je 3 mil. Kč.

Počítejme s úrokovou sazbou stoprocentního hypotečního úvěru na 30 let ve výši 5,5 % p.a. Předpokladem příkladu je i roční růst ceny domu o 2 % a roční fixní náklady domácnosti v souvislosti s hypotékou ve výši 3,5 % z ceny nemovitosti.

Výše porovnávaného ročního nájmu je stanovena na 6 % aktuální ceny domu. Při nájmu patří mezi náklady na bydlení pouze měsíční nájemné. V případě hypotéky je to kromě pravidelné splátky hypotečního úvěru ještě výdaj na údržbu domu (kam řadíme i daň z nemovitosti).

^REKLAMA

Ze srovnání vyplývá, že s výjimkou prvního a druhého roku bydlení je při stanovených parametrech finančně atraktivnější hypotéka než nájem. Tedy pokud v nemovitosti v našem případě bydlíme déle než tři roky, je výhodnější si ji pořídit (abstrahujeme od nákladů na prodej nemovitosti).

Varianta hypotéky přináší podstatně menší průměrné náklady než v případě nájmu. Navíc s prodlužujícím horizontem bydlení se výhodnost hypotéky ještě zvyšuje.  Nicméně v případě hypotečního úvěru máme větší odpovědnost a povinnosti majitele domu jsou rovněž větší než v případě nájmu. Nájem tak přináší méně starostí a administrativy.

Růst ceny domu a úročení

Rychlejší růst ceny domu znatelně zlepšuje výhodnost hypotéky, a to zejména na dlouhodobém horizontu. Zhodnocení nemovitosti totiž jejímu majiteli umožňuje dosáhnout výraznějšího „náskoku“ případné prodejní ceny před objemem dosud nesplacené hypotéky.

Proč by měl někdo prodávat dům, ve kterém bydlí a má na něj hypotéku? Důvodů může být několik, od potřeby se přestěhovat za prací, přes rodinné důvody, až po nutnost prodat nemovitost, neboť už nemůže ekonomicky zvládnout splácet hypotéku.

^REKLAMA

Rozdíl v růstu ceny nemovitosti hraje podstatnou položku. V případě, že by cena nemovitosti nerostla předpokládaná dvě procenta ročně, ale „jen“ jedno procento, tak se hypoteční úvěr, v porovnání s nájmem, nevyplatí po prvních 10 až 15 let bydlení. Jeden procentní bod růstu ceny má tedy výrazný dopad.

Výhodnost hypotéky rovněž ovlivňuje úroková sazba úvěru. Každé zvýšení úrokové sazby vždy snižuje atraktivnost hypotéky ve srovnání s nájmem. A to bez ohledu na dobu bydlení. Pokud by se úroková sazba v našem případě zvýšila o jeden procentní bod, stala by se hypotéka ve srovnání s nájmem finančně výhodnější až po devíti letech bydlení.

Současnost

Současný stav na trhu bydlení spíše nahrává hypotékám. Nominální úrokové sazby hypotečních úvěrů, i přes trend mírného růstu, se stále drží na svých historických minimech. Navíc ceny nemovitostí stále spíše stagnují. Do budoucna je všeobecně očekáván jejich růst, a to především jako důsledek oživení ekonomiky. Nicméně takové prognózy zde již byly a nevyplnily se.

Větší riziko se však skrývá v možném (a velmi pravděpodobném) růstu úrokových sazeb, jako důsledek ukončení ultra expanzivní monetární politiky centrálních bank. I když tento růst nemusí nastat, protože se současné základní úrokové sazby vyhlašované centrálními bankami a cena peněz na mezibankovním trhu pohybují na historicky nejnižších hodnotách, je jejich budoucí růst možné očekávat. Otázkou je jen, kdy k němu dojde.

Při volbě krátké doby fixace úrokové sazby se může stát, že klient zrovna „trefí“ období růstu sazeb. V takovém případě by navýšení měsíčních splátek bylo výrazným zásahem do rodinného rozpočtu. A nájem by se tak rázem mohl stát dlouhodobě výhodnějším řešením.

Určitým rizikem je i případný deflační scénář, doprovázený pokračující stagnací či poklesem cen nemovitostí. V takovém případě by totiž byl nájem nejspíše finančně ještě výhodnější než hypotéka, a to protože deflační prostředí tlačí ceny nemovitostí dolů.