Příjem z pronájmu: jak odpisovat pronajímanou nemovitost?

Termín pro podání daňového přiznání se neúprosně blíží. Jednou z možností, jak optimalizovat daňovou povinnost u příjmů z pronájmu je evidovat výdaje nezbytné na jejich dosažení – a zároveň s nimi uplatňovat odpisy.

Alternativní možností je pochopitelně uplatnit výdaje procentem z příjmů. U pronájmu nemovitostí podle § 9 zákona o daních z příjmů je ovšem 30 % velmi nedoceněné procento. Vyplatí se proto věnovat se evidenci skutečně vynaložených nákladů a naučit se odpisovat nemovitost.

Zařazení nemovitosti k odpisování

Odepisovat lze nemovitost na základě skutečně vynaložených nákladů na její pořízení. Součástí těchto pořizovacích nákladů je nejen kupní cena, ale též další výdaje s jejím pořízením spojené. Nemovitost lze takto k odpisování zařadit nejpozději pět let po jejím pořízení. Byla-li pořízena dříve, je její zařazení k odpisování možné využít ocenění odhadcem, přičemž ocenění je možné získat i zpět, až po zahájení pronájmu.

Dle Zákona o daních z příjmu §27 platí, že nelze odpisovat „hmotný majetek nabytý darováním, plněním ze svěřenského fondu nebo z rodinné fundace, jehož nabytí bylo od daně z příjmů osvobozeno nebo nebylo předmětem daně“.

Pochopitelně nelze odpisovat ani družstevní byt, který družstevník pronajímá třetí osobě. V tomto případě „majitel“ družstevního bytu je pouze majitelem podílu v bytovém družstvu s právem nájmu nemovitosti, ale k vlastní nemovitosti nemá žádný přímý vztah. Naopak družstvo, jakožto vlastník nemovitosti, může odpisy uplatňovat.

Dobrou zprávou pro majitele, kteří pořídili nemovitost v průběhu roku, je, že mohou uplatnit celou výši vypočteného odpisu. Na rozdíl od účetních odpisů, které vycházejí ze skutečné doby používání majetku, daňové odpisy, které jsou pro stanovení daňové povinnosti rozhodující, nerozlišují, kdy byl v průběhu roku majetek k odpisování zařazen.

Výběr odpisové skupiny

Zákon o daních z příjmů rozlišuje šest odpisových skupin s dobou odpisování od 3 do 50 let. Pro účely odpisů k příjmům z pronájmu jsou důležité pouze skupiny 4, 5 a 6.

Tabulka 1: Odpisové skupiny

Zdroj: Zákon o daních z příjmů

V odpisové skupině č. 4 jsou budovy a byty v budovách ze dřeva a z plastu. Ve skupině 6 jsou především hotely a historické nebo kulturní památky (pravděpodobně mnoho lidí zřejmě nepronajímá budovy pro bohoslužby a náboženské aktivity). Ostatní byty a bytové domy jsou v 5. odpisové skupině.

Rovnoměrné a zrychlené odpisy

U každého odpisovaného majetku se daňový poplatník může rozhodnout, zda bude využívat odpisy rovnoměrné, nebo zrychlené. Jakmile se ale pro jeden způsob rozhodne, nemůže ho již změnit.

Tabulka 2: Roční odpisová sazba při rovnoměrném odpisování

Zdroj: Zákon o daních z příjmů

Při využití rovnoměrného odpisování si může majitel běžné nemovitosti určené k pronájmu (zařazené do 5. odpisové skupiny) odečíst 1,4 % z pořizovací ceny. V dalších letech se odpis zvyšuje na 3,4 %. Hodnota ve sloupci „Pro zvýšenou vstupní cenu“ se využije v případě technického zhodnocení.

Daňový poplatník může uplatnit odpisy i v nižší výši, čímž se mu prodlouží doba odpisování. To je vhodné zejména v případech, kdy jeho příjmy nejsou dostatečně vysoké a dostal by se do ztráty, kterou pronajímatel nemůže uplatnit vůči příjmům ze závislé činnosti (§6). Pokud ale v daném roce uplatňuje náklady procentem z příjmů, je povinen zaevidovat odpisy v maximální výši.

Tabulka 3: Koeficienty pro zrychlené odpisování

Zdroj: Zákon o daních z příjmů

V případě zrychlených odpisů lze v prvním roce odpisování uplatnit vyšší část odpisů. Výše odpisu v prvním roce se stanoví jako podíl pořizovací ceny nemovitosti a koeficientu z Tabulky 3 pro první rok odpisování. V prvním roce tak lze u běžného bytu či bytového domu uplatnit až cca 3,33 % vstupní ceny.

V dalších letech se zrychlený odpis počítá podle vzorce:
Odpis = 2 * zůstatková cena / (přiřazený koeficient pro další roky odpisování – počet let, po která již byl majetek odepisován)

Pozor na technické zhodnocení

Každá nemovitost vyžaduje údržbu a opravy. Ty vstupují do nákladů zpravidla rovnou. Ovšem pokud v rámci nich dojde k technickému zhodnocení, pracuje se s nimi jinak. Hodnota technického zhodnocení nevstupuje do nákladů rovnou, ale prostřednictvím odpisů.

V případě rovnoměrného odpisování se o jejich cenu zvýší pořizovací hodnota a odpis se začne počítat podle sazby pro zvýšenou vstupní cenu – to s výjimkou 5. odpisové skupiny prodlouží dobu odpisování.

V případě zrychleného odpisování se v roce, v němž k technickému zhodnocení došlo, odpis počítá jako „podíl dvojnásobku zvýšené zůstatkové ceny majetku a přiřazeného koeficientu zrychleného odpisování platného pro zvýšenou zůstatkovou cenu“ a v dalších letech jako „podíl dvojnásobku zůstatkové ceny majetku a rozdílu mezi přiřazeným koeficientem zrychleného odpisování platným pro zvýšenou zůstatkovou cenu a počtem let, po které byl odpisován ze zvýšené zůstatkové ceny“.[1]

Technickým zhodnocením není např. výměna oken nebo oprava fasády. Pokud ale v rámci opravy fasády dojde k zateplení objektu, již se o technické zhodnocení jedná. Mezi technické zhodnocení zákon o daních z příjmů počítá nástavby, přístavby a stavební úpravy, dále rekonstrukce (měnící účel či technické parametry objektu) a modernizace (rozšíří vybavenost či použitelnost objektu). Podmínkou je též cena přesahující 40 tis. Kč.

Vyřazení majetku aneb Jen poloviční odpisy

Dojde-li k prodeji, převodu či vyřazení nemovitosti, je možné v daném roce uplatnit pouze polovinu vypočteného odpisu. A stejně jako v případě zařazení nemovitosti ani v tomto případě daňové odpisy nerozlišují, zda došlo k vyřazení na začátku, či na konci roku.