Jak se změní pravidla pro realitní makléře?

Ministerstvo pro místní rozvoj spolu s Ministerstvem průmyslu a obchodu, Ministerstvem financí a Ministerstvem spravedlnosti nechalo připravit „Analýzu současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení“ s cílem kultivace realitního trhu. Návrh obsahuje tři možnosti úprav současné legislativy a pravidel podnikání realitních kanceláří a makléřů.

Navrhované varianty počítají s různým rozsahem zásahů do stávajících právních podmínek působení na realitním trhu. Varianta 1 spočívá pouze v „jednoduchém“ přesunutí živnosti „Realitní činnost“ ze živností volných mezi vázané. Varianta 2 naopak nezasahuje do živnostenského zákona, ale vytváří zákon o realitním podnikání. Varianta 3 vedle speciálního zákona předpokládá vymezení realitní činnosti zcela mimo působnost živnostenského zákoníku podobně, jako jsou např. advokáti. Varianta 4 je ještě přísnější, počítá s vytvořením vázané živnosti a ještě nastavením specializovaného zákona. Varianta 5 předpokládá kromě nového zákona navíc zařazení realitního podnikání mezi koncesované živnosti.

Varianta 1

Varianta 1 možných úprav podnikání na realitním trhu se opírá o slovenské zkušenosti, kde jsou stanoveny přísné podmínky pro samotný vstup do odvětví. Pro získání vázané živnosti musí žadatel na Slovensku navíc doložit odbornou způsobilost buď vysokoškolským vzděláním ekonomického, právnického, stavebního nebo architektonického směru. Alternativou je maturita a 5 let praxe v oboru.

Otevřít realitní kancelář na Slovensku je možné i s pomocí odpovědného zástupce, pokud její majitel nesplňuje zákonné požadavky. Jednotliví makléři buď musí mít také vázanou živnost, nebo musí pracovat v zaměstnaneckém poměru, kde za ně ručí zaměstnavatel. Nevylučuje se ale ani činnost „tipařů“, kteří mají pouze činnost volnou a nejsou zprostředkovateli obchodu.

Slovenské zkušenosti ovšem ukazují, že toto není cesta, která by pomohla realitní trh zkultivovat.

^REKLAMA

V návrhu Varianty 1 se počítá s mírnějším posuzováním odborné způsobilosti. Vedle vysokoškolského vzdělání odpovídajícího zaměření by měla stačit maturita s roční praxí nebo prokázání dílčí kvalifikace pro činnost obchodníka s realitami. Systém dílčích kvalifikací otvírá realitní činnost i lidem se základním vzděláním, kteří prokáží potřebné kompetence.

Přínosem této varianty je především síto, kdy do realitního podnikání nepůjde každý, kdo nemůže najít jinou práci, ale pouze skuteční zájemci. Zároveň stát bude mít evidenci lidí, kteří se realitní činností zabývají. Neřeší ale nejvážnější problémy současného stavu realitního trhu.

Varianta 2

Varianta 2 nepočítá se změnou živnostenského zákona, ale se samostatným vymezením činnosti realitních kanceláří a makléřů zákonem. Realitní činnost by tak zůstala i nadále živností volnou, ale byla by upravena dalšími zákony, jako je tomu např. u pěstitelského pálení.

Nově vzniklý „zákon o realitním podnikání“ by zakládal registr realitních kanceláří a realitních makléřů, vymezoval základní rozsah zprostředkování v realitní oblasti, stanovil způsob nakládání s prostředky klientů a zadal povinné pojištění odpovědnosti pro realitní kanceláře a realitní makléře.

^REKLAMA

Pro zápis do rejstříku realitních makléřů a realitních kanceláří by bylo kromě ohlášení živnosti nezbytné i prokázání odborné způsobilosti ve stejném rozsahu, v jakém Varianta 1 počítá pro získání vázané živnosti.

Realitní kancelář může vybírat zálohy i peníze za koupi nemovitosti. Tyto ale musí evidovat na zvláštním účtu a musí je mít podloženy smluvně. Návrh Varianty 2 počítá i s úpravou insolvenčního zákona tak, aby tyto klientské prostředky nemohly spadnout do majetkové podstaty v případě insolvenčního řízení s realitní kanceláří.

Povinné profesní pojištění odpovědnosti by mělo být povinné uzavřít do 15 dnů od zápisu do registru pojišťovacích makléřů a kanceláří. Zákon by měl také stanovit minimální výši pojistného krytí.

Od Varianty 2 si tvůrci studie slibují mnohem větší ochranu práv klientů realitních kanceláří, zvýšení jejich důvěryhodnosti a s tím spojený růst počtu transakcí prováděných přes realitní makléře. To by mělo mít pozitivní dopad i na příjmy státního rozpočtu.

^REKLAMA

Varianta 3

Varianta 3 vyčleňuje realitní podnikání zcela mimo živnostenský zákon. Na obdobném principu podnikají např. advokáti, daňoví poradci, pojišťovací zprostředkovatelé nebo obchodníci s cennými papíry.

Podmínky pro realitní činnost jsou ve Variantě 3 stejné jako ve Variantě 2, pouze není potřeba ohlašovat živnost volnou. Nevýhodou je, že se v takovém případě musí vytvořit nový kontrolní orgán, neboť by již na realitní makléře nedohlížely živnostenské úřady.

Varianta 4

Varianta 4 je kombinací zařazení realitní činnosti mezi vázané živnosti (Varianta 1) a vytvoření samostatného zákona vymezující působení realitních kanceláří a realitních makléřů (Varianta 2). Výhodou této varianty by bylo, že není nutné vytvářet specializovaný registr realitních makléřů a kanceláří.

Varianta 5

Pokud by byla přijata Varianta 5, zařadila by se realitní činnost mezi koncesované živnosti po bok cestovních kanceláří, střelnic či pohřební služby. V takovém případě by se kromě živnostenského úřadu k udělení povolení k činnosti realitní kanceláře či makléře vyjadřoval ještě další státní úřad.

Součástí Varianty 5 je i vytvoření samostatného zákona o činnosti realitních kanceláří a makléřů. Ten by již neupravoval vstup do odvětví, ale pouze výkon realitní činnosti. V tomto bodě se Varianta 5 podobá Variantě 2.

Shrnutí

S největší pravděpodobností nebude uplatněna Varianta 0, která počítá s ponecháním současného stavu. Všechny ostatní varianty předpokládají přinejmenším zpřísnění vstupu do odvětví, pro který bude nezbytné prokázat odbornou způsobilost.

Odborná způsobilost bude prokázána vysokoškolským vzděláním ekonomického, právního, stavebního či architektonického směru, maturitou a roční praxí nebo v rámci systému dílčích kvalifikací. Vytvoření systému dílčích kvalifikací je podle studie otázkou přibližně jednoho roku. Přinejmenším rok tedy bude platit současný stav.