Jaká je budoucnost nemovitostních fondů v ČR?

Sektor nemovitostí, resp. speciálních nemovitostních fondů určených pro retailové investory a investujících přímo do nemovitostí, se ještě stále nachází daleko od svého vrcholu před rokem 2008. A je otázkou, jestli se na takovou úroveň někdy vrátí. Investice do nemovitostí zažívaly boom v letech 2007 a 2008, krize na finančních trzích však poměrně razantně změnila pohled investorů na nemovitosti jako investiční perpetuum mobile, které nemůže prodělat. Bohužel přesně v té době vznikaly v ČR (ne vlastním zaviněním) první speciální nemovitostní fondy, které tak v průběhu své životnosti nemají na růžích ustláno, což se projevuje jak na zájmu ze strany investorů, tak i na výkonnosti.

Věčným problémem nemovitostních fondů je způsob jejich ocenění, protože investují do sektoru, v němž je likvidita poměrně nízká. Většinu výnosů sice tvoří příjmy z pronájmů komerčních nemovitostí, ale při nákupu, resp. prodeji nemovitostí může docházet k poměrně výrazným pohybům majetku a výkonnosti fondu. Rovněž může dojít k poměrně dramatickým pohybům v případě, že na trhu panuje nestandardní situace, jako tomu bylo na přelomu len 2008 a 2009.

Problematické začátky

První zástupce v rodině nemovitostních fondu, ČS nemovitostní, spravovaný REICO investiční společností, byl díky těmto problémům nucen začátkem roku 2009 přecenit své portfolio a ze dne na den zaznamenal ztrátu 14 %. Od té doby se naštěstí podobná událost v tomto malém segmentu zatím neopakovala a doufejme, že ani opakovat nebude. Samotný fond ČS nemovitostní si od té doby připisuje poměrně stabilní výkonnost a podobně na tom jsou i ostatní specializované fondy nabízené drobným investorům v ČR.

Problémy měl od začátku také druhý zástupce nemovitostních fondů na trhu v ČR, 1. nemovitostní OPF Realtia společnosti REALTIA. Ten byl nucen kvůli nízkému zájmu investorů ukončit svou činnost  po necelém roku činnosti. Po pár měsících jeho aktiva přebrala společnost Finesko, která dnes nabízí Bridge nemovitostní fond.

Problémy v Německu

V poslední době se vypořádávají s nepříznivou situací fondy v Německu, které je, co se týče tradice i nabídky speciálních nemovitostních fondů, poněkud dále, než je ČR. Ani zde se problémy fondům nevyhnuly a několik fondů bude podle analýzy společnosti Colliers International ukončit svou činnost nuceno v nejbližších letech buďto odprodat svůj majetek (což se již děje), nebo se sloučit s jinými fondy.

^REKLAMA

Situaci blíže objasňuje Jan Schiller, portfolio Manager ze společnosti Conseq Investment Management: „Výsledná situace německých realitních fondů byla způsobena kombinací krize realitního sektoru, která se časově kryla s debatami ohledně připravovaných změn legislativy upravující fungování německých realitních fondů (Gesetz zur Stärkung desAnlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts/Act to Increase Investor Protection and Improve the Functioning of the Capital Market). Změny zahrnovaly problematiku:

–   frekvence oceňování nemovitostí v portfoliu

–   požadavky na zajištění dostatečné likvidity

–   objemové a časové upřesnění zpětného odkupu podílových jednotek (PJ) a minimální dobu držby PJ pro zlepšení managementu likvidity fondů

^REKLAMA

–   částečné omezení dluhového financování majetku fondů.“

Z hlediska nemovitostních fondů nabízených v ČR je nejvíce zasažen fond fondů Conseq Nemovitostních fondů, který do zmiňovaných nemovitostních fondů investoval své prostředky. Nepříznivá situace se pak projevuje také na jeho výkonnosti, která je za posledních pět let –47,41 %.

Jan Schiller k tomu dodává: „Projednávání navrhovaných změn v první polovině roku 2010 vneslo mezi investory značnou nejistotu (do období druhé poloviny r.2009 a začátku roku 2010 se datuje uzavření všech pěti podkladových fondů ve fondu Conseq Nemovitostních fondů), která vedla k akumulaci velkého objemu požadavků na odprodej PJ (řádově se jednalo o jednotky mld. €). Realitní fondy nebyly schopny v krátké době uspokojit takový objem odkupů (z důvodu dlouhodobé podstaty investic do realit, kdy není reálné očekávat překotný prodej ze dne na den) a přistoupily k „dočasnému“ uzavření, než se jim podaří získat likviditu prodejem nemovitostí ze svých portfolií.

Slabost realitního sektoru v následujících měsících výrazně zpomalila proces prodejů a vedla dále k postupnému přecenění majetku na nižší hodnoty a několikerému prodloužení rozhodnutí o uzavření fondů. Po posouzení dosavadního vývoje a očekávaného výhledu rozhodly fondy ve spolupráci s regulátorem o definitivním uzavření a konečné likvidaci.“

^REKLAMA

Zprávu o své likvidaci již vydalo jedenáct fondů, které budou v nejbližších letech postupně prodávat svůj majetek, což může podle Colliers zvýšit transakční aktivitu na trzích v ČR, nebo Polsku, kde se nachází nezanedbatelné množství nemovitostí držených dotčenými fondy.

České fondy mimo nebezpečí

Otázkou zůstává, jestli se podobná situace, jaká dnes panuje v Německu, nemůže vyskytnout také v České republice. Názory odborníků to naštěstí vyvracejí. Podle  Martina Skalického, předsedu představenstva a generálního ředitele REICO ČS, bylo jedním z důvodů velkých odkupů z Německých fondů poměrně velké procento institucionálních investorů zainvestovaných v těchto fondech. „U fondů, které byly uzavřeny, tvořili právě institucionální investoři jejich majoritní podíl. Za účelem vyplacení velkých odkupů byly obhospodařovatelské společnosti nuceny tyto fondy uzavřít, aby získaly likvidní prostředky prodejem nemovitostí v portfoliích fondů. Výše okupovaných částek v některých případech nevedla k znovuotevření fondů, ale k jejich likvidaci.“

U fondu ČS nemovitostního podobná situace podle Skalického nehrozí: „V případě ČS nemovitostního fondu je podíl institucionálních investorů pravidelně analyzován správcem fondu (REICO ISČS) tak, aby se jejich podíl v rámci všech investovaných prostředků pohyboval maximálně okolo 30 % (k prosinci 2012 to bylo 27 %). Zbytek podílníků tvoří drobní investoři, u kterých je riziko vysokých odkupů minimální.“

Ani Jan Schiller nevidí situaci v ČR černě: „Nastání podobné situace v ČR neočekáváme. Situace na finančních trzích, včetně realitního sektoru, je o poznání jinde ve srovnání s předchozími turbulentními roky. Kombinace nízkých úrokových sazeb a očekávaného postupného oživení ukazuje spíše na stabilitu či růst realitního trhu. Kvalitní residenční i komerční nemovitosti zaznamenávají již nyní nárůst poptávky a v následujících letech by měly sloužit i jako zajištění proti inflaci,“ míní Schiller, a dodává: „V současné době je nicméně v legislativním procesu (v Poslanecké sněmovně) nový zákon o investičních společnostech a investičních fondech (ZISIF), který nahradí stávající právní úpravu kolektivního investování. ZISIF mj. zapracovává směrnici Evropské unie o správcích alternativních fondů AIFMD, která bude oproti stávající legislativě nově regulovat i subjekty, které doposud regulovány nebyly (hedge fondy, private equity fondy, real-estate fondy, infrastrukturální fondy a další). ZISIF bude nejen implementovat směrnici AIFMD, ale zavádí i jiné nové instituty – např. administrátor, SICAV, svěřenecký fond, atd.“

Čeští investoři tak zatím mohou zůstat v klidu, přičemž i výnosy fondů pro retailové investory na tom naštěstí nejsou s výkonností až tak špatně, i když ani jejich výkonnost není důvodem k velké radosti.

Fond ČS nemovitostní od společnosti Reico dosáhl v posledním roce výkonnost 2,29 %. Výkonnost fondu od dubna 2009 stabilně roste, ale díky zmiňovanému propadu v polovině dubna 2009 je jeho celková výkonnost pouze 0,39 %. Přitom od 21.4.2009 zaznamenal fond výnos 10,42 %, i když ani to není žádný zázrak. Fond v současnosti nakupuje do svého portfolia pouze nemovitostní společnosti, v jejichž majetku jsou pak konkrétní nemovitosti. Ve všech nemovitostních společnostech vlastní ČS nemovitostní fond 100% podíl. V portfoliu fondu jsou tak tři budovy v Praze (multifunkční budova Melantrich, kancelářská budova Táborská Office Centre, a logistický areál Ruzyně), administrativní centrum Platinium v Brně, administrativní budova v ulici Antonína Macka č. p. 122 v Ostravě, obchodní a zábavní centrum Čtyři Dvory v Českých Budějovicích a administrativní budova Trnávka Office Centre v Brastislavě – Ružinově.

Druhý zmiňovaný, fond Bridge nemovitostní, obhospodařován společností Finesko, zaznamenal v posledním roce výkonnost 5,29 %, což je poměrně dobré číslo. Celková výkonnost od dubna 2009 je 5,42 % ročně, což není špatné a fond je tak nejvýnosnějším z trojice českých nemovitostních fondů. Fond investuje výhradně v České republice, a to do komerčních nemovitostí, administrativních a výrobních prostor a hal. Zaměřuje se především na menší nemovitosti s vyšším výnosem z pronájmu. Momentálně vlastní přímo, nebo prostřednictvím účasti v nemovitostní společnosti tři komerční nemovitosti v Přibyslavi, Jesenici u Prahy a Třebíči, administrativní prostory v Náchodě, administrativní budovu a výrobní haly v Borohrádku, výrobní prostory v Kralupech nad Vltavou a Lázních Bohdaneč a jeden rodinný dům. Celková hodnota nemovitostí činí 80,7 milionů korun.

U fondu Conseq Realitní, je známá výkonnost pouze za rok 2012, ta ale byla dobrá, 4,53 %. Od založení na začátku roku 2008 fond dosahuje výkonnost 16,08 %, což je 3,08 % ročně. V portfoliu fondu se nachází dva bytové domy V Praze Michli, z nichž jeden společnost plánuje prodat v 1. pololetí 2013, pak jsou to kanceláře a kavárna v novém developerském projektu v Ostravě – Ostravská brána, autosalon se servisem v Táboře a skladový areál v Uhříněvsi. V letošním roce plánuje společnost do fondu nakupovat zejména retailové nemovitosti v Praze, ale v případě zajímavé nabídky i v jiných částech ČR.