Je nákup zemědělské půdy bezpečnou investicí?

Nelze prodělat! Opravdu?

Hlavním (a mnohdy jediným významným) argumentem, z něhož vychází doporučení investovat do nákupu zemědělských pozemků, je jejich nižší cena v Česku oproti cenám v Německu a Rakousku, případně dalších evropských zemích, v nichž je úrodné půdy nedostatek. Hektar orné půdy lze u nás stále ještě pořídit v cenách kolem 100 000 Kč, ale u našich západních sousedů přinejmenším za čtyřnásobek. V Rakousku je půda ještě dražší, o Belgii nebo Nizozemsku ani nemluvě.

Cena zemědělské půdy v Česku je tedy výrazně nižší, ale její úrodnost ani obdělávatelnost se od okolních zemí zase tolik neliší. Její výměra se kvůli záborům pro výstavbu každoročně snižuje o několik tisíc hektarů. Co z toho plyne? Zemědělská půda v Česku ubývá, její tržní ceny jsou podhodnoceny a porostou. Jednak aby se postupně vyrovnaly se zahraničím, ale také kvůli úbytku obdělávatelných ploch. Investice do ní v delším časovém horizontu přinese zajímavé zhodnocení vložených prostředků.

Investor do zemědělské půdy se nemusí spoléhat jen na růst cen. Nebude-li na svých pozemcích sám hospodařit (což člověk uvažující spíše o finanční investici nejspíš nebude), může je pronajmout. Výnosy z pronájmu zemědělské půdy zatím bohužel nejsou nikterak vysoké a po odečtení daně z nemovitosti stěží pokryjí inflaci. To ale také nebude trvat věčně. Růst tržních cen půdy se jistě projeví i v odpovídajícím růstu nájemného. Návratnost investice je tedy zajištěna. To je pravda, je tu však několik ale…

Tabulka 1: Zobchodovaná zemědělská půda v České republice 

) kvalifikovaný odhad

Zdroj: Ministerstvo zemědělství – Zpráva o stavu zemědělství ČR za rok 2010

Nevypočitatelný vývoj cen

Žádná investice není bez rizika, nákup zemědělské půdy nevyjímaje. Nebezpečí, že investor nejen nedosáhne očekávaného zisku, ale nakonec prodělá, hrozí hned z několika stran. Stěží se najde jiný obor podnikání, v němž jsou tržní ceny a celé prostředí pokřiveno různými zásahy státní moci, než je tomu v zemědělství. Výsledkem je deformace cen zemědělských produktů i půdy a nevypočitatelnost jejich dalšího vývoje závisejícího na změnách národní a evropské agrární politiky i politických rozhodnutích.

Hospodaření zemědělců ve vyspělých zemích neovlivňují jejich znalosti, pracovitost, úrodnost půdy nebo přízeň počasí. Rozhodující vliv má spíše systém dotací, daňových úlev a produkčních kvót. O zisku či ztrátě se nerozhoduje na polích, ale spíše v kancelářích. Závislosti zemědělských podniků na dotacích a regulaci přináší jejich větší citlivost na změny a menší stabilitu. Stačí úprava podmínek pro přiznání dotace, zrušení daňové úlevy nebo vydání regulačního nařízení a prosperující podnik může bojovat o přežití.

Závislost českého zemědělství na dotacích patří k nejvyšším v Evropské unii. Podle analýzy Českého statistického úřadu průměrná hodnota indexu závislosti na dotacích (poměr nákladů a výnosů bez započtení dotací měřící schopnost odvětví generovat zisk z vlastních zdrojů) v evropské patnáctce v roce 2008 dosahovala 92,5 %. V Německu to bylo 100,4 %, na Slovensku 108,8 % a v Česku 117,3 %. Vyšší míru závislosti zemědělství na dotacích mělo už jenom Finsko. Naproti tomu v Polsku index dosáhl jen 80,1 %.

Zemědělské podniky v Česku dosáhly v roce 2010 celkového zisku 6,2 miliardy korun, což je 2,5 krát více než v roce 2009. … I přes vládní úspory dotace vyplacené zemědělcům vzrostly na 38,5 miliardy korun, což je o 600 milionů korun více než v roce 2009. … Na čisté přidané hodnotě se dotace podílejí přibližně sedmdesáti procenty.

Zdroj:  Ministerstvo zemědělství – Zpráva o stavu zemědělství ČR za rok 2010

Pronajmout zemědělskou půdu nemusí být snadné

Na rozdíl například od pronájmu bytů v Praze nebo jiných velkých městech je pronájem zemědělské půdy specifický značně omezeným okruhem potenciálních nájemců. Záleží na velikosti pozemků, jejich tvaru, poloze a přístupnosti a především také na místní situaci, jaký o jejich využití bude zájem a na jaké podmínky pronájmu případný zájemce přistoupí. Má-li vlastník pozemku na výběr jenom ze dvou možností – nechat půdu ležet ladem nebo ji pronajmout jedinému zájemci, jeho prostor pro vyjednávání nebude velký.

Podle údajů Ministerstva zemědělství průměrné nájemné ze zemědělské půdy v Česku v roce 2010 vzrostlo meziročně o 9 % na 1 421 Kč/ha. Jakékoliv průměrování ale může být hodně zavádějící. Výši nájemného ovlivňuje řada různých faktorů. V případě celistvých pozemků větších výměr bývá nájemné vyšší než u pozemků malých a rozdrobených. V kukuřičných a řepařských oblastech se nájemné pohybovalo nad 2 000 Kč/ha, v horských bylo sotva třetinové. Při změně dotační politiky to ale může být i naopak.

Pro vlastníka půdy je nepříjemnou skutečností, že podpis nájemní smlouvy v Česku ještě nutně neznamená placení nájemného. Zvláště v případech, kdy o pronájem půdy jeví vlažný zájem jenom jediný místní zemědělec balancující na hraně rentability, jakékoliv vymáhání dlužného nájemného se může stát velmi problematickým. Vlastník půdy nakonec možná bude rád, když nebude muset z vlastní kapsy platit daň z nemovitostí a nájemné dostane alespoň v naturáliích.

Aktuální kalkulačku pro výpočet daně z nemovitostí pro zemědělské pozemky lze nalézt na http://www.farmy.cz/dan_z_nemovitosti2.php

Tabulka 3: Velikost zemědělských podniků v České republice (stav k 31. 12. 2010)

Zdroj:  Ministerstvo zemědělství – Zpráva o stavu zemědělství ČR za rok 2010

Investice do půdy je riskantní podnik

Investice do nákupu zemědělské půdy patří k těm dlouhodobým a velmi málo likvidním. Sehnat zájemce, který půdu za dobrou cenu odkoupí, může trvat řadu měsíců nebo i let. Prodej může zkomplikovat existence dlouhodobé nájemní smlouvy, ale také budoucí vývoj regulace zemědělské výroby, dotační a daňové politiky. Velké problémy by vlastníkům půdy mohly nastat třeba v případě, že do budoucna budou daňově či jinak znevýhodněni ti, kdo na ní sami nehospodaří. Na rozdíl od zlaté mince nebo diamantu půdu před státem neschovají.

„Ale mladý pane, viděl jste někdy důl? To je díra v zemi … chodby, ták, ták … Prosím, peněženku mi můžou vzít, kočár mi můžou vzít, ale důl? Ten se může zasypat, zatopit, ale nikdo vám ho přece nemůže vzít!“

O půdu nemusí jejich vlastníky připravit jenom její znárodnění. Mnoho z nich o ni pomalu, ale jistě obírá eroze, která podle údajů Výzkumného ústavu meliorací a ochrany půdy ohrožuje 45 % z celkové rozlohy orné půdy v Česku. Každoroční škody vzniklé odplavením miliónů tun ornice z nevhodně obdělávaných svažitých polí jdou do miliard. Pokud si vlastník svou půdu neohlídá, může se jeho pozemek změnit v průběhu několika let v neúrodnou pustinu, jejíž tržní hodnota i prodejnost ho jistě nepotěší.

Vlastník půdy má i řadu dalších nepříjemných povinností. Musí například odstranit černou skládku, pokud na jeho pozemku vznikne, nebo „zjišťovat a omezovat výskyt a šíření škodlivých organismů“, jejichž seznam vyplývá z prováděcích vyhlášek k zákonu o rostlinolékařské péči. Uchytí-li se na jeho pozemku nebezpečný plevel a on s tím ani po výzvě k jeho likvidaci nic neudělá, hrozí mu pokuta až 30 000 Kč, resp. až 500 000 Kč, je-li majitelem pozemku právnická osoba (§79b a §79f zákona č. 326/2004 Sb.).