Jedenáct tipů pro levnější hypotéku

1. Zapomeňte na hypotéku do 24 hodin
Pokud jakákoliv banka tvrdí, že hypotéku schválí do 24 hodin, asi vás nepřekvapí, že nemluví celou pravdu. V tomto případě se totiž 24 hodinová lhůta počítá od okamžiku podání úplné žádosti, přičemž právě zkompletování žádosti (včetně získání znaleckého posudku na kupovanou nemovitost) trvá několik dní až týdnů.

Kdyby i 24 hodinové schválení bylo pravdou, otázka je, zda se klientovi vyplatí takové zbrklé jednání. Nezapomínejme, že pro drtivou většinu klientů je hypotéka nejdražší produkt, jaký v životě využijí a proto by měly správnému výběru věnovat dostatek času. Minimálně tolik, kolik věnovali výběru bytu či domu. Snaha rychle bydlet v novém – vlastním může vést k předčasnému jednání, ale třeba být trpělivý. Výběr první hypotéky, na kterou natrefíte, se v konečném důsledku projeví zbytečným proplacením.

Kvalitní finanční poradci věnují spoustu času výběru nejvhodnější hypotéky. Její vhodným nastavením totiž mohou ušetřit klientovi nemalé peníze. Pokud jde například o živnostníka, optimalizace jeho příjmu může trvat i přes rok, ale výsledek se vyplatí.

2. Nevěřte svým známým
Pokud vaši známí tvrdí, že chodili po všech bankách a nejlepší hypotéku dostali v bance „A“, nepřeceňujte jejich slova. Určitě si nechte vypracovat nabídku iv této bance, ale nebuďte překvapeni, že vy dostanete nejvýhodnější nabídku v bance „B“.

Důvod je jednoduchý. Banky praktikují socialistický „výrobně-odbytový“ model, který znamená, že nastaví produkt a poměrně pasivně čekají až si ho někdo koupí. Bohužel naivní spotřebitelé, kteří kupují hypotéky jako teplé rohlíky, je v tomto nekonkurenčním řízení podporují. I proto trvá bankám poměrně dlouho, než si všimnou, že klienti potřebují modernější produkt. Výsledkem je, že banka, která má nejlepší podmínky pro zaměstnaného klienta, neví pružně zareagovat na příjmovou situaci živnostníka, ačkoli jiná banka myslí právě na takovýto případ.

3. Obcházejte všechny banky
Finanční poradci dobře vědí, že neexistuje univerzální odpověď na otázku, která banka má nejvýhodnější hypotéky. Banka A je skvělá pro zaměstnané klienty, banka B zvýhodňuje lékařů, banka C dokáže zafinancovat koupi nemovitosti u živnostníka a banka D má skvělé podmínky pro postupné financování výstavby domu.

Odpověď na otázku, která banka vám poskytne nejlevnější hypotéku, se dozvíte až na konci maratonu po všech bankách.

4. Navštivte několik pobočky stejné banky
Pokud chcete mít jistotu, že dostanete nejlepší nabídku, obětujte čas a navštivte více poboček stejné banky. Budete velmi překvapeni. Šikovný pracovník banky vám svou odborností dokáže poradit, jak získat lepší podmínky úvěru. Naopak, těžkopádný a líný bankéř vám spíše poškodí.

5. Využijte služby nezávislého odborníka
Rady nezávislých finančních zprostředkovatelů jsou pro klienta bezplatné, protože jeho příjmem je provize od banky, která je ve všech institucích téměř stejná. Nezávislý odborník proto nemá důvod zvýhodňovat jednu konkrétní banku a poradí tu nejvhodnější Netřeba se přitom bát, že provize za zprostředkování klientovi úvěr prodraží. Díky radám zkušeného odborníka může být úroková sazba dokonce nižší.

6. Snižte si LTV
Zajímavým způsobem jak získat nižší sazbu, nebo zvýšit šanci na získání úvěru, je snížení LTV (Loan to value) – tedy hodnoty zastavené nemovitosti k částce úvěru. LTV ve výši 70% znamená, že za 70 tisícové úvěr ručíme nemovitostí v hodnotě 100 tisíc. Čím níže je LTV, tím je úvěr pro banku méně rizikový, což se může projevit na lepší sazbě.

Na první pohled to zní jednoduše, ale ne každý má v kapse 30 nebo více tisíc eur, kterými může spolufinancovat koupi nemovitosti. Řešením může být založení jiné nemovitosti, například rodičovské. A z původně hrozivého LTV 100% najednou může být přijatelných 70%. I když je v tomto případě riziko vyšší, netřeba se bát. Pokud nastanou opravdu vážné komplikace, zřejmě by stačilo k uspokojení požadavků banky prodat jen jednu nemovitost.

7. Zvyšte si bonitu a příjem
Zejména živnostníci stojí před žádostí o hypotéku mezi dvěma mlýnskými kameny. Na jedné straně je tu snaha optimalizovat své daně, na druhé straně potřeba doložit bance dostatečně vysoký příjem. Rada je jednoduchá, když víte, že budete žádat o hypotéku, rok předtím zapomeňte na optimalizaci, nevyužívejte paušální výdaje, pro jistotu z účetnictví vyhoďte i skutečné náklady a hlavně přiznejte všechny své příjmy. Nezapomínejte přitom, že některé banky žádají až dvě daňová přiznání, aby zamezili takovému řízení. I proto je lepší komunikovat s bankami, kterým stačí daňové přiznání za jeden rok.

Pokud mluvíme o příjmech, mnohé banky rozlišují typy živnostníky. Například lékařem, zda advokátem uznávají procento (například 80%) hrubých příjmů bez ohledu na náklady uvedené v daňovém přiznání. Neriešme, zda to je nebo není diskriminační, je to fakt a některé profese ho umí využít ve svůj prospěch.

8. Využijte státní podporu
K levnější hypotéce vám může paradoxně pomoci nižší příjem. I jedinci s vyššími příjmy mohou využít státní podporu pro mladé. Ta se počítá ze společného příjmu manželů a tak například v době mateřské dovolené může žena s minimálním příjmem pomoci lépe vydělávající manželovi k získání státní bonifikace. Mateřskou dovolenou proto automaticky nepovažujte za handicap při získání hypotéky.

Ideální situace nastává pokud se žena vrací po mateřské dovolené do práce. Pro účely úvěrového rizika využije svůj aktuální příjem, ale pro získání státního příspěvku nízký rodičovský příspěvek z předchozího roku.

9. Zvažte fixaci
I když to může znít neuvěřitelně, úroková sazba ve výši 5% může být výhodnější než 4,5 % sazba. Rozdíl mezi sazbami je nejčastěji v délce fixace a obecně platí, že čím je fixace kratší, tím je úroková sazba nižší. Alespoň zdánlivě. V praxi to znamená, že u úvěru 100 tisíc eur má klient v případě 5 roční fixace a sazby 5% měsíční splátku ve výši 585 eur garantovanou na 5 let.

Při roční fixaci je díky úrokové sazbě 4,5 % měsíční splátka jen 555 eur, ale po roce se může změnit. Pokud se po roce změní sazba například na 5,5 % (což nemůže nikdo vyloučit), splátka vzroste až na 612 eur. Proto je lepší a bezpečnější zvolit si střednědobou fixaci, která zaručuje v prvních letech neměnnou splátku. Krátkodobé fixace a variabilní sazby jsou vhodné zejména pro finanční profesionály, kteří vědí včas reagovat na zdražování peněz.

10. Vyjednávejte a ptejte se na slevy
Sazbu, kterou vám banka nabídne, si ještě můžete snížit. Ideální je při vyjednávání zmínit, že v sousední bance vám nabídli nižší sazbu, s velkou pravděpodobností se ji původní banka pokusí dorovnat. Nižší úrokovou sazbu obvykle získá klient za využívání dalších produktů. Jednoduše řečeno, banka poskytne slevu, pokud ví, že z vás peníze vytáhne díky používání jiné služby, například kreditní karty.

Při vyjednávání s bankovním úředníkem buďte nekompromisní a ptejte se na slevy. Nezapomínejte, že banka vás potřebuje stejně jako vy ji a připomeňte jí, že díky čerpání úvěru od vás získá nemalé peníze. Banka vám nedělá laskavost, ale poskytuje službu a o té se vyjednává.

11. Pozor na životní pojištění
Na první pohled by se mohlo zdát, že čím vyšší životní pojistka, tím budete pro banku atraktivnější, protože jste zajištění, ale není to zcela tak. Některé banky nevnímají měsíční pojistku jako ochranu, ale pouze jako finanční závazek, který snižuje disponibilní příjmy a tím i bonitu žadatele. Nehledejme za tímto jednáním logiku, raději si zapamatujme, že v některých bankách je lepší „zapomenout“, že nějaké pojištění platíme. Na rozdíl od našich úvěrů si údaje o pojistkách banka nemá jak ověřit.

Článek původně vyšel na Investujeme.sk.