Mapy nájemného? Zapomeňte…

Nájemné bylo v České republice regulováno do konce roku 2010, ve vybraných velkých městech ještě o dva roky déle. K 1. 1. 2013 s konečnou platností byla regulace nahrazena volným trhem. Kritici deregulace se obávali nepřiměřeného růstu nájemného a statisíců rodin bez střechy nad hlavou. K žádnému katastrofickému scénáři ovšem nedošlo.

Jedním z podpůrných nástrojů pro usnadnění dohody mezi dlouhodobým nájemníkem a pronajímatelem bytu byly mapy nájemného. Mohly sloužit též jako podklad pro případné rozhodování soudů. Soudních sporů ovšem bylo mnohem méně, než se očekávalo, a mapy nájemného byste nyní hledali také marně.

„Vláda rozhodla, že nadále pro stanovení výše nájemného, nedojde-li k dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem, budou využívány posudky soudních znalců a zjištění srovnatelných cen nájemného. Proto již Mapy nájemného nejsou a nebudou aktualizovány,“ uvedla k našemu dotazu Jana Marešová, ředitelka sekce marketingu Státního fondu rozvoje bydlení.

Nadbytečnost map nájemného vychází z Nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, v němž § 3 uvádí:

Zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě

^REKLAMA

(1) Ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby

a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě,

b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

(2) Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat jiný než obytný prostor, pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se použije odstavec 1 přiměřeně.

^REKLAMA

Ze srovnání nájemného byly zcela vypuštěny mapy nájemného jako podklad pro stanovení srovnatelné ceny. Staly se tak nadbytečnými a zbytečně drahými na provoz a aktualizaci. O informaci o orientačních cenách ale zájemci nepřijdou. Přestože Státní fond rozvoje bydlení ani Ministerstvo pro místní rozvoj mapy nájemného nespravují, své cenové mapy vydává Asociace realitních kanceláří.

Obrázek 1: Ukázka cenové mapy nájemného

Zdroj: cenovamapa.gekonsro.cz

Informace z cenové mapy jsou ale pouze orientační. „Informace o cenách jsou sbírány průběžně, tak jak dochází k tržní realizaci konkrétních nemovitostí. Přepočet všech dat je velmi náročný proces a tak jsou zveřejňována data aktualizována měsíčně,“ uvádí informace o cenových mapách. Datum poslední aktualizace ale není uváděno a stránky mají copyright 2010 až 2011…

^REKLAMA

Ve výjimečných případech je možné vyžádat si data i z oficiálních cenových map. „V odůvodněných případech poskytneme informaci konkrétnímu tazateli na konkrétní místo z původních Map nájemného, s upozorněním na jejich původní účel a současné využití pouze pro informativní účely,“ uvádí Jana Marešová.

Bydlení jako běžné zboží

Snahy o regulaci nájemného vycházejí z přesvědčení, že lidé musí bydlet (což je v naprosté většině pravda) a že nejsou schopni zaplatit tržní nájemné (což již pravda tak úplně není). Požaduje-li pronajímatel příliš vysoké nájemné, zbyde mu prázdný byt a náklady s ním spojené. Aby byt pronajal, musí cenu snížit na takovou, jakou jsou nájemníci ochotni a schopni zaplatit.

Otazník visel též nad penzisty obývajícími dlouhodobě byty v lokalitách, v nichž by tržní nájemné objektivně nebyli schopni zaplatit. Při pohledu z druhé strany ovšem vyvstává otázka, proč by jejich bydlení měl dotovat majitel bytu inkasem úředně stanoveným nízkým nájemným. Pokud by stát chtěl, aby tito lidé ve svých často nepřiměřeně velkých bytech bydleli, má možnost jim nájemné pomoci hradit formou sociálních příspěvků.

Zastánci regulace nájemného se odvolávali též na mladé rodiny s dětmi a nízkými příjmy, pro které by tržní nájemné bylo příliš velkou zátěží. Bohužel si neuvědomili, že regulované nájemné se vztahovalo pouze na starousedlíky s „dekrety“, nikoli na nově uzavírané smluvní vztahy. Nově zakládané rodiny s dětmi tak platili plné tržní nájemné, které díky úzkému trhu způsobenému jeho regulovanou částí bylo ještě vyšší.

Byt s regulovaným nájemným byl výsledkem jakési „loterie“, v níž vyhrávali starousedlíci bez ohledu na výši příjmů. A nebo lidé, kteří se k dekretům na byt obratně dostali.

Uvolnění trhu s bydlením přineslo své plody. Nájemné významně kleslo. Částečně za poklesem stojí i finanční krize. Částečně. Ta pouze ukázala, že jsou to nájemníci, kdo si vybírá, kde budou bydlet a za kolik. Pronajímatelé se musí o dobré a platící nájemníky přetahovat – jak kvalitou nabízených bytů, tak jejich cenou.