Není úrok jako úrok aneb Jak klamou banky

Jak vybírat úvěr

Mezi hypotečními úvěry a úvěry ze stavebního spoření lze vybírat dle různých kritérií. Většina žadatelů o hypotéku se řídí výší  úrokové sazby. Tento výběr lze považovat za velmi zjednodušený a tudíž nepřesný. Nízká úroková sazba může být vykoupena splněním řady dalších podmínek bank (založení účtu, sjednání pojištění, kreditní karty, domicilace plateb či po splnění přísnějších nároků na bonitu atd.), které mohou prodražit celé řešení. Je třeba započítat i další náklady spojené s vyřizováním úvěru – poplatky za zpracování, měsíční poplatky, znalecký odhad a další. Nezapomínejte ani na přednosti a slabiny jednotlivých bank (proces zpracování žádosti, administrace, čerpání, flexibilita..).

Anuitní a neanuitní způsob úročení

Na trhu existují 2 druhy úvěrů, které se liší konstrukcí a výpočtem úroků, které v součtu nakonec zaplatíte za půjčené peníze zpět bance. Úroky z těch typu jsou nesrovnatelné a na první pohled lákavé úrokové sazby se mohou prodražit.

a) hypoteční úvěr anuitní

Hypoteční úvěr je splácen stále stejnou splátkou, je jíž výše se v průběhu času nemění (anuita). Anuita se skládá ze dvou částí – splátky jistiny a úroků. Poměr mezi úroky a jistinou je nejvyšší na počátku splácení a postupně se snižuje.

b) hypoteční úvěr neanuitní

Tento typ úvěru není splácen jako klasický hypoteční úvěr, ale bance platíte pouze úroky z půjčených peněz po celou dobu splácení. Vedle hypotéky si musíte uzavřít kapitálové, investiční životní pojištění nebo spoření do podílových fondů, kam spoříte peníze místo platby jistiny do banky. Na konci splatnosti hypotéky je hypoteční úvěr splacen z naspořených a zhodnocených finančních prostředků. Rizikem tohoto řešení je situace a vývoj kapitálových trhů, svou roli hraje i výše zaplacených poplatků na počátku investice a v jejím průběhu.

Tento typ úvěru je hlediskem efektivního úroku výrazně dražší oproti jiným a z tohoto důvodu (a také kvůli vyšší citlivosti veřejnosti na investiční riziko) v dnešní době ustupuje. Nákladovost tohoto typu úvěru lze srovnat s úvěrem anuitním pomocí efektivní úrokové míry (APRC).

c) překlenovací (řádný) úvěr od stavební spořitelny

Zatímco řádný úvěr stavební spořitelny je splácen anuitní splátkou, překlenovací úvěr je také neanuitním úvěrem. Trvá však jen nějakou dobu, a pak je nahrazen řádným úvěrem. O tento typ úvěru můžete požádat v případě, že ještě nemáte na účtu stavebního spoření dostatek vlastních zdrojů a dostatečné hodnotící číslo, abyste na řádný úvěr dosáhli.

V průběhu překlenovacího úvěru se splácí úroky z celé výše úvěru po celou dobu splácení, výše úvěru se nemění. Z tohoto důvodu je třeba se zajímat, jak dlouho bude překlenovací úvěr trvat, protože tato fáze může řešení přes stavební spořitelnu výrazně prodražit. Vedle tohoto účtu ještě platíte na účet stavebního spoření, dokud nenaspoříte stanovenou výši vlastních zdrojů.

Také u tohoto typu úvěru lze nákladovost srovnat s úvěrem anuitním pomocí efektivní úrokové míry (APRC).

Výpočet stejné splátky bez snižovaní výše dluhu – neanuitní splácení

Měsíční splátka = D * r / 100/12

D = počáteční výše úvěru

r = úroková sazba za úrokové období

Standardy času

Banky musí uspokojovat své akcionáře a generovat zisk, proto musí vymýšlet lákadla, jak přetáhnout klienty pod svá křídla. Jedním z triků, který může zkrášlit prezentované úrokové sazby, je způsob výpočtu úroků. Tento jev je běžný i v zahraničí, proto byste se měli při uzavírání produktu podívat do obchodních podmínek banky, jaký úrokový systém je u banky používán.

Všechny hypoteční úvěry používají složené úročení s denní frekvencí. Pro počty uvažovaných dní v měsíci a v roce se však přístupy různí a to má vliv na skutečně zaplacenou výši úroků.

Pro výpočet dnů v měsíci banky počítají s 30 dny nebo se skutečným počtem dnů. V případě délky roku ve dnech se počítá s 365 dny, 366 dny v přestupném roce, nebo s 360 dny (12 měsíců x 30 dní).

Německý standard (360/360)

Většina bank na českém trhu využívá tzv. německý standard pro vyjádření doby splatnosti. Ten vychází z předpokladu, že každý měsíc má 30 dnů a rok 360 dnů (360/360). V únoru, který má 28 dnů, jsou tak úvěry dražší, než např. v prosinci s 31 dny.

Denní úrok se vypočítá následovně: (úroková sazba / 360) * 360

Příklad: úroková sazba 5 %:          (5 / 360) * 360 = 5 %

Anglický standard (365/365)

Tento standard je přesnější a předpokládá, že rok má 365 dnů, přičemž délka měsíce je dána skutečným počtem dní (nepočítá se s přestupným rokem). Podle této metody je úvěr stejně drahý v únoru jako v prosinci.

Denní úrok se vypočítá následovně: (úroková sazba / 365) * 365

Příklad: úroková sazba 5 %:          (5 / 365) * 365 = 5 %

Francouzský standard (365/360)

Francouzský standard počítá s aktuálním počtem dnů v měsíci, ale vychází z předpokladu, že rok má 360 dnů. Úvěry ve stejné výši a při stejné úrovni úrokové sazby jsou tak podle francouzského standardu ve srovnání s německým standardem nižší.

Denní úrok se vypočítá následovně:    (úroková sazba / 365) * 360

Příklad: úroková sazba 5 %:          (5 / 365) * 360 = 4,93 %

Banky používající odlišný způsob úročení

Téměř všechny banky na českém hypotečním trhu pracují s německým standardem, který počítá v rámci roku s 360 dny a každý měsíc v roce má 30 dnů. Ovšem mezi poskytovateli hypotečních úvěrů lze najít výjimky, které pro výpočet úroků používají odlišný způsob výpočtu. Aby bylo možné porovnat všechny banky na trhu podle stejného měřítka, je třeba převést prezentované sazby na německý způsob úročení.

Modelová situace

Kupní cena: 1 900 000 Kč

Vlastní zdroje: 380 000 Kč

Výše vlastních zdrojů: 1 520 000 Kč

Splatnost úvěru: 20 let

* Prezentovaná úroková sazba z kalkulačky na internetových stránkách bank.

Volksbank

Úroková sazba převedená na německý standard, který používá většina hypotečních bank na českém trhu. (4,59 / 360) * 365 = 4,65 %

Při této úrokové sazbě je měsíční splátka shodná se splátkou, která je vypočtena po zadání v hypoteční kalkulačce.

LBBW

Úroková sazba převedená na německý standard, který používá většina hypotečních bank na českém trhu. (4,29 / 360) * 365,25 = 4,35 %

Při této úrokové sazbě je měsíční splátka shodná se splátkou, která je vypočtena po zadání v hypoteční kalkulačce.

Sparkasse

Úroková sazba převedená na Německý standard, který používá většina hypotečních bank na českém trhu. (4,70 / 360) * 365 = 4,76 %

Při této úrokové sazbě je měsíční splátka shodná se splátkou, která je vypočtena po zadání v hypoteční kalkulačce.

Právně ano, morálně ne

Z právního hlediska je vše zřejmě v pořádku. Výpočet úroků má banka zcela jistě ošetřeno ve všeobecným úvěrových podmínkách, nebo ve všeobecných podmínkách banky. Z morálního hlediska bohužel ne. Tato problematika je zdárným příkladem toho, že dříve, než se k něčemu podepíšete, řádně si prostudujte, k čemu se zavazujete. Ve skutečnosti u těchto bank platíte měsíčně o cca 50 Kč více než by odpovídalo splátce vypočítané klasickým způsobem.

Jediné objektivní porovnání úvěrů – efektivní úrok APRC

Převodem všech nabídek bank na německý časový standard porovnání nekončí. K úrokovým sazbám musí být přičteny veškeré další náklady produktu (poplatky), které v sobě obsahuje ukazatel APRC.

APRC (Annual Percentage Rate of Charges) je roční procentní sazba poplatků. Tento ukazatel vyjadřuje celkovou nákladovost hypotečního úvěru a lze ho přirovnat k RPSN u spotřebitelských úvěrů. Sazba zahrnuje nejen nominální úrokovou sazbu, ale jsou do ní promítnuty i další nevyhnutelné náklady a poplatky spojené s žádostí, schválením a čerpáním hypotéky. Sazba zahrnuje poplatek za zpracování odhadu, poplatek za schválení hypotéky, poplatek za vedení úvěrového účtu. Na základě APRC lze rychle a přehledně srovnávat výhodnost nabídky všech typů úvěrů v konkrétní situaci.

Velkým úskalím je, zda se při výpočtu APRC počítá skutečně se všemi poplatky, které je nutno zaplatit, aby bylo možno získat úvěr. APRC pro jednotlivé úvěry se také liší např. podle výše úvěru a dalších parametrů, a proto lze stanovit jedině pro konkrétní – anebo modelovou situaci.

Autor je analytikem Mercuria Finance.