Přiblíží se družstevní byty osobnímu vlastnictví? Pomoci může databáze

Družstevní „vlastnictví“ se od osobního vlastnictví bytu liší v mnoha směrech. Výhodou je, že jsou zpravidla levnější. Nižší cena má ale důležitou příčinu: Jsou rizikovější a mnohem hůře se financuje jejich koupě.

Vyšší rizikovost družstevního bytu plyne především ze správy bytů družstvem. Pokud družstvo hospodaří s prostředky neefektivně, vedení družstva není dostatečně kontrolováno a prohospodaří či zpronevěří majetek družstva, mohou družstevníci o své byty přijít. To se ostatně již nejednou stalo.

Horší financování „koupě družstevního bytu“ spočívá ve skutečnosti, že fakticky nedochází ke koupi bytu, ale podílu ve družstvu s právem nájmu bytové jednotky. „Majitel družstevního bytu“ je tak v pozici nájemníka, ovšem de facto si svůj byt pronajímá sám sobě, protože družstvo zároveň spoluvlastní. Majitelem nemovitosti ale zůstává družstvo jako právnická osoba a to je také zapsáno v katastru nemovitostí.

Je-li majitelem a v katastru nemovitostí uvedeno družstvo, není možné uvalit na „kupovaný družstevní byt“ zástavní právo. A kde není zástava nemovitosti, není ani hypotéka. Řešením bývá zastavení jiné nemovitosti, ovšem pokud si domácnost kupuje první byt a jinou nemovitost nevlastní, má problém. Nebo ho může mít příbuzný či známý, který jim svěří do zástavy vlastní byt či rodinný domek.

Druhou možností financování koupě družstevního bytu je využití předhypotečního úvěru. V takovém případě musí být v prvé řadě již splacena tzv. „anuita“, tedy úvěr družstva splácený pravidelnými splátkami spolu s měsíčním nájemným, a musí být rozhodnuto o převodu bytu do osobního vlastnictví. Všechny banky vyžadují potvrzení představenstva družstva, že k převodu do osobního vlastnictví dojde nejpozději do 1 roku.

^REKLAMA

Potíž může nastat, pokud k převodu bytu do osobního vlastnictví ve sjednaném termínu nedojde. Banka pak může podle svých smluvních podmínek postupovat různým způsobem. Nejpříznivější variantou je prodloužení lhůty pro převod o další rok. Může ale také žádat splacení předhypotečního úvěru. A v každém případě může právně postihnout představenstvo družstva, které se jí zavázalo převod uskutečnit.

Novým řešením by mohla být Databáze družstevních bytů (DDB). Vytvořením databáze by se mohly i banky lépe zapojit do financování družstevních bytů, neboť by v ní bylo možné i evidovat zástavní právo k družstevnímu podílu.

Odhad objemu trhu s družstevními byty je podle „Analýzy současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrhu variant řešení“ přibližně 20 mld. Kč ročně. V loňském roce přitom banky dle Fincentrum Hypoindexu poskytly hypoteční úvěry v objemu necelých 143 mld. Kč. Prostor pro nové bankovní produkty umožňující financování družstevních bytů by tedy byl zajímavý.

Zavedení DDB by snížilo také tlak na převody bytů do osobního vlastnictví. Databáze by mohla zvýšit cenu družstevních bytů již jednodušším financováním. V současnosti podle odhadu Ministerstva pro místní rozvoj jsou družstevní byty v průměru o 15 – 20 % levnější, v Praze dokonce o 25 % levnější než byty v osobním vlastnictví.

^REKLAMA

Vytvoření databáze by ale mělo i další dopady pro státní rozpočet. Stát odhadem nyní přichází o 200 až 300 mil. Kč ročně na daňových únicích na dani z příjmů např. při opakovaných prodejích do 5 let od nákupu. Při započítání růstu cen nemovitostí o 20 % by dodatečný příjem státního rozpočtu ze zamezení daňových úniků mohl dosáhnout až 0,5 mld. Kč ročně.

Daň z příjmů ovšem není jedinou daní, kterou by mohl stát efektivněji vybírat. Z převodu družstevních bytů se v současnosti neplatí daň z nabytí. Tu by ale díky zavedení DDB mohl stát začít vybírat. Příjem je odhadován na 500 až 600 mil. Kč ročně, přičemž zavedení databáze by mohlo vést ke zvýšení výběru na 0,9 až 1,1 mld. Kč ročně.

Stát by mohl též ušetřit na sociálních dávkách. Tendencí posledních let je pro výplatu sociálních dávek hodnotit i hodnotu majetku domácnosti. Databáze by učinila další část majetku domácnosti snadno dohledatelnou.