Proč vlastně platíme daň z nabytí nemovitých věcí?

Není žádným tajemstvím, že daň z prodeje nemovitosti jsou čtyři procenta. Bývala to tři procenta a bude nejspíš pět procent. Nyní ponechme to, jestli se daň platí z ceny prodejní, odhadní a jaké jsou zákonné výjimky, kdy daň platit nemusím. Vezměme si pro náš článek „klasiku“ – čtyři procenta z prodejní ceny. Například z 2 000 000 korun, ať se nám to dobře počítá. Daň z prodeje je tedy 80 000 korun jednorázově. Jinými slovy, díky tomu, že prodáváme náš těžce nabytý majetek, při prodeji, do státní pokladny přiteče 80 000 korun.

Otázkou je, za co? Co fakticky stát pro nás při transakci udělal? Vyřídil hypoteční úvěr? Zařídil garanci toho, že dostanu své peníze bez rizika? (např. obdoba notářského účtu?). Nebo snad zařídil prodej mé nemovitosti? Či nějak jinak ochránil má práva při prodeji? Nevím. Nic takového jsem nezaregistroval a budu rád, pokud někdo z vás ví o nějakém servisu od státu v tomto směru.

Když půjdeme ještě dále, většinou se spoléháme na prodej přes realitní kancelář. Ceny se pohybují od tří do pěti procent. Někdy méně, někdy více. Dle ceny nemovitosti. Opět pro náš příklad si vezměme čtyři procenta. Nic proti. Realitní kancelář nám zajistí právníka, notáře, kupní smlouvy, fotografa na nafocení bytu, prezentaci a platby za náš inzerát na internetu, prohlídky bytu, pomoc s převodem energií, třeba i se zajištěním vyklizení nemovitosti, až po administrativní úkony jako je katastrální úřad, energetické štítky aj.

Služby jsou rozmanité. Záleží na ceně a nabízených službách realitní kanceláře. Vezmeme-li v potaz náklady makléřů, čas, platby třetím stranám (právníků aj.), odečteme i daňové náklady kanceláře a makléře, stejně tak i provozní náklady, tak je to tak akorát.

Máte-li kvalitní realitku, rozhodně byste za své peníze měli dostat odpovídající služby. Pokud mám někomu zaplatit dalších 80 000 korun, očekávám služby výborné! (a proto dobře vybírejte realitku při prodeji!)

^REKLAMA

No, ale co náš „chudák“ prodávající? Ten již ze svých 2 000 000 korun, máme mínus 160 000,– = tedy 1 840 000 korun. A to nemusí být veškeré poplatky, které jsou spojené s transakcí – v závislosti na službách realitky můžete ještě platit za odhad nemovitosti, energetický štítek nemovitosti, vázaný účet (úschova) prostředků u banky, vystěhování nemovitosti, drobné opravy atd. Částky každá po cca čtyřech až šesti tisících Kč. Určitě bychom vymysleli ještě další „vícenáklady“. S dovolením zaokrouhlím – částkou spíše vyšší – 40 000,– . A prodávajícímu zbude z 2 000 000,– celých 1 800 000,–  Pořád dobré ne?

No, ale fakticky i bez více nákladů, máme osm procent náklad … nebo i 10 procent při prodeji nemovitosti. A když to převedeme do „bankovštiny“ máme desetiprocentní výstupní poplatek z naší investice. Vlastně je to takový garantovaný výstupní / vstupní poplatek při investici …

Pokud k vlastnictví nemovitosti připočteme další poplatky – údržba, fond oprav, opotřebení aj., není celková poplatková struktura vlastnictví nemovitosti nikterak malá. Ba bych si dovolil tvrdit, že na trhu jedna z těch dražších.

Ale i přes to – za provizi RK něco dostanu (či bych měl). Za údržbu a opravy také něco dostanu (opravenou a hezčí nemovitost). Ale stále nevím, co dostanu za svá čtyři procenta odvedena státu?

^REKLAMA

Dané daně jsou často opomíjeny. Fungují fakticky úplně stejně jako poplatky vstupní/výstupní, jako u jiných investic – nákup cenných papírů, podílových fondů. Atd. Ale znovu: zaplatím-li vstupní poplatek (či výstupní nebo dokonce oba), měl bych opět dostat protihodnotu = pravidelné výpisy, on-line přístup ke svým smlouvám, služby poradce, investičního poradce, klientskou péči, servis, očekávané zhodnocení prostředků aj. A zase se vracím k opakovanému: daň čtyři procenta státu… co dostanu za tento poplatek? Či jaký servis mne stát nabízí v oblasti prodeje / koupě nemovitosti?

No a nebyla by tedy spravedlivější daň, kdyby ji platil kupující? Tedy jako „vstupní“ poplatek za investici (do nemovitosti?). No, možná … všude (skoro) jsou ve finančním světě poplatky. Ale zase dostanu (či bych měl) za své poplatky získat protihodnotu. Pokud zaplatím čtyři či pět procent státu nikoliv při prodeji, ale koupi (nabytí nemovitosti) – fajn. Ale jak se stát opět bude podílet na ochraně mé investice? Jak o moji nemovitost bude pečovat? Posílat zdarma výpisy (např. z KU?) nebo ochrání mou investici? Zagarantuje mne růst hodnoty nemovitosti? Nemyslím. A tak jak na straně prodávajícího, tak kupujícího vidím jediný motiv státu = vydělat. Prostě získat z jakékoliv činnosti od lidí peníze. Přímými i nepřímými daněmi. Tato je jedna z nich, dle mého názoru. Zjištění to jistě není nové. Ani nijak převratné. Jen s touto daní (a nejen s touto) prostě nesouhlasím a proto ji vyzdvihuji.

Formy zdanění nákladů jsou opomíjené

Dále bych chtěl podotknout, že formy zdanění / provizí / nákladů jsou často opomíjené náklady při rozhodování o koupi / prodeji nemovitosti. Pozor na ně, jsou stejné, jako vstupní / výstupní poplatky jako u kterékoliv jiné investice. A jak jsme si řekli, spíše (URČITĚ) vyšší, než jsou průměrné poplatky.

A jsme u dalšího bodu článku: přátelé, nákup nemovitosti určitě není bezpečná investice. Chová se úplně stejně, jako jakákoliv jiná. Má své klady i zápory. Například: daně, poplatky, změny územních plánů (dálnice), kolísání ceny, změna lokality (nepřizpůsobiví občané), stárnutí – opotřebení nemovitosti, nájemník nebude platit celou dobu, může mne nájemník zničit byt, mizivá likvidita, vstupní /výstupní poplatky atd. Stejně jako pozitiva: menši volatilita, jiné chování než finanční nástroje, diverzifikace portfolia, pasivní příjem aj.

A závěrem?

Daní se asi nezbavíme v našem současném systému. Ať již ji bude platit prodávající či kupující a to ve výši čtyři či pět procent. Zkrátka toto považuji za poplatek. Bohužel, za svůj poplatek nic nedostanu od státu (podporu při prodeji / koupi / garanci). Peníze vyhodím oknem. Raději bych tyto prostředky věnoval na charitu, postavil pár metrů chodníku nebo dotoval půl roku jednoho důchodce. Stále asi smysluplnější využití prostředků, než je vhodit do černé rozpočtové díry českého státu.

Považujte nemovitosti jako jakékoliv jiné aktivum a to se svými pozitivy i negativy. To, že nemovitosti jsou jistota, je prostě klišé.