Sousedské právo: Přestavek v novém občanském zákoníku

Speciální případ neoprávněné stavby

Přestavek je speciální případ neoprávněné stavby, kdy nepatrná část trvalé stavby zřízené na vlastním pozemku zasahuje na malou část cizího pozemku. Občanský zákoník stanovuje, že pokud trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku zasahuje jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby. 

Účelem zákonné úpravy je reorganizace vlastnických vztahů k dotčenému pozemku, kdy nemá smysl řešit obdobné situace spoluvlastnictvím vlastníků obou pozemků k stavbě nebo změnou stavby, což by mohlo vést ke konfliktním situacím mezi sousedy.

Životní situace vzniklá nedopatřením

Přestavek se bude uplatňovat zejména v životních situacích vzniklých nedopatřením při neznalosti hranic pozemků, špatného vyměření pozemků nebo nesprávným vyznačením vlastnických hranic. O přestavek se však nebude jednat v situacích, kdy zřizovatel stavby nestavěl v dobré víře, např. úmyslně nebo v rozporu se schválenou projektovou dokumentací.

Dobrá víra zřizovatele stavby je tedy zásadní podmínkou, aby se daná situace posoudila jako přestavek.

Rozsah větší než malý?

Ze zákonné definice přestavku vyplývá, že o přestavek se jedná v případě, že trvalá stavba zasahuje pouze malou částí na malou část pozemku. Občanský zákoník bohužel výslovně neupravuje pojem malá část cizího pozemku a malá část stavby. K obecnému vymezení těchto pojmů budeme muset vyčkat rozhodovací praxe soudů. Z logického výkladu by však zásah stavby na cizí pozemek měl být jen nepatrný.

^REKLAMA

Nahrazení újmy způsobené vlastníku pozemku

Zřizovatel stavby, který jednal v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku. Tato obvyklá cena se bude určovat především znaleckým posudkem. Cílem je dosažení kompenzace za narušení vlastnického práva k pozemku.  

Vlastník stavby a vlastník zastavěného pozemku by měli taktéž učinit příslušné úkony vůči katastrálnímu úřadu k zápisu vlastnického práva zřizovatele stavby k části zastavěného pozemku do katastru nemovitostí.

Soudní spor o neoprávněnou stavbu

Jestliže bude stavbou dotčena větší než malá část cizího pozemku, pak se nebudou uplatňovat uvedená ustanovení o přestavku, a situace se nejspíše posoudí jako neoprávněná stavba. Pokud se vlastník stavby nedohodne s vlastníkem zastavěného pozemku na vypořádání, lze očekávat soudní spor.

Vzhledem ke složitosti problematiky doporučujeme v případě řešení obdobné problematiky konzultovat s právníkem k posouzení veškerých aspektů vašeho případu, a to i s ohledem na vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.