Aktuální analýza trhů nemovitostí v Polsku, na Slovensku a v České republice: První zastávka na cestě „karavany investorů“ směrem na východ?

K takovému zjištění dospěla Bank Austria ve své analýze „Real Estate Country Facts”, zahrnující Polsko, Slovensko a Českou republiku.  Podle této aktuální analýzy trhu existují příznivé první známky zotavování: zlepšily se ekonomické ukazatele, realitní investoři opět vykazují zájem a banky, které doposud na trhu působí, si podržely konzervativní skladbu financování – přestože již postupně dochází k rušení přehnaně striktních omezení. Jak uvedl Reinhard Madlencnik, ředitel divize Real Estate Bank Austria: "Naším přáním je dlouhodobě financovat kvalitní projekty: na rok 2010 jsme již naplánovali zvýšení objemu úvěrů.“

Hospodářská krize podvazuje rozšiřování administrativních ploch

Od roku 2000 se plocha moderních administrativních prostor ve významných městech v Polsku, České republice a na Slovensku bezmála ztrojnásobila. Obrovský počet administrativních projektů se dočkal realizace především v období investičního boomu v zemích CEE, přičemž mnohé tyto projekty byly povahou spekulativní a k jejich nastartování docházelo těsně před výbuchem krize finančních trhů. V důsledku toho byla přímo uprostřed největšího vzedmutí krize v letech 2008 a 2009 ve Varšavě, Praze a Bratislavě dokončena výstavba téměř 1,5 miliónu čtverečních metrů administrativních prostor. „Předpokládáme, že v roce 2010 dojde k poklesu dokončených nových administrativních prostor a ještě větší propad očekáváme v letech 2011-12,“ říká Madlencnik.  „Řada již připravovaných projektů byla pod dojmem hospodářského zborcení dána k ledu, přičemž právě tyto zrušené projekty mají domino efekt na další v řadě.“

Od roku 2008 je patrný trend vzestupného obratu v objemu neobsazených prostor , který předtím  v roce 2007 zaznamenal své historické minimum . Na konci loňského roku se neobsazené prostory ve Varšavě ustáli ly na relativně mírné úrovni sedmi procent . Naopak Praha a Bratislava v té době dosahovaly míry již kolem dvanácti procent. Očekává se další nárůst, ovšem bude se lišit svou strmostí. S ohledem na trend cen nájemného, který od roku 2006 zaznamenal v zemích CEE prudký vzestupný pohyb, nutila a nutí hospodářská krize trh k (prospěšným) úpravám. Vyjádřeno poměrově, zbrzděni se chovalo nejmírněji v Praze a Bratislavě. Ve Varšavě byl propad nejvýraznější, což souviselo se zdejší silnější startovní pozicí.

^REKLAMA

Ceny retailových nájmů pod tlakem

Bratislava, Praha a Varšava jsou již po nějakou dobu saturované trhy, což byl také důvod, proč se z nich zájem investorů již před krizí přesouval do jiných významných měst. Do roku 2008 byla mnohá z větších i menších měst doslova zaplavena přesilou nákupních středisek. V loňském roce byl na trh v Polsku, na Slovensku a v České republice uveden přibližně 1 000 000 čtverečních metrů nových komerčních prostor. Nová výstavba v roce 2010 se podle všeho bude nejspíš odehrávat ve stejném řádu.  Tyto prostory jsou zároveň převážně výsledkem projektů, které v době propuknutí finanční krize již byly v běhu.

Koeficienty neobsazených prostor pro Varšavu a Bratislavu jsou nadále poměrně nízké. V Praze je míra neobsazenosti významně vyšší, dosahuje asi 10 %. „Ovšem také v Praze existují špičková nákupní centra a míra využití jejich kapacity nadále zůstává vynikající. Hlavní roli přitom hraje místo a design,“ upozorňuje Reinhard Madlencnik.

„Nájemci stejně jako v jiných zemích využívají krize k novému vyjednávání o nájemném. Pronajímatelé se za použití pobídek snaží čisté nájemné nesnižovat, aby si dokázali udržet své nájemce. Jinak řečeno, ceny nájemného významně poklesly,“ uvádí realitní analytička Karla Schestauber.

^REKLAMA

Na trh nepřicházejí téměř žádné nové logistické objekty

Sektor průmyslových nemovitostí reagoval na hospodářské zpomalení s mimořádnou rychlostí. Projekty v této oblasti se často realizují po jednotlivých modulech nebo etapách, což znamená, že investoři mají značný manévrovací prostor. „I když mnohé z logistických nemovitostí byly zřízeny ještě před krizí jako spekulativní, což vedlo ke značnému přebytku výstavby a k poměrně vysokým koeficientům neobsazenosti, v současnosti se žádné z nich na trh prakticky nedostávají,“ poznamenává Karla Schestauber.

Stejně jako v sektoru administrativních prostor a nákupních center došlo také v odvětví logistiky ke stabilizaci maximální míry výnosu.  Kromě toho na rozdíl od jiných druhů využití nemovitostí zaznamenává tento segment vyrovnávání míry výnosů. V tomto smyslu byly maximální míry výnosu pro Bratislavu, Prahu a Varšavu ke konci roku 2009 prakticky rovnocenné v pásmu 8,75 %. Podle údajů společnosti CBRE byla ke konci roku 2009 maximální míra výnosu z administrativních prostor pro Varšavu 6,75 %, pro Prahu 7 % a pro Bratislavu 7,5 %.

„V současnosti existuje zjevný rozdíl mezi maximální mírou výnosů a výnosů z nemovitostí na méně úspěšných lokacích anebo těch s nižší kvalitou,“ shrnuje Madlencnik. „A tento rozdíl se bude opětovně vyhlazovat pouze pomalu. Preferovány jsou investiční projekty tehdy, jestliže to znamená rozhodování o financování na základě nízkého rizika. Projekty, nabízející energetickou účinnost – a tudíž také nízké hrubé nájemné – mají rozhodně zvýhodněnou startovní čáru.“