Člen představenstva FINEP CZ Pavel Rejchrt komentuje situaci na realitním trhu

Realitní trh již více než rok prochází výrazným ochlazením. Byl pro vás tento vývoj překvapivý?

Od počátku poklesu poptávky po novém bydlení říkáme, že jsme tento vývoj očekávali. Není to jen laciný argument, kterým bychom se chtěli prezentovat jako věštci, kteří všechno věděli předem. Na realitním trhu se pohybuji již 15 let a neznám za tu dobu období, které by nebylo nějakým způsobem deformované. Do poloviny 90. let se stavělo především takzvané podnikatelské baroko. Tento typ domů stavěli podnikatelé, kteří po roce 1989 získali první velké peníze. Jak víme, řada z nich je často fi nancovala z úvěrů, které následně nespláceli. To bylo první vychýlení trhu, které nebylo přirozené. Poté přišly první hypotéky a velký boom v nové výstavbě. Po hypotékách přišel vstup do EU. Se vstupem do EU k nám přišly dva druhy investorů. Jedni byli investoři – developeři, tedy naše konkurence, kteří sem přišli vydělat a zvedli tak ceny pozemků. Druhou skupinou byli investoři, kteří začali do země, kde byly levnější ceny než v ostatních státech EU, investovat. Což opět vyhnalo ceny nahoru. Pak přišla změna v DPH. Ta výrazně zvýšila poptávku po bydlení. Za posledních 15 let tedy nebylo delší období, kdy by se realitní trh vyvíjel přirozeným způsobem. To samozřejmě jednou muselo skončit a každý, kdo se realitním trhem dlouhodobě zabývá a přemýšlí v delším časovém horizontu, musel podobný vývoj očekávat.

Dopady krize realitní trh výrazně proměnily. V čem především?


Myslím, že jsou zde dvě věci, které se málo zmiňují a jsou důležité. Ochlazení poptávky výrazně posílilo roli klientů. Dnes musíte klientovi nabídnout celý komplex služeb spojený s vyhledáním, prodejem, koupí a fi nancováním bytu. Perfektní musí být také služby poté, co si klient byt koupí. Samozřejmě to klade na developery výrazné kvalitativní nároky, na druhé straně to přispívá k pročištění trhu – takovýto rozsah služeb může nabízet jen silný developer. Jsem přesvědčen, že FINEP je jedním z nich. Výsledkem vývoje v posledních měsících, kdy se výrazně zostřil konkurenční boj, je ale bohužel určité zmatení klienta. Ten je nyní zahlcen obrovským množstvím informací, mezi kterými není v podstatě možné porovnat ceny jednotlivých bytů. Je pro něj velmi obtížné zjisti fi nální cenu a zjistit tak, kolik za byt skutečně zaplatí. Moje doporučení za FINEP je jednoduché – přijďte k nám osobně a porovnejte naše ceny s konkurencí.

Jak vidíte budoucnost realitního trhu?


Podle našeho názoru přežijí dva typy developerů. Jedni jsou takzvaní činžákoví developeři. Ti, kteří dělají třešinky na dortu. Svojí práci dělají dobře, mají krásné produkty. Nemají důvod se tlačit do nějakého rizika. Určitě přežijí, pokud neudělají chybu. Druhá skupina jsou velcí developeři, jako jenapříklad FINEP, kteří pohltí malé developery, kteří udělali tu chybu, že si buď vzali velké úvěry, anebo nakoupili drahé pozemky bez změny územního plánu. Pokud udělali obě chyby najednou, tak mají velký problém.

FINEP byl jedním z iniciátorů akce, která vyzývala stát k tomu, aby aktivně vstoupil do vývoje na realitním trhu – proč by to měl dělat?


Situace na realitním trhu neovlivňuje jen podnikání developerů, ti vedle své přirozené snahy být v zisku, plní také částečně sociální službu. Bytový fond stárne a nevyhovující byty musí být nahrazeny novými. Ty musí někdo postavit, zároveň musí jít do značného podnikatelského rizika, protože příprava projektů trvá několik let. Zahrnuje jednání s představiteli města nebo městské části, jednání s bankami, projektování, samotnou výstavbu nebo také marketing projektu. To jsou obrovská rizika, proto je důležité, aby realitní trh fungoval kontinuálně v určité rovnováze a nebyl uměle deformován. S příchodem krize vznikla z velké části umělá situace, kdy se poptávka najednou mimořádně ochladila a v podstatě zmizela ochota bank výstavbu nových bytů fi nancovat. Důsledkem bude opětovný výpadek na straně nabídky nových bytů a růst jejich ceny pro koncové zákazníky. Jsme přesvědčeni, že poptávka po novém bydlení tady ve skutečnosti existuje, nezmizela, pouze byla z velké části uměle snížena. Náš návrh byl, aby do této situace vstoupil stát jako garant, který pomůže situaci uvést do normálního stavu. Mohl by se například zaručit za bankovní úvěry a jako záruka mu mohou sloužit byty v daném projektu, které může využít k sociálnímu bydlení.

^REKLAMA

Lze říci, kolik lidí v developmentu dnes pracuje a o jak velký segment ekonomiky jde?


Developeři nejsou velkými přímými zaměstnavateli, ale jejich podnikání zaměstnává velké množství lidí v dodavatelských fi rmách. Stavební fi rmy a výrobci stavebního materiálu to už je samozřejmě velmi významný segment ekonomiky. Jejich zaměstnanci přišli v důsledku časově omezené deformace trhu o práci a často spadli do sociálního systému, jehož náklady hradí stát. To je samozřejmě další významný sociální důsledek současné uměle vytvořené situace. Hodně se mluví o tom, že jsou ceny bytů na svém dně. Co si o tom myslíte? Jsme přesvědčeni, že ceny jsou skutečně na svém dnu. Marže stavebních fi rem šly dolů, marže dodavatelů stavebních materiálů jsou téměř na nule, to samé u developerů. Prostor pro to, aby šly ceny dolů, tady není.


V příštím roce oslaví FINEP 15 let své existence. Vy jste byl u jeho založení – jak se realitní trh během té doby proměnil?

Proměnil se ve dvou hlavních oblastech. Výrazně se zvýšila kvalita bydlení – zlepšila se práce architektů, kvalitnější jsou dispozice bytů, použité technologie, zásadně se zlepšily koncové prvky, jakou jsou například povrchy a podklady, zlepšily se standardy bytů. Druhou oblastí jsou služby, které dnes developer nabízí. Vzpomínám si, jak jsem před lety kupoval byt na hypotéku a strávil na tom obrovské množství času. Nikdo mi nebyl schopen říci, jaké dokumenty si musím opatřit. Nejdříve jsem se musel prokousat informacemi od hypoteční banky, pak jsem jednal o podmínkách pojistné smlouvy, tu mi následně makléř ztratil, dále jsem musel řešit, jak prodat nemovitost ve které jsem bydlel a získané peníze použít na koupi nového bytu, všechno samozřejmě sám a ve svém volném čase. Dnes developer vše kompletně zajistí, včetně právního zajištění, a ušetří klientovi minimálně tři pracovní dny. To je obrovská kvalitativní změna. Dnes navíc zájemci o nové bydlení znají historii developerů, mohou vidět jejich realizované projekty a posoudit zkušenosti jejich klientů a mají tak své rozhodnutí o výběru developera o co opřít.

Děkujeme za rozhovor.