Rezidenční trh v Praze – cenová analýza

Zatímco v prvním díle jsme se věnovali počtu projektů a bytů v nich, dnes se zaměříme především na ceny, jejich strukturu a metráž bytů včetně dispozic.

Připomínáme, že sledujeme všechny developerské projekty, které se nám podařilo zachytit na území hlavního města, bez ohledu na počty bytů či jiná kritéria. K dnešnímu dni je to 230 projektů (za projekt považujeme i jednotlivé etapy v rámci rozsáhlejších projektů), v nichž je ke konci 7. týdne roku 2011 celkem 10 590 bytů, z toho je dosud volných 7 088 bytů.

Oproti předchozímu srovnání ze začátku roku se zásoba volných bytů jen nepatrně snížila (o 10 bytů). Není to z důvodu nulové poptávky, jak by se na první pohled mohlo zdát, nýbrž kvůli uvedení nových bytů na trh. Týdenní aktivita na straně poptávky, tedy úbytek počtu volných bytů, se již několik týdnů pohybuje kolem hranice 50 bytů. Při stejném tempu by mohla být situace na konci kvartálu táž jako na jeho začátku.

Pozn: Do sledovaných údajů spadají všechny změny volných bytů mimo extrémní skokové výkyvy nad + – 10 bytů (manipulace developerů, přidání nových nebo stažení některých bytů z prodeje apod.)

Pro zajímavost – celková plocha všech nabízených bytů (10590) se blíží k hranici 700 000 m² – to je jako jedenáctipatrová budova pokrývající plochu spartakiádního stadionu na Strahově. Celková hodnota všech oceněných bytů (6 751) je suma sahající nad 29 miliard korun. V té však navíc nejsou započítány nové byty, spadající do vyššího a vysokého standardu, u kterých si zákazník musí cenu vyžádat.

Průměrná cena

Jako hlavní údaj dnešní zprávy chceme prezentovat průměrnou cenu za metr čtvereční obytné plochy včetně DPH vypočtenou za všech nabízených volných bytů, u nichž je uvedena cena. Vzorec byl z důvodu zjednodušení modelu, kvůli různorodosti poskytovaných údajů jednotlivými developery, nastaven jako podíl celkové ceny za byt (včetně balkónů, teras a sklepa) včetně DPH k celkové obytné ploše. Dospěli jsme k hodnotě  63 067 Kč/m ². Bude jistě zajímavé sledovat, jak se tento údaj bude v příštích měsících měnit.

Tento údaj ještě doplníme mezními hodnotami: nejlevnější byt stojí cca 1,4 miliónu Kč, nejdražší 34 mil. Kč.  V přepočtu na metr čtvereční jsme nalezli nejlevnější byt za cenu 33 000 Kč/m², nejdražší se vyšplhal na stěží představitelných 226 000 Kč/m². V následující tabulce ještě naleznete střední statistické hodnoty (medián a aritmetický průměr) obytné plochy a celkové ceny bytů.

Dále rozdělujeme byty podle cenových hladin.

Zde je rozložení průměrných cen za metr čtvereční podle městských částí:

Nejdražších 10 lokalit :

(Některé údaje jsou zkreslené vlivem omezené nabídky bytů s vysokou cenou v dané lokalitě)

Nejlevnějších 10 lokalit :

Jedná se logicky o okrajové části Prahy.

Dále sledujeme průměrné ceny v bytech rozdělených podle metráže:

Další tabulka ukazuje počty volných bytů rozdělených do cenových hladin v závislosti na dispozici. Dá se z ní na posledním řádku také vyčíst dispoziční rozložení nabídky volných bytů. (Tabulka zahrnuje pouze byty s uvedenou cenou a nezahrnuje jednotky nebytového charakteru, které jsou součástí některých projektů – ateliéry, studia, rodinné domy apod.). Pro zájemce s rozpočtem do 2 mil. Kč je tedy dobré vědět, že může vybírat pouze mezi jednopokojovými byty. Zároveň je taktéž patrné, jak je obtížné sehnat třípokojový byt při rozpočtu do 3 milionů korun.

Neméně zajímavé je sledovat, jak se mění cena dokončených neprodaných bytů v závislosti na jejich „stáří“.

Pokud předchozí údaje zkombinujeme, zjistíme porovnání vývoje cen dispozičně  srovnatelných bytů v závislosti na stáří bytu.

Pro dokreslení uvádíme průměrnou obytnou plochu bytu v závislosti na počtu pokojů

Poslední tabulka obsahuje údaje o celkové ceně dokončených a dosud neprodaných bytů. Potvrzuje se tím již dříve zveřejněný odhad, že developeři mají v neprodaných bytech „umrtvených“ 11 miliard korun.

Závěr

Z aktuálně zveřejněných statistických údajů nás zaujala především následující čísla. 

V prvních týdnech roku 2011 se ukazuje, že poptávka vykrývá pouze nabídku v rozsahu přírůstků nových bytů v nabídkách developerů. Počet volných bytů se téměř nezměnil. Počet volných a dokončených bytů (tzv. ležáků) se pohybuje na úrovni 2715 ks.

Dnes poprvé zveřejňujeme spočtený, nikoli odhadovaný rozsah tzv. umrtveného kapitálu developerů v dokončených a neprodaných bytech. Jde minimálně o 11,26 miliard Kč v ceníkových cenách s DPH. Pokud budeme pro zjednodušení předpokládat uplatnění prozatím 10% DPH, stát zde má uloženu částku rovnající se cca 1 miliardě Kč. A pokud se tyto byty neprodají v roce 2011, od 1.1.2012 se změní daňový odvod státu z DPH z jedné na dvě miliardy Kč. Nedojde-li ovšem k dramatickému zlevnění a tím k částečnému snížení daňové povinnosti.

Dalším zajímavým údajem je průměrná cena všech bytů v aktuální nabídce ve výši 63 067 Kč/m² včetně DPH. Jedná se o relativně vysoké číslo, které nám ukazuje, že nabídka drahých bytů převyšuje nad těmi levnějšími. Ještě zajímavější je toto číslo v porovnání s průměrnou cenou dokončených a neprodaných bytů (tzv. ležáků). Ta je poměrně vyšší – 67 541 Kč/m² včetně DPH a ukazuje, že dochází k postupnému snižování cen v nově zahajovaných projektech.

Podle našich předpokladů avizované zvýšení sazby DPH na 20 % při současném zlevňování cen ležáků pomůže developerům v roce 2011 snížit aktuální zásobu těchto dokončených a neprodaných bytů. Avšak současná aktivita na trhu vedoucí k razantnímu zvýšení nabídky nově zahajovaných bytů povede ve svém důsledku ke konci roku 2012 k navýšení zásoby dokončených a neprodaných  bytů. Developerské šrotovné 2011 vystřídá developerská doba ledová 2012 a 2013.

Marcel Soural
předseda představenstva a generální ředitel, ve spolupráci s analytickým oddělením Trigema a.s.