V roce 2012 budou nemovitosti v USA chybět

Dynamika

Trh s
nemovitostmi ovlivňuje několik faktorů, z nichž jsou nejdůležitější následující
čtyři:

1. Celková míra vlastnictví nám
ukazuje, kolik domácností opravdu vlastní nemovitost.
2. Počet nemovitostí, které mají
vlastníka, ale nikdo v nich aktuálně nebydlí. Toto číslo zahrnuje i ty
nemovitosti, které mají v majetku banky.
3. Úbytek dostupného počtu
nemovitostí. V Americe je zhruba 79 milionů
domů, z čehož některé z nich budou během příštích let zbourány, protože již
nejsou vhodné k užívání. To způsobí přirozený poptávku po
nových nemovitostech.
4. Posledním faktorem je, zda je
výstavba nových nemovitostí v souladu s poptávkou po nich.

Vlastnictví

Míra
vlastnictví představuje tu část domácností, která si koupila nemovitost. V Americe žije přibližně 117
milionů domácností v nájmu. Kdyby si jedno procento místo
pronájmu koupilo nemovitost, vytvořilo by to poptávku po 1,17 milionech nemovitostí.
Jak si můžete všimnout, v
celkovém měřítku to má obrovský dopad. Co se stalo s touto mírou během
nedávné realitní bubliny?

Graf
1: Podíl vlastnictví domů v USA

V období
1994 – 2005 vzrostlo procento domácností, které vlastnily nemovitost ze 64 na
69. Tato změna v chování zvýšila
poptávku o 5 – 6 mil. nemovitostí na vrcholu jinak normální tržní dynamiky. To byla také jedna z příčin
realitního boomu v tomto období. Od vrcholu této bubliny pak
vlastnictví pokleslo o dva procentní body a podle našich propočtů můžeme
očekávat plný propad až na 65 % (graf 1). Tato změna vytvoří přebytek
nemovitostí ve výši přibližně 4 miliony, což způsobí významný tlak na celý trh
s realitami.

^REKLAMA

Prázdné domy

Počet
prázdných nemovitostí v čase roste a občas se od trendu vzdálí, viz graf 2. V souvislosti s krachem akciového
trhu v roce 1987 počet opuštěných domů markantně vzrostl a po pár
letech se vrátil zpět na úroveň dlouhodobého trendu. Momentálně se nacházíme v
podobné situaci. Očekáváme podobný pokles směrem
k trendu, jaký nastal v roce 1987.

Graf 2:
Prázdné nemovitosti v USA

Znehodnocení

Předpokládáme,
že nemovitosti ubývají 2% tempem za rok. Co to znamená? Při počtu 80 milionů nemovitostí
představuje 2procentní úbytek přibližně 1,6 milionů nemovitostí, které jsou
ročně nutné k tomu, aby se celkový počet nemovitostí neměnil.

Novostavby

V současné
době se "novobuduje"
cca 550 tisíc domů / bytů ročně. Při tomto tempu vznikne, při
započtení úbytku, deficit 1,1 milionu nemovitostí, což je pro celý trh s
nemovitostmi pozitivní zpráva. Předpokládáme, že dojde k
postupnému zotavení prodejů během následujících tří let, což způsobí, že
novostavby dosáhnou spodní úroveň "normální" zóny během roku 2014,
viz. graf č. 3. Nepředpovídají masivní změny,
ale návrat do normálu.

^REKLAMA

Graf 3:
Nová výstavba domů v USA

Návrat
do svého původního pásma, jak je zobrazeno v grafu 3, naznačuje dobré tempo
růstu převážně proto, že aktuálně přibývají novostavby pomalým tempem.

Závěr

Na grafu
č. 4 je zobrazena kombinace čtyř faktorů, které zobrazují dynamiku trhu s
nemovitostmi. Když vzájemně započítáme pokles
počtu novostaveb, úbytek počtu nemovitostí a změny vlastnictví, vyjde přebytek
pouze 500 nemovitostí v druhém čtvrtletí roku 2011 (světle modrá křivka). Tato křivka pokračuje během
druhé poloviny roku 2011 do záporného pásma. Všimněte si, že přebytek
nemovitostí zmizí, i když zahrneme vzrůst počtu novostaveb (zobrazeno na grafu
č. 3).

Graf 4:
Dynamika amerického nemovitostního trhu

S aktuální dynamikou trhu s
nemovitostmi očekáváme zlepšení v roce 2012. Aktuální názor, že trh je přesycen,
rychle zmizí a vydláždí tak cestu k lepším dnům pro stavební
společnosti.

Můžete namítnout – "ti, co chtějí
nakupovat, nedostanou finanční prostředky", "nechtějí nakupovat"
nebo "je stále mnoho nových nemovitostí, které ještě nejsou prodány"
atd.. Na tyto námitky vám odpovím v
další epizodě tohoto seriálu.