Vlastnické bydlení, nebo nájem? Co na to inflace

Nevýhod vlastnického bydlení je celá řada. Hlavní z nich je nízká flexibilita. V případě potřeby změny bydlení (ať již z důvodu stěhování do jiné lokality či potřeby většího/menšího bytu) podstupuje majitel nemovitosti riziko, že byt či dům neprodá včas či za odpovídající cenu. Je-li navíc potřeba stěhování vyvolaná změnou sociálního okolí nemovitosti (např. invazí „sociálně nepřizpůsobivých“ spoluobčanů), je ztráta nevyhnutelná.

Každá mince má ale dvě strany a tou rubovou u pořízení vlastního bydlení (zejména na úvěr) je spřátelení se s inflací, která hraje pozitivní roli a náklady bydlení snižuje. Úroková sazba hypoték sice může kolísat, ovšem cenová hladina standardně pouze roste. A s cenovou hladinou roste i nájemné.

Splátka hypotéky a inflace

Splátka hypotéky je konstantní do té doby, dokud nedojde ke změně úrokové sazby. Ta může růst, může ale i klesat. Navíc zpravidla po růstu následuje její pokles a naopak. Míra inflace oproti tomu zvyšuje cenovou hladinu až na výjimky stabilně – a nevratně.

Při dlouhodobých výhledech se nejčastěji uvažuje inflace kolem 3 % ročně. Jak takové zvyšování cenové hladiny dopadne na reálnou výši (tedy o inflaci očištěnou) splátky hypotéky? Poměrně zásadně. Už 2% inflace sníží reálnou zátěž splátky hypotéky po 30 letech o 45 % – tedy téměř na polovinu. Bude-li inflace 3 % ročně, sníží se reálná výše splátky o 59 %. A 4% inflace ze splátky reálně ukrojí 69 % – a dlužník tak poslední rok splácí necelou třetinu oproti době po čerpání úvěru.

Tabulka 1: Reálná výše splátky hypotéky ve výši 1 mil. Kč po 30 letech

Zdroj: Vlastní výpočty autora

Nájemné a inflace

Zatímco splátka hypotéky s inflací reálně klesá, nájemné přes nemalá kolísání inflaci kopíruje. Ochrání tak před ztrátami pronajímatele, nájemník ale platí v nominálním vyjádření stále více.

Nájemné ovšem neroste pouze s inflací. Dlouhodobé statistiky z vyspělých zemí, které jsou potvrzovány i českými údaji (byť zkreslenými dlouhodobou regulací), hovoří o růstu nájemného spolu s platy. Rostou-li reálné příjmy domácností, roste i reálné nájemné.

Mzdy a platy dlouhodobě rostou. Při výhledech se zpravidla počítá s jejich dlouhodobým reálným růstem kolem 2 % ročně. Samozřejmě i v této oblasti dochází k nemalým výkyvům, kdy poklesy přicházejí v dobách ekonomické recese a naopak v době hospodářského růstu zvyšování mezd akceleruje – a s ním i růst nájemného.

Tabulka 2: Reálná výše nájemného po 30 letech

Zdroj: Vlastní výpočty autora

Stejný nájem jako splátka hypotéky

Lidé často řeší otázku, zda mají platit nájem či splátku hypotéky, přičemž obojí je přibližně ve stejné výši. Z pohledu inflace a budoucí reálné hodnoty je výhodnější splátka hypotéky. Ale o kolik?

Tabulka 3: Nájemné vs. splátka hypotéky

Zdroj: Vlastní výpočty autora

Každá tisícikoruna, kterou nyní vkládáme do splátky hypotéky, bude mít za 30 let reálnou hodnotu ve výši uvedenou v Tabulce 3 podle průměrné míry inflace – tedy od 308 Kč do 552 Kč, pokud se bude inflace pohybovat mezi 2 % a 4 %.

Každá tisícikoruna, kterou nyní platíme jako nájemné, vzroste za 30 let reálně na hodnotu uvedenou v Tabulce 3 podle průměrného růstu reálných mezd – tedy na 1 348 Kč až 2 427 Kč, pokud se reálný růst mezd (a s ním nájemného) bude pohybovat v rozmezí od 1 % do 3 %.

Pokud by kupříkladu míra inflace v průběhu 30 let dosahovala průměru 4 % a reálný růst mezd a nájemného 3 %, reálná hodnota současné tisícikoruny investované do splátky hypotéky by činila jen 308 Kč, kdežto reálná výše nájemného by stoupla na 2 427 Kč, tedy reálně téměř na osminásobek splátky hypotéky.

Pozor na další náklady

Nízká flexibilita vlastnického bydlení není jediné negativum. Majitel nemovitosti podstupuje též investiční riziko spojené s kolísáním cen nemovitostí, které sice dlouhodobě přinejmenším kopírují inflaci – ale zkuste tuto poučku vyprávět dědicům vesnického domku v lokalitě, kterou mladí dávno opustili a staří nechávají chátrat. Pokud je dnes nějaká lokalita žádaná, nemusí tomu tak být v době, kdy budete potřebovat prodat.

Vlastnické bydlení je navíc spojeno s dalšími náklady, které nájemník nemusí řešit – např. opravy a rekonstrukce nemovitosti. Ty jsou v současnosti odhadovány přibližně na 55 Kč/m² plochy bytu. A tyto náklady inflaci budou přinejmenším kopírovat, ale pravděpodobněji překonávat, jak se daří dlouhodobě indexu cen stavebních prací.

Vlastník by měl platit pojištění nemovitosti, jinak riskuje ztrátu investovaného kapitálu. Stát po něm chce zaplacení daní, jejichž výše se může měnit – a jen málokdy k nižšímu. Daně přitom nepředstavují jediné politické riziko, jak se o tom přesvědčili vlastníci nemovitostí v Československu po 2. světové válce. Nemovitost jednoduše nelze sbalit do kufru a přenést do bezpečnější lokality…