Vyplatí se hypotéka v eurech či švýcarských francích?

Zásada bezpečných osobních financí říká: Když už se zadlužujete, čiňte tak v měně, v jaké máte příjmy. V takovém případě domácnost nepodstupuje kurzové (měnové) riziko a při změně kurzu domácí měny se nemůže dostat do potíží. Jsou ale situace, kdy se kurzové riziko může vyplatit přijmout.

Česká koruna dlouhodobě posiluje. Kupříkladu v roce 1991 se kurz amerického dolaru pohyboval mezi 27 a 31,50 Kč/USD. Pondělní kurz činil 17,345 Kč/USD. Pokud by domácnost čerpala v roce 1991 úvěr 1 mil. Kč v amerických dolarech, zbyl by jí dnes bez splacení jediné koruny dluh mezi 550 635 Kč a 642 407 Kč. Lákavá představa. A když se ještě nabízejí nižší úrokové sazby z úvěrů, není již téměř o čem hovořit… až na riziko.

Na rizikovost hypoték v zahraničních měnách doplatily polské a maďarské domácnosti. Jejich domácí banky v domácích měnách nabízely úvěry s vysokými sazbami, a tak se domácnosti obrátily k měnám zahraničním. K tomu jim navíc hrálo do karet dlouhodobé stabilní posilování domácích měn, podobně jako tomu bylo v České republice s českou korunou.

Z nedávného vývoje směnných kurzů švýcarského franku a eura vychází mnohem nebezpečnější hypotéka ve švýcarských francích. Důvodem je posilování této měny, které ostatně vedlo ke stanovení minimálního kurzu franku k euru na 1,2 CHF/EUR. Opatření pochopitelně vedlo k oslabení švýcarského franku, které pomůže také zadluženým Maďarům a Polákům.

Graf 1: Vývoj kurzu eura a švýcarského franku k polským zlotým

Zdroj: Vlastní zpracování z dat ČNB

Euro se potýká s většími potížemi. Představuje sice pro majitele hypoték se splátkami v eurech riziko, neboť kolísá jeho hodnota, vlivem potíží středomořských států a oslabování evropské měny splátky v této měně nestouply příliš mnoho.

Graf 2: Vývoj kurzu eura a švýcarského franku k maďarským forintům

Zdroj: Vlastní zpracování z dat ČNB

Jak přistupovat k úvěrům v cizí měně

Je-li domácí měna silná a je-li pravděpodobné její oslabování, úvěry včetně hypoték se v zahraničních měnách rozhodně nevyplatí. Na příkladu Maďarů a Poláků je to krásně vidět. Chtěl-li v polovině roku 2008 koupit Maďar byt nebo dům v přepočtu za 2 mil. Kč, stál ho přibližně 20 mil. HUF (Poláka pak 14,2 mil. PLN). Aby ho zaplatil ve švýcarských francích, vzal si úvěr cca 135 tis. CHF. Ty dnes představují 33,5 mil. HUF – tedy dluh o více než 2/3 vyšší než původní!

Po intervenci švýcarské centrální banky a následném oslabení švýcarského franku se Maďarům notně ulevilo. Jejich dluh klesl na 30,82 mil. HUF. Pořád je ale o více než polovinu vyšší než původní.

Poláci na tom byli ještě hůře. Pokud v polovině roku 2008 „trefili“ okamžik nejsilnějšího zlotého (2 PLN/CHF), jejich dluh místy vystoupil až na dvojnásobek. Těsně před intervencí švýcarské centrální banky se pohyboval na úrovni cca 1,9násobku původního dluhu. Oslabením franku se Polákům také ulevilo – dluh byl „jen“ o 3/4 vyšší než původní.

Dluh v přepočtu na jednotlivé měny je ale poměrně obtížně představitelný. Mnohem lépe jsou pohyby kurzu vidět na splátkách úvěru. Jak se projeví změna kurzu na splátce? Úplně stejně jako na výši dluhu – dokonce ještě více, neboť při anuitním splácení každou splátkou nesplacená jistina (dluh) klesá, ale anuitní splátka nikoli.

Pro představu: V případě dvacetileté hypotéky ve výši 2 mil. Kč při současné průměrné sazbě hypoték v Česku dle Fincentrum Hypoindexu (4,14 %) činí splátka cca 12 268 Kč měsíčně. Byla-li by poskytnuta ve švýcarských francích v polovině roku 2008, kdy byl kurz švýcarského franku na úrovni cca 15 Kč/CHF, činila by splátka ekvivalentního úvěru poskytnutého ve francích (tj. stejná splatnost a výše úvěru přepočtená příslušným kurzem při stejné úrokové sazbě) přibližně 818 CHF. Před intervencí kurz stoupl na 22 Kč/CHF. Splátka ve švýcarských francích by ale zůstala stejná, je anuitní, tudíž se nemění. Domácnost by na ni ale musela vydat téměř 18 tis. Kč měsíčně, tedy téměř o polovinu více.

Graf 3: Vývoj kurzu švýcarského franku k českým korunám

Zdroj: Vlastní zpracování z dat ČNB

Polákům, kteří měli největší smůlu na datum čerpání hypotéky, tak stoupla splátka dvojnásobně. A ruku na srdce: Která česká domácnost by ustála zdvojnásobení splátky hypotéky? Měnové riziko je výrazně vyšší než riziko růstu úrokových sazeb.

Úvěr v eurech by se Čechům vyplatil… kdysi

Klasický případ, kdy by se vyplatil úvěr v cizí měně, zažívala Česká republika. Ještě počátkem roku 2000 se kurz eura pohyboval nad úrovní 35 Kč/EUR. Nyní se již delší dobu pohybuje pod 25 Kč/EUR. Hypotéka by tak zlevnila téměř o 30 %.

Graf 4: Vývoj kurzu eura k českým korunám

Zdroj: Vlastní zpracování z dat ČNB

Jenže… nikdo nedokáže s jistotou říci, že tento trend bude i nadále pokračovat. A podle příkladu dvou zemí z Visegradské čtyřky se spíše ukazuje, že spekulace byť jen na stabilitu měnového kurzu se může krutě nevyplatit.

Maďaři a Poláci sahali k cizoměnovým půjčkám především kvůli úrokovým sazbám. Jejich centrální banky držely úroky vysoko kvůli vysoké míře inflace, a tak i banky účtovaly vysoké úroky za hypoteční úvěry. V Česku se inflace i úrokové sazby ČNB drží na poměrně nízké úrovni, a tak tlak na přijímání úvěrů v zahraničních měnách Češi nevyvíjejí. Proto ani české banky tuto rizikovou verzi hypoték nenabízejí.