Trh komerčních realit se letos nese v duchu stabilizace

Kanceláře: malé firmy zájem mají, velcí hráči raději renegociují

Celková nabídka moderních kanceláří v Praze přesáhla ke konci prvního pololetí 2010 2,7 mil. m². Jediným dokončeným projektem, který poskytl přes 28 000 m² nových moderních kancelářských ploch, byla budova Filadelfia projektu BB Centrum na Praze 4. Dodatečnou nabídku moderních prostor tvoří minimálně dalších 39 000 m² kanceláří nabízených k podnájmu stávajícími uživateli.

Celková nájemní aktivita v prvním pololetí dosáhla téměř 97 000 m², ovšem pouze čtvrtina z této sumy představovala novou poptávku po kancelářských prostorách. Zbytek připadal na relokace (přesuny společností z jedné budovy do jiné), přejednávání či obnovení nájemních smluv a podnájmy. „Celková poptávka se již několik čtvrtletí po sobě pohybuje na úrovni 50 000 m², s výjimkou dvou velkých transakcí v závěru roku 2009. Trh tedy stagnuje a především velké společnosti, které tradičně tvořily dominantní část poptávky, se soustředí na optimalizaci stávajících prostor,“ přibližuje Soňa Volfová z oddělení kancelářských prostor Colliers International. Téměř polovina těchto transakcí se uskutečnila na Praze 4 (Pankrác, Chodov) a Praze 5 (Nové Butovice).

Vývoj z hlediska poptávky byl zajímavý. Zatímco menší firmy poptávající kancelářské plochy od cca 200 do cca 500 m² byly relativně aktivní, velké společnosti s obvyklými poptávkami mezi 1 000 a 5 000 m² o přestěhování do nových kanceláří zájem spíše nejevily. „Místo toho pokračovaly v optimalizaci nákladů díky přejednávání nájemních smluv a jejich úpravě na současné tržní podmínky. Při započtení všech pobídek poskytovaných pronajímateli dosahují tyto společnosti úspory ve výši 10-15 % v závislosti na lokalitě a podmínkách smlouvy,“ pokračuje Soňa Volfová.

Průměrná neobsazenost kancelářských ploch v Praze dosáhla 13,8 %. Vývoj tak potvrzuje predikce Colliers International z třetího čtvrtletí loňského roku, podle nichž by měla neobsazenost kanceláří letos dosáhnout hranice 14 % a teprve na konci roku začít klesat. V porovnání s koncem roku 2009 zaznamenaly vyšší  neobsazenost téměř všechny městské části – nejvýraznější nárůst z 16,4 % na 25 % zaznamenala Praha 6 zejména v souvislosti s přesunutím centrály společnosti Siemens na Prahu 13 a Praha 9 z 20,2 % na 27 %. Naopak poklesy registrují na Praze 5 (9,1 %) a Praze 8 (16,2 %).

Základní nájemné za nejlepší kancelářské plochy stagnovalo na úrovni 20-21 EUR/m²/měsíc v centru města, 15-16 EUR na Praze 4 – Pankrác, 16-17,5 EUR na Praze 5 – Anděl a Praze 8 – Karlín. Ve zbytku Prahy mírně stouplo na 13-14,50 EUR. Skutečně placené nájemné je v průměru o 1-2 EUR nižší než základní v závislosti na lokalitě.

^REKLAMA

Z hlediska vývoje v nejbližších 6 měsících lze očekávat stagnaci poptávky i nájemného. Neobsazenost by měla ještě mírně povyrůst především v souvislosti s dokončením dalších kanceláří bez sjednaných nájemců (např. 18 500 m² v Harfa Office Parku na Praze 9).

Průmyslové prostory: sklady se dál utěšeně zaplňují

Celková nabídka moderních ploch pro skladování a lehkou výrobu přesáhla ke konci prvního pololetí 2010 v České republice 3,6 mil. m², přičemž přes 1,5 mil. m² se nacházelo na primárním trhu v Praze. Nových ploch přibylo ve stejném období jen 70 000 m², z nichž 63 000 m² bylo již pronajato na základě dohod z roku 2008. Prázdných skladů tedy příliš nepřibylo.

Celková poptávka dosáhla v polovině roku 400 000 m². Nová poptávka a rozšiřování stávajících prostor se na tomto čísle podílely z více než 75 %.  „Poptávka po průmyslových prostorách roste již čtvrté čtvrtletí po sobě. Většinu poptávky generují logističtí operátoři a firmy ze sektorů spotřební elektroniky a automobilového průmyslu, které k nám přesouvají výrobní a distribuční kapacity z jiných trhů,“ říká Karel Stránský, Managing Partner Colliers International a ředitel oddělení průmyslových prostor.

V důsledku rostoucí poptávky a téměř nulové nové nabídky klesá také neobsazenost průmyslových prostor. „Od konce roku 2009 klesla neobsazenost o 2,9 p.b. na současných 16,5 %. Ještě ve třetím čtvrtletí 2009 přitom přesahovala 20 %,“ vypočítává Stránský. Objem neobsazených prostor klesal téměř ve všech českých regionech kromě severní Moravy, kde jeden z nájemců opustil halu o velikosti 23 000 m². Neobsazenost v Ostravě a jejím okolí tedy během posledních 3 měsíců vzrostla o více něž 8 p.b. na současných 34 %.

^REKLAMA

S postupným zaplňováním skladů a výrobních hal se situace na trhu brzy může znovu obrátit ve prospěch developerů. Společnosti by proto s řešením své situace neměly dlouho otálet – začít s vyjednáváním o nových prostorách se doporučuje ideálně rok předem. „Toho jsme svědky např. ve východních Čechách či v Ústeckém kraji, kde je již dnes obtížné najít pro zájemce vhodné řešení. Na většině území České republiky také platí, že jakékoli požadavky nad 30 000 m² není schopna současná nabídka uspokojit. Jediným řešením je pak výstavba na míru, u níž však developer vyžaduje nájemní smlouvu alespoň na 5-7 let,“ dodává Karel Stránský.

Ve výhledu nejbližších 6 měsíců lze očekávat pokračující vysokou poptávku od výrobních společností vstupujících na český trh. Zájem bude také o přesuny ze starších ploch třídy B do modernějších prostor. Potenciál nové poptávky odhaduje Colliers International na minimálně 28 000 m² v Praze a 130 000 m² ve zbytku ČR.

Neobsazenost na většině území by měla stagnovat, stejně jako nájemné. Snížení neobsazenosti a mírný růst nájemného lze očekávat v nejatraktivnějších oblastech Prahy, Plzně a v okolí dálnice D5.

Investice: zatím nejvýraznější oživení

Zatím největší signály oživení registruje investiční trh. Za první pololetí roku 2010 byly zobchodovány transakce o celkovém objemu 170 mil. EUR. V meziročním srovnání je to více než třikrát tolik co za stejné období loňského roku. Je však nutno dodat, že první pololetí 2009 bylo v tomto ohledu vůbec nejslabší v historii.

Prodávaly se především moderní kancelářské budovy v etablovaných lokalitách v Praze. Největší transakcí byl prodej budovy ECM REI City Empiria na Pankráci neznámému investorovi. Cena 71,5 mil. EUR představuje míru výnosu 7,5 %. Nejaktivnějším hráčem byla tuzemská investiční skupina CPI Group, která proinvestovala téměř 50 mil. EUR. Za 26 mil. EUR koupila od Sekyra Group sídlo společnosti Nestlé na Praze 4, 23,5 mil. EUR zaplatila za 5 maloobchodních areálů společnosti Betonstav. Na českém investičním trhu se v průběhu prvního pololetí objevil také nový rakouský investor, fond Hypo Real Invest. Akvizice kancelářské budovy Vyšehrad Victoria od Skansky jej vyšla na 13, 5 mil. EUR, 90 % podíl Andel City koupil od UBM Bohemia za 17,5 mil. EUR. Míry výnosu u všech transkací oscilovaly v průměru okolo 7-7,5 %.

Aktivnější byli i developeři, kteří nakupovali především pozemky pro výstavbu kancelářských prostor v atraktivních lokalitách Prahy. Skanska koupila od ECM REI projekt City Court na Praze 4 (17 000 m² kanceláří) a Real Estate Karlin Group prodala slovenské HB Reavis projekt River Gardens na Praze 8 (19 000 m² kanceláří).

Do konce roku lze podle predikcí Colliers International očekávat ještě několik transakcí týkajících se kancelářských budov v atraktivních lokalitách. Celkový objem obchodů by měl být srovnatelný s rokem 2009 a pohybovat se mezi 450-500 mil. EUR.