Pronájem investiční nemovitosti: výhody a nevýhody

Jaké jsou tedy výhody a nevýhody investování do nemovitostí? A zároveň, s čím je dobré počítat při takovém typu investování a na co si dát naopak pozor? Podívejme se na to detailněji.
Tip: Viz 11 tipů, kam se vyplatí či nevyplatí investovat své peníze v roce 2020 (i v době pandemie COVID-19).

Jaké jsou výhody investování do nemovitosti určené k pronájmu?

• Je to fyzická investice, kterou je možné užívat.
• Je tu poměrně vysoká pravděpodobnost růstu a stability díky uspokojování základních lidských potřeb – bydlení, podnikání atd.
• Umožňuje nám získat investiční majetek za peníze druhých lidí (Pokud hypotéku splácíme z nájemného od nájemců).

Nemovitosti jsou jedním z hlavních pilířů z investičních možností. Oblíbené jsou pravděpodobně hlavně kvůli tomu, že představují hmotnou fyzickou investici, kterou můžeme reálně vidět, uchopit, používat – na rozdíl od mnoha jiných investičních možností, které jsou spíše „virtuální“.

Fyzická investice, kterou je možné užívat

V případě nějaké větší krize nebo v případě nedostatku vhodných nájemců sice nemusí taková investice přinášet přímý zisk, nebo alespoň pokrytí nákladů. Dokáže však poskytnout bydlení či útočiště pro samotného majitele – což může být zvláště v časech světové pandemie obrovská výhoda. Prostě v dobách, kdy běžné peníze mohou ztrácet na hodnotě a významu, mohou fyzické investice jako nemovitosti, pozemky atd. poskytovat nepostradatelné benefity pro své majitele.

Poměrně vysoká pravděpodobnost růstu a stability

Nemovitosti rovněž poskytují poměrně vysokou pravděpodobnost růstu a stability, protože uspokojují základní lidské potřeby – stále potřebujeme někde bydlet, fungovat, podnikat, obchodovat a na to jsou nutné nějaké prostory, které musí někdo pro nás zabezpečit. Díky tomu představují investice do nemovitostí stále poměrně stabilní investice.

Možnost získat investiční majetek za peníze druhých lidí

Nemovitosti představují jednu z mála investičních možností, kdy nemusíme investovat vlastní peníze, ale v podstatě investujeme s pomocí peněz druhých lidí – nemovitost si zajistíme s pomocí peněz od banky s pomocí hypotéky a hypotéku splácíme penězi od nájemců.

^REKLAMA

Jaké jsou nevýhody investování do nemovitosti určené k pronájmu?

• Je nutná správa a péče o nemovitost.
• Je to dlouhodobá investice a riziko poklesu hodnoty.
• Jste odpovědni za poplatky a má relativně nízký výnos.
• Má nízkou likviditu.

Správa a péče o nemovitost

Jednou z největších nevýhod u nemovitostí určených k pronájmu je jejich správa a péči o ně. Kromě toho, že musíme najít vhodné a spolehlivé nájemce, kteří nám budou ochotni platit dohodnuté nájemné včas, neustále musíme řešit řadu dalších věcí – např. údržbu, opravy, předělávání atd. A navíc se může stát, že po 20 – 30 letech, kdy díky nájemci splatíme hypotéku, zjistíme, že máme starý opotřebovaný byt, který vyžaduje další investice na opravy, renovování a údržbu na to, aby ho bylo možné dále obývat.

Dlouhodobá investice a riziko poklesu hodnoty

Při investování do nemovitosti potřebujeme počítat s dlouhodobým horizontem – vždyť pouze dokud splatíme hypotéku to může trvat podle nastavení např. 20 – 30 let.

Poplatky a relativně nízký výnos

Ještě dříve, než budeme moci dostat za nemovitost první nájem, budeme muset zaplatit kopu poplatků spojených s koupí a prodejem nemovitosti: provize realitní agentuře, poplatky katastru nemovitostí, notář a rovněž pravidelné poplatky jako je daň, pojištění atd. Přitom na nájmu většinou můžeme v průměru vydělat cca 5 % ročně – a to si ještě musíme následně tento výdělek řádně zdanit a přiznat v daňovém přiznání.

Nízká likvidita

Pokud bychom se mezitím rozhodli nemovitost prodat, nedostaneme se k našim penězům tak rychle, jak tomu může být u jiných typů investování.

^REKLAMA

Investice do nemovitostí s pomocí realitních a ETF fondů

Mnoho lidí neví, že do nemovitostí nemusí investovat jen „přímým“ způsobem. Existují i ​​mnohem efektivnější způsoby, které jsou jednodušší, výnosnější – akorát za ně nedostaneme k užívání i fyzickou nemovitost – což je zároveň však i výhodou.
Peníze můžeme investovat např. do realitních a ETF fondů, tehdy nám odpadají všechny výše zmíněné nevýhody investování do nemovitostí. Takové fondy nám většinou poskytují mnohem vyšší výnosy (cca 10 %), pravidelný příjem bez zbytečných starostí (údržba, shánění nájemníků, řešení problémů s nájemci, opravy …) a vysokou likviditu – peníze můžeme mít na účtu již za pár dní.
Celkově se realitní fondy vyznačují nízkou mírou volatility a stabilním výnosem. Ještě i během světové pandemie Covid je průměrná výkonnost realitních podílových fondů za poslední roky nad úrovní inflace. I proto jsou realitní fondy vyhledávaným úložištěm volných prostředků pro investory, kteří nejsou ochotni akceptovat vysokou míru rizika a zároveň chtějí získat zhodnocení s tzv. reálným výnosem – které alespoň pokryje inflaci.

Na co si dát pozor při investování do nemovitostí a na co myslet?

Pokud se rozhodneme investovat do nemovitostí a koupíme si fyzickou nemovitost určenou k pronájmu, měli bychom myslet na tyto důležité věci:

• kvalitní kupní smlouva na koupi nemovitosti,
• pojištění nemovitosti,
• pojištění domácnosti,
• pojištění odpovědnosti.

Kvalitní kupní smlouva na koupi nemovitosti

Jelikož koupě nemovitosti vyžaduje použití značných finančních prostředků a nejednou se přitom můžeme zadlužit na příštích 30 let, je dobré myslet na kvalitní kupní-prodejní smlouvu, se kterou můžeme předejít spoustě zbytečných komplikací. Kupní smlouvu si můžeme zajistit i sami, případně s pomocí různých volně dostupných vzorů a šablon.
Takové řešení však nemusí být dostatečně dobře zpracováno, což může být velmi vážným problémem – pokud kupní smlouva obsahuje chyby nebo nesplňuje všechny potřebné náležitosti, tak se stává automaticky neplatnou. Proto může být lepší, pokud se s takovými náležitostmi podrobně seznámíme:
Tip: Jaké náležitosti má obsahovat kupní smlouva a jaké jsou nejčastější chyby při uzavírání kupní smlouvy?

Pojištění nemovitosti

Mnoho lidí neví, že na kvalitní krytí nejběžnějších rizik spojených s nemovitostmi potřebujeme trojkombinaci pojištění – pojištění nemovitosti, domácnosti a odpovědnosti. Nejednou se stává, že člověk si pojistí pouze jednu ze zmíněných věcí – např. nemovitost a v případě pojistné události může být nepříjemně překvapen, že mu tato pojistka nekryje obrovské množství rizik.
Toto pojištění kryje pouze poškození hrubé stavby – zdi. Nevztahuje se na věci a vybavení, které se nacházejí v domě či bytě. Na to, jak můžeme rozlišit pojištění nemovitosti od pojištění domácnosti slouží jednoduchá poučka. Zjednodušeně, pokud bychom dům nebo byt převrátili vzhůru nohama, tak vše, co spadne na strop, je předmětem pojištění domácnosti a vše ostatní je nemovitosti.
Pojištění nemovitosti kryje například tyto živelné rizika a příčiny poškození:

• požár, výbuch, úder blesku, pád letadla, únik kouře,
• povodeň a záplava, vichřice a krupobití, sesuv půdy,
• tíha sněhu a námrazy, sesuv masy sněhu,
• zemětřesení
• atd …

Pojištění domácnosti

Pojištění domácnosti představuje pojištění elektroniky, spotřebičů, nábytku, cenností a vnitřního vybavení bytu, domu či rekreačního zařízení. S pojištěním domácnosti můžeme získat jistotu a pokrýt si rizika, které by mohly vzniknout při poškození zařízení nemovitosti zloději, vandaly a různými přírodními katastrofami.
Tip: Viz komplexní přehled o pojištění nemovitosti a věci v domácnosti.

Pojištění odpovědnosti

Toto pojištění by mělo být součástí každého komplexního pojištění majetku. Proč? Pokud máme sjednané krytí i tohoto rizika, tak nám pojistka kryje újmy na životě, zdraví či škody na majetku, které neúmyslně můžeme způsobit jiným osobám, při běžném občanském životě nebo v souvislosti s vedením naší domácnosti.
V běžném životě se například může stát, že zkažená pračka může vytopit sousedy nebo požár či kouř z našeho bytu dostane do sousedních nemovitostí a způsobí tak škody na majetku jiným lidem. Proto je dobré mít finanční důsledky těchto nešťastných událostí kryté pojišťovnou. O to důležitější je takové pojištění, pokud pronajímáme nemovitost jiným osobám. Rovněž je nesmírně důležité, abychom měli v takovém případě uzavřenou smlouvu v pojišťovně, která kryje i odpovědnost nájemců.
V takové pojistné smlouvě by mělo být ujednáno, že pojištěnými osobami jsou i nájemci pojištěné nemovitosti, kteří mají s pronajímatelem (vlastníkem) nemovitosti řádně uzavřenou platnou nájemní smlouvu. Dále se pojištění vztahuje i na rodinné příslušníky nájemce (manžel/manželka, děti), kteří s ním nemovitost obývají.

Shrnutí

Jak můžeme vidět, investování do nemovitostí určených k pronájmu má své výhody i nevýhody. Je to podobné jako se vším – jakékoliv riziko můžeme výrazně eliminovat znalostmi, plánováním či předvídáním. Samozřejmě vždy zůstávají přítomny nečekané a nepředvídatelné okolnosti.
Pokud však budeme myslet na všechny základní a nezbytné náležitosti, můžeme výrazně zvýšit naše šance na úspěch. Proto je dobré, pokud víme o tom, čemu se vyhnout a na co si dát naopak pozor.