Jak zajistit dostupné bydlení podle akademiků?

Řešením dostupného bydlení již nemá být pracovat a šetřit na vytvoření dostatečného vlastního kapitálu pro dosáhnutí na hypoteční financování. Při cenách nemovitostí, výši mzdového ohodnocení a vzniklé majetkové nerovnosti, to prostě nejde. Svobodu člověka tak mají nabídnout „alternativy k soukromému vlastnickému a nájemnímu bydlení“. Bytovou výstavbu lze podpořit lepší spoluprací „mezi veřejným a soukromým sektorem – mezi městy a developery“.

Dostupnost bydlení má podle úvah publikovaných v příručce také podpořit zdanění těch, kteří s byty spekulují, stejně jako zatížení developerské výstavby povinností vyčlenit v budově bytové jednotky umožňující uplatňovat „garantované nájemné“ nebo byty obecní. Bydlení tak prý není zapotřebí řešit jen jako bydlení ve „vlastním“ nebo soukromým pronájmem. Vše může být řešeno „celospolečensky“. Stačí chtít více obecních bytů, zakládat bytová družstva, která umožní sdílet náklady na výstavbu, stejně jako vytvářet kolektivy, které pak budou bydlet společně. Bydlení má být dnes až příliš věcí soukromou, byty se staly investicí.

Problematické investice

Vlastnické bydlení nese punc jistoty a stability. Je také investicí, která poskytuje možnost zajištění se na stáří. Zdá se, že v Česku převládá názor, že „vlastnické bydlení je ideální způsob, jak bydlet, protože poskytuje jistotu a stabilitu, je finančně výhodné a dá se využít třeba jako zajištění na stáří. Problém má nastávat, když se bydlení stává spíše investicí než domovem“. Odkazovaná příručka „Jak zajistit dostupné bydlení?“ uvažuje o investicích na poli rezidenčních nemovitostí vskutku kriticky a netradičně. Když lidé hledají bydlení, čelí nepříjemným překvapením. I ti s průměrnými příjmy mají problém si bydlení dovolit …

Pokud náklady na hypoteční úvěry pod vlivem superuvolněné měnové politiky centrálních bank klesly, a zadlužení se stalo levné a výhodné, vzrostla poptávka a ceny vzrůstaly. Levné a dostupné hypotéky by ale podle příručky nebyly problém, pokud by si nemovitosti kupovali ti, kteří v nich skutečně bydlí. A tak „…je nutné začít zase uvažovat o bydlení – domech a bytech – primárně jako o domovu a přístřeší, ne jako o nástroji ke spekulaci a obohacení.“

^REKLAMA

Investoři, často nakupující byty jako spekulaci, mají snižovat dostupnost bydlení: „…. jsou levné hypoteční úvěry využívány k tomu, aby se koupil nejen vlastní dům nebo byt, ale i další nemovitost na pronájem nebo jako spekulativní nákup. Nejvíce problematické je, když podobnou strategii volí i velcí investoři – různé investiční fondy, které kupují ne jednotky, ale tisíce bytů.“

Poptávka po nemovitostech byla podnícena levnými úvěry, stejně jako touhou bydlet ve vlastním. Když se k tomu přidala snaha výhodně investovat, omezený počet nemovitostí vyvolal nárůst cen a nižší dostupnost bydlení. Jenže pokles cen je problematický a nežádoucí, protože komplikuje život dlužníkům – cena nemovitosti může být nižší, než zbytek jistiny úvěru (podotkněme, že je to problém i pro banky, které úvěry financující nákup poskytly, a banku centrální, která zodpovídá za finanční stabilitu. „Snižovat ceny nemovitostí nebo regulovat nájemné je (tak) z praktického hlediska obtížné,“ konstatují v této souvislosti spoluautoři publikace Sociologického ústavu. Regulace nájemného by mohla být obcházena, a tak to chce hledat jiné způsoby, jak dostupné bydlení zajistit.

Městům, lákajícím nabídkou pracovních míst, vysokoškolského vzdělání, přibývá obyvatel. A když se tato města zvětšují, nabídka volných stavebních pozemků je omezená. Zalidňují se i i příměstské (suburbánní) oblasti. Když se „počet bytů nebude zvyšovat srovnatelným tempem jako počet obyvatel, bude jich nedostatek“. A i relativní nedostatek má být jednou z příčin vysokých cen.

^REKLAMA

Zdroje a řešení bytové krize

Města by se měla aktivně zapojit do bytové výstavby, podle „modelů, které se osvědčily v zahraničí“. Město může být developerem, a zdrojem financování mohou být „vícečetní majitelé nemovitostí, tedy osoby, které vlastní více než jednu nemovitost“ – nastiňuje v příručce dvojice akademiků. Podobně mají být zdaněni i majitelé prázdných nemovitostí, nejednou pořízených spekulativně. Tím by stát a případně obce získaly potřebné prostředky a zároveň by bylo zaručeno, že platby, jež musí nájemníci majitelům platit, budou alespoň z části využity na řešení nedostupnosti bydlení.

Soukromé nájemní bydlení se zdá být spjato s nejistotou: „Z výzkumných rozhovorů, které jsme v rámci Sociologického ústavu AV ČR uskutečnili, se ukazuje, že pro mnoho lidí je soukromý nájem spojen s nejistotou. Je to obava, že jim nemusí být prodloužena smlouva nebo jim bude nájemné výrazně zvýšeno. Přestože je v České republice silná právní ochrana nájemníků, tak v realitě často záleží na slušnosti konkrétních majitelů nemovitostí, ale i nájemníků.“

Při placení nájmu jsou „vyhazovány peníze z okna“ nebo „strkány peníze do kapsy někomu cizímu“, říkají v příručce zmíněné postřehy z výzkumných rozhovorů výzkumu financovaného Grantovou agenturou ČR. Dostat výpověď z nájmu, hledat bydlení a stěhovat se, je věc stresující. S nájmy se také pojí nejistota, že nájemné bude zdražovat. „Právě to, že způsob poskytování bydlení v České republice je příliš závislý na vlastnickém a soukromém nájemním bydlení, vede k tomu, že se ocitáme v pasti, když ceny nemovitostí a nájmů rostou rychleji než mzdy,“ prezentuje v jednom z příspěvků akademik Sociologického ústavu akademie věd.

Majetkové nerovnosti nezpůsobují finanční nedostupnost bydlení přímo, ale patří k jednomu z faktorů, které nelze opomenout. Dostupnost hypoték s rostoucími cenami bytů klesá, a ti kdo na hypotéku nedosáhnou, musí bydlet v nájmu. Na pozadí možností bydlet ve svém, dosáhnout na hypotéku, stojí majetková nerovnost. Existují ti, kteří „na to mají“, a ti jsou oproti těm, kteří majetkem nedisponují, ve výhodě. Když někdo zdědí byt, dostane jej od prarodičů, je na tom lépe. Kdo žije v nájmu nebo splácí hypotéku, pak nejednou vydává polovinu příjmů na bydlení.

^REKLAMA

Svůj význam má mít „mezigenerační finanční výpomoc“ – ať už mezigenerační dary a půjčky na bydlení, tak dědictví. „To, jestli zdědíme či nezdědíme nemovitost, je tedy z hlediska naší životní úrovně významnější faktor než to, jak moc budeme úspěšní v kariérním životě,“ píší akademici. Ti, kteří dědili, mohou snadněji generovat úspory. Naopak ti, kteří žijí v nájmu, nebo splácí hypotéku, mají hlouběji do kapsy. „Nerovný přístup k bydlení se tak přenáší i na další generace,“ doplňují své úvahy autoři.

Alternativy k vlastnickému a soukromému nájemnímu bydlení

Obecních bytů je málo, bydlení v nájmu je vnímáno s despektem, a vlastnění nemovitostí se bez zadlužení stává mnohdy nedostupné. A tak vznikl mýtus, že zadlužit se, bydlet ve vlastním na hypotéku, je tou správnou a jedinou cestou.  V příručce zaznívají i jiné možnosti, třebas půjčky a financování bydlení „družstevními bankami“ (co se tím rozumí, popsáno není), stejně jako financování získané od přátel a známých.

Když už na kvalitní bydlení nedosahují ani lidé s průměrnými příjmy; bydlení se má stát věcí veřejnou. Obce nebo stát mohou vytvořit podmínky, které umožní lidem rozhodovat se, jaký způsob bydlení jim vyhovuje. Lidé mají různé preference a mají možnost si vybírat mezi bydlením ve vlastním, v nájmu, v obecním, družstevním, nebo komunitním. V tomto ohledu můžeme odhadovat, že drahé bydlení a inflace cen nemovitostí se stane i náplní politické kampaně – strany se začnou předhánět v hledání řešení.

„Bydlení se stalo až příliš věcí soukromou, kterou si má každý zařídit, jak nejlépe umí,“ píše se v příručce. Na poli pronájmu nastoupil „obchod s chudobou“, jsou pronajímány byty, často s pochybnou kvalitou, za příliš vysoké nájemné těm, kteří jsou odkázáni na dávky bydlení a jsou „vyloučeni z otevřeného trhu s bydlením“.

„Problém začíná, když se z bydlení stává investice,“ píše Tomáš Samec a Vítězslav Lamač v kapitole rozebírající finanční nedostupnost bydlení. Nákup dalších a dalších nemovitostí, aby přinášely zisk z pronájmu nebo růstu kapitálové hodnoty, je v očích citovaných socioekonomů zřejmě čímsi nepatřičným. „Ještě více problematické je,“ píší akademici, „když tuto strategii začnou volit investiční společnosti nebo fondy, které mají kapitál na to, aby kupovaly stovky a tisíce bytů“.

Co v příručce nezaznívá a co není vidět, je to, že financování, které tito investoři nejednou používají, bylo povzbuzeno superuvolněnou měnovou politikou centrálních bank. Díky inflačnímu financování, se z investic stávají spekulace. Je-li časová hodnota peněz vytržena z kořenů, vznikají disproporce. Problém tištění a znehodnocení peněz, stejně jako komplikace na poli výstavby a povolování staveb, vytváří pnutí. Lze vyslovit hypotézu, že politická diskuse a zásahy státu budou doprovázeny rostoucí regulací a hledáním nových cest a řešení.

Jistou vadou na kráse těchto řešení bylo a je, že byty vždy budou nedostatkovým zbožím. Když to nedokáží řešit ceny na hypotečním a realitním trhu, zdeformované politikou levných peněz a inflací, nastoupí pokusy najít řešení. Třebas právě zdaňováním investorů, dotacemi z veřejných rozpočtů, výstavbou obecních bytů, jak navrhují autoři příručky Sociologického ústavu. Nakolik efektivní a produktivní dokáží obce být, ukáže čas. Jedinou jistotou je, že budou populistická.