Komentář: Češi trpí fetišem vlastnického bydlení, které je a bude stále hůře dostupné

Při dnešní ceně nemovitostí zejména ve městech, jako jsou Praha nebo Brno, je – a bude – jejich investiční výnos poměrně nízký. Nabízí se řada výnosnějších investičních alternativ. Roční výnos u nemovitosti v zásadě znamená poměr ročního výnosu z nájemného, které majitel inkasuje jejím pronájmem, a celkových investičních výdajů (zejména nákladů na pořízení dané nemovitostí, ale i na jejích případné rekonstrukce či renovace).

Čím vyšší cenu nemovitosti tedy mají, tím méně výnosné jsou, pokud nájmy nerostou srovnatelným tempem jako právě ceny nemovitostí. Což v posledních letech vskutku nerostou.

Když si člověk pořizuje nemovitost jako svoji střechu nad hlavou, nikoli jako investici, představuje vlastnictví jistě výhodu, která se projeví zejména v důchodovém věku. O vysokém podílu nemovitostí v osobním vlastnictví, jenž je pro Česko charakteristický, lze tedy uvažovat jako o „čtvrtém pilíři“ důchodového systému. Jenže dnešní důchodci se k vlastním nemovitostem dostali často „za hubičku“ zejména v 90. letech. V rámci restitucí nebo tehdejších extrémně výhodných privatizací bytového fondu.

Právě zde spočívá ústřední příčina české obsese vlastněním nemovitosti. Češi se zkrátka namlsali v mimořádné transformační etapě. Jenže ta už se nebude opakovat. Dnešní mladé lidí, kteří zblízka pozorovali, jak se jejich rodiče nebo prarodiče dostávají levně k velmi hodnotnému a rychle zhodnocujícímu majetku, podobná přízeň osudu už nepotká. Měli by proto dvakrát zvažovat, zda se jim vyplatí uvazovat k noze kouli v podobě třicetiletého zadlužení a splácení.

^REKLAMA

Rozumnější než nákup bytu v Praze či Brně může být bydlení v pronájmu v těchto městech a koupě nemovitosti k pronájmu v levnějších městech typu Ústí nad Labem nebo Ostravy. I tam však v uplynulé době ceny realit mohutně rostly. Proto rozhodně není nerozumem, když člověk zůstane v pronájmu a uspořené prostředky bude investovat třeba do akcií. Pokud začne investovat do akcií v poměrně mladém věku třeba kolem 35 let, za celý život mu i přes propady burz akcie vynesou mnohonásobně více než vlastněná nemovitost. Z akciových výnosů nebude potíž zaplatit si velmi důstojné stáří, byť půjde o stáří v pronájmu. Případně si z výnosů z akcií nakonec pořídí nemovitost na důchod, aniž by se musel zadlužit jedinou korunou.

V Česku jako v západní Evropě bude podíl lidí, kteří bydlí v nájmu, narůstat. Je tedy žádoucí, aby neměli pocit, že jsou z toho důvodu jakkoli stigmatizování. I inflační vlna, jež se právě přehání Českou republikou, vede k velkému přerozdělení bohatství ve společnosti. Bohatí lidé – často již majitelé nemovitostí – dále zbohatnou, zatímco za inflaci zaplatí hlavně střední vrstva. Dále se rozevřou nůžky bohatství ve společnosti. Střední třída bude muset častěji do nájmu, protože na vlastní nemovitost nebude mít dost peněz, zatímco „rentiéři“ budou rozšiřovat okruh svého pronajímaného majetku.

Česká republika totiž v přímém přenosu prožívá historický pád životní úrovně obyvatelstva. Ten stále i letos hledá své dno. Propady z doby světové finanční krize nebo covidu jsou proti propadů let 2022 a 2023 nicotností. Což právě jen dále rozevře zmíněné nůžky bohatství.

Vždyť v prvním letošním čtvrtletí totiž změna reálného měsíčního příjmu na obyvatele vykázala suverénně nejhlubší meziroční propad za celé období minimálně od roku 2005, ukazují nedávno zveřejněná data ČSÚ. Příjmy obyvatelstva ČR totiž i letos nadále nahlodává mimořádně vysoká, dvouciferná inflace. Přitom ovšem břímě inflace dopadá převážně právě na běžné občany a spotřebitele, nikoli na firmy a podniky či jejich akcionáře a manažery (rekrutující se často z již tak bohatých společenských vrstev).

Míra zisku podnikové sféry, která zachycuje její ziskovost, totiž v prvním letošním čtvrtletí rostla meziročně o více než tři procentní body, a to už třetí kvartál v řadě. To značí citelně nadprůměrný růst ziskovosti firem a podniků. Podniková sféra tak evidentně své inflačně navýšené náklady přenáší na zákazníky a spotřebitele, zejména z řad střední třídy, přičemž je v rámci tohoto přenosu v celé řadě případů schopna si ještě k tomu navýšit vlastní marže a zisk.

Zmíněná data ČSÚ tak korespondují s aktuálními poznatky OECD, Banky pro mezinárodní platby či České národní banky.

^REKLAMA

V Česku se totiž už loni propadly reálné mzdy vůbec nejvíce ze zemí OECD, tedy ze všech zemí ekonomicky rozvinutého světa, vyplývá z aktuálně zveřejněných dat této organizace. Firmám typu energetických podniků, obchodních řetězců a dalších se totiž v Česku na poměry OECD relativně snadno dařilo přenášet břímě inflace na zákazníky z řad běžných občanů. Ti drahotu akceptovali. A firmy a podniky tak byly schopné často ještě na inflaci vydělat.

V Česku byl totiž fenomén takzvané ziskové (maržové) inflace obzvláště silný i v mezinárodním měřítku. Tento fenomén potvrzuje nově zveřejněná výroční zpráva basilejské Banky pro mezinárodní platby. Reálné mzdy v inflační periodě let 2022 až 2023 poklesly ve vyspělých světových ekonomikách dramaticky více, než je historicky v takových časech obvyklé. V Česku byl navíc tento pokles, jak už je uvedeno, vůbec nejvýraznější z celé OECD.

Naopak firmy si růst svých zisků udržely na solidní úrovni, zatímco historicky se jim to tak nedařilo.

Firmy typu energetických společností nebo obchodních řetězců loni umně využily různých, z velké části vyfabulovaných narativů, které jim dovolily zdražit nad rámec objektivního růstu nákladů. Své zisky a jejich růstovou dynamiku si tak navzdory rapidní inflaci udržely. Zaplatil je zákazník z řad řadových občanů, a to v podobě mimořádně zdražené elektřiny, plynu nebo potravin. Čelil často vyšší inflaci, než jaká odpovídala objektivnímu růstu nákladů firem. Právě vysoká inflace je stěžejním důvodem nebývalého propadu reálných výdělku v drtivé většině zemí OECD, jenž byl ovšem zcela nejmarkantnější v Česku.

Narativy, které firmy využily k navýšení svých marží a zisků (v Česku se loni již tak poměrně vysoký podíl zisků na celkovém výkonu ekonomiky ještě navýšil), byly různé. V Česku to byla válka na Ukrajině a „marketingové“ zveličování jejích ekonomických dopadů, které podpořila dikce mnohých politiků, která strašila veřejnost (např. i použitím výrazu „válečná daň“). V Chorvatsku zase posloužilo přijetí eura, jež firmy a podnikatelé rovněž využili jako zdůvodnění výraznějšího zdražení, než jaké by odůvodňoval reálný růst nákladů.

Zkrátka a dobře, za inflační vlnu platí hlavně běžní spotřebitelé a řadoví občané z řad střední třídy, zatímco majitelé firem, jejich akcionáři i management není inflací poškozen, ba na ní vydělává. I proto se střední třída bude muset stále častěji smiřovat s tím, že si může dovolit nejvýše jen bydlení v nájmu. V nemovitosti vlastněné majitelem z okruhu dále bohatnoucí vrstvy bohatých.

Autor: Lukáš Kovanda, hlavní ekonom, Trinity Bank