Třetí rok po sobě vládnou globálnímu nemovitostnímu trhu privátní investoři

Podle studie The Wealth Report společnosti Knight Frank zůstali v roce 2023 soukromí investoři*, včetně osob s vysokým jměním (HNWI)**, již třetí rok v řadě globálně nejaktivnějšími kupujícími v segmentu komerčních nemovitostí. Celosvětově investovali 338 miliard USD, což odpovídá 49% podílu na objemu celkových investic. V roce 2022 činil jejich podíl 48 %.

Globální investice do komerčních nemovitostí klesly v roce 2023 o 46 % na 698 miliard USD. Na investory totiž negativně dolehly zvýšené úrokové sazby a vyšší náklady na financování. Za poklesem stojí z velké části výpadek na straně amerických investorů. Odchozí americké investice klesly v roce 2023 meziročně o 52 %. Ačkoliv se v loňském roce na globální úrovni uskutečnilo relativně málo transakcí, skutečnost, že soukromý kapitál představoval nejaktivnější skupinu investorů, není překvapivá. Soukromí investoři jsou vůči vyšším úrokovým sazbám odolnější. Disponují vlastním kapitálem, díky kterému jsou na rozdíl od ostatních investorů méně závislí na financování pomocí úvěrů.

„Privátní investoři se neorientují jen na návratnost a výnos, neřídí se pouze finanční kalkulací. Důležitou roli u nich hraje osobní obliba, sentiment a vztah ke konkrétní nemovitosti, její historie či architektura. Nejsou nuceni vykazovat výsledky a mohou tedy investovat do zajímavých trofejních nemovitostí, což je také dáno obvykle dlouhodobým investičním horizontem, ve kterém tito investoři včetně HNWI uvažují,“ vysvětluje Zdenka Klapalová, jednatelka české pobočky realitně poradenské firmy Knight Frank.

Poprvé v historii byly nejvíce obchodovaným aktivem výrobní a logistické nemovitosti, které tvořily čtvrtinu všech globálních investic ve výši 174 miliard USD. Zatímco segmenty průmyslových, logistických, maloobchodních a hotelových nemovitostí včetně projektů seniorského bydlení svůj podíl v roce 2023 na celkových investicích zvýšily, podíl kanceláří mírně klesl z
25 % v roce 2022 na 22 % v roce 2023. Podíl v sektoru nájemního bydlení se snížil z 30 % na 24 %. Všechny sektory zaznamenaly v roce 2023 meziroční pokles celkových investic, přičemž nejmenší pokles zaznamenalo bydlení pro seniory (-28 %).

^REKLAMA

Preference privátních investorů byly mírně odlišné. Transakcím dominoval segment nájemního bydlení, následovaný výrobními a logistickými nemovitostmi a kancelářemi. Pro jednotlivce s vysokým čistým jměním pak byly nejobchodovanějším aktivem v roce 2023 kanceláře, zatímco v předchozím roce 2022 zvítězily investice do rezidencí. Jednotlivci s vysokým čistým jměním tak pravděpodobně těžili z omezené konkurence a zaměřili se na trofejní aktiva, která jsou méně náročná na asset management.

Investoři z USA, Kanady a Singapuru stáli v roce 2023 za skoro polovinou všech uskutečněných přeshraničních globálních investic do komerčních nemovitostí. Avšak z 10 největších globálních zdrojů přeshraničních investic to byly pouze Spojené arabské emiráty a Japonsko, které své investice meziročně zvýšily – Japonsko o 156 % a Emiráty dokonce až o 349 %. Největším zdrojem privátního přeshraničního kapitálu s investovanými 3,1 miliardami USD byli v roce 2023 investoři z Francie. Soukromý francouzský kapitál se v loňském roce zaměřoval především na evropská aktiva, zejména v Německu, Španělsku, Itálii a Spojeném království. Investoři z USA klesli z první příčky v roce 2022 na šesté místo v top 10 privátních přeshraničních investic roku 2023, přičemž jejich investice meziročně klesly o 72 % na 1,3 miliardy USD. V roce 2023 byl největším zdrojem přeshraničních investic jednotlivců s vysokým čistým jměním (HNWI) kapitál ze Španělska, který se soustředil především na komerční nemovitosti v USA, Irsku, Nizozemsku a Spojeném království.

Hlavní destinací pro přeshraniční investice se v roce 2023 s investovanými 7,6 miliardami USD stal Londýn. Nejvíce privátních investic však směřovalo do New Yorku, který tak poprvé od roku 2016 předčil právě hlavní město Velké Británie. Pro jednotlivce s vysokým jměním (HNWI) vypadal loňský seznam nejoblíbenějších měst pro investice trochu jinak. Nejvíce investovali v Singapuru, Berlíně a Dublinu.

Výhled pro letošní rok je pozitivní, prim bude hrát sektor nájemního bydlení

S tím, jak zřejmě zůstanou celosvětově úrokové sazby zvýšené i ve druhé polovině roku 2024, lze předpokládat, že privátní kapitál zůstane velmi aktivní a komerční nemovitosti budou i nadále středobodem zájmu. Do tohoto segmentu chce letos podle výsledků globálního průzkumu Knight Frank Attitudes Survey investovat necelá pětina respondentů, přičemž největší zájem projevují investoři ze Středního východu (23 %) a Asie (21 %).

Poprvé za čtyři roky se na první místo seznamu cílů investorů dostal nový sektor. V letošním roce 2024 je nejžádanější sektor nájemního bydlení. Podle průzkumu Knight Frank Attitudes Survey se na něj plánuje zaměřit 14 % respondentů. Pozadu nezůstává ani zdravotnictví, které přitahuje 13 % respondentů. Záměry se však nemusí nutně rovnat uskutečněným transakcím kvůli faktorům, jako je dostupnost investičních produktů, velikost trhu a konkurence. V posledních deseti letech se jednotlivci s vysokým jměním (HNWI) nejvíce soustředili na tradiční sektor kanceláří, maloobchodu a hotelnictví.

Privátní investoři dominují i v Česku

Lenka Šindelářová, vedoucí poradenství a průzkumu trhu Knight Frank v České republice, k tomu dodává: „Zatímco celosvětový objem realitních investic poklesl loni o 46 %, evropské realitní investice zaznamenaly pokles o 49 %. Kanceláře byly nejobchodovanější třídou aktiv v Evropě (28 %), následovány rezidenčními nemovitostmi s 23% podílem. V porovnání s tím na českém trhu se loni zrealizovaly investice za 1,36 mld. EUR a meziroční propad byl mírnější než na globálním i evropském trhu a to o 25 %. Retailové nemovitosti měly 41% podíl na ročních investicích, následovaly kanceláře s 22 % a 12 % zaujímaly rezidenční nemovitosti, což potvrzuje atraktivitu tohoto sektoru a jeho stoupající význam.“

Čeští investoři stáli za více než 80 % všech realitních investic. Privátní investoři, tedy společnosti v soukromých rukách, pak byli zodpovědní na českém trhu za více než polovinu všech realitních investic v loňském roce. To ukazuje na sílu soukromého českého kapitálu, který bude i v tomto roce spolu s českými investičními fondy tahounem investiční aktivity. Z výsledků průzkumu Knight Frank Attitudes Survey v rámci České republiky vyplývá, že 26 % respondentů předpokládá pro letošek výrazné navýšení jmění, 56 % mírné, 15 % dotázaných očekává stagnaci a pouze 3 % mírný propad jmění. Kapitálu je na trhu dostatek a čeká na vhodné načasování a zajímavé produkty.

„V uplynulém roce se naplno ukázala síla domácího kapitálu. Řada úspěšných podnikatelů má zájem investovat do komerčních nemovitostí. To souvisí i se zajištěním další generace. Pořízením kvalitní výnosové nemovitosti dochází k dlouhodobému a konzervativnímu uchování rodinného majetku. Stále častěji se setkáváme s případy, kdy úspěšný podnikatel prodává svoji společnost, kterou budoval řadu let, a investuje do méně rizikových realitních projektů, jejichž správa nevyžaduje takové nasazení jako řízení výrobního či obchodního podniku. Navíc je pro ně situace na trhu příznivá, neboť nestojí proti konkurenci globálních investorů,“ dodává na závěr Klapalová.