Změní se developeři na pronajímatele bytů?

Lépe už bylo …

Developery v poslední době stíhá jedna rána osudu za druhou. Sotva se začalo zdát, že dopady celosvětové krize na český realitní trh jsou zažehnány a zájem o koupi nových bytů opět roste, objevil se další problém, který poptávku po těchto bytech zase notně ochladí. Přitom se nejedná jen o sjednocení sazeb DPH na 20 %, díky němuž si stát z cen nových bytů ukrojí daleko větší kus než dosud. Vládní balík úsporných opatření obsahuje i další nepříjemná překvapení.

Bytové výstavby se dotkne radikální zhoršení podmínek stavebního spoření, ztráta možnosti daňových odpočtů úroků z úvěrů na bydlení i snížení reálných příjmů státních zaměstnanců (s výjimkou lékařů) doprovázené obavami z vývoje v dalším období. Zvýšení cen základních životních potřeb popožene inflaci a tím sníží dostupnost hypotečních úvěrů pro velkou část potenciálních zájemců o pořízení vlastního bydlení. Bez úvěrového financování se při koupi bytu obejde jen málokdo.

Situaci na trhu rezidenčních nemovitostí také již brzo a stále více začne ovlivňovat demografický vývoj. Populační vlna „Husákových dětí“ se pomalu dostává do věku, kdy má své bydlení buď vyřešeno, nebo na jeho řešení pomalu začíná rezignovat. Získat hypoteční úvěr pro čtyřicátníky s průměrným příjmem – hlavně s ohledem na výši splátek danou maximální splatností úvěru, která je limitována věkem – je daleko složitější než pro mladší žadatele. Těch však v Česku pomalu začíná ubývat.

Neprodaných bytů přibude

V Praze zůstávají tisíce nově postavených bytů, které jsou za stávající ceny neprodejné. Podle lednové analýzy společnosti EKOSPOL developeři v Praze na konci roku 2010 nabízeli více než 7 000 bytů, z nichž třetinu tvořily dokončené a dlouhodobě neprodejné byty. Publikovány ale byly i odhady vypovídající o tom, že situace může být ještě horší. Objektivní údaje nejsou dostupné, protože žádný z developerů se informacemi o dlouhodobě neprodaných bytech ze svých projektů samozřejmě nechlubí.

Situace se navíc hned tak nezlepší, spíše naopak. V druhé polovině loňského roku totiž bylo oživeno mnoho spících developerských projektů, jejichž realizace byla zastavena na přelomu „krizových“ let 2009 – 2010. Podle údajů Českého statistického úřadu byla v roce 2010, a to i přes výrazný meziroční pokles zahajované bytové výstavby (-24,6 % celkem, -47,5 % bytů v bytových domech), zahájena výstavba více než 28 tisíc nových bytů, z toho 7 300 bytů v bytových domech a jejich nástavbách.

Tabulka: Počty zahájených a dokončených bytů

^*) Předběžné údaje

Zdroj: www.czso.cz

Letos se stavební výroba rozjíždí naplno. Zprávy o tom, že sjednocení sazeb DPH by mohlo proběhnout ještě rychleji, než bylo původně uvažováno, jenom zvyšuje napětí v závodě developerů s časem. Otázkou je, kolik z narychlo dokončených bytů se jim letos podaří prodat a kolik z nich jenom posílí stávající převis nabídky nad poptávkou. S ohledem na stále dosti vysoké ceny bytů a nelepšící se koupěschopnost většiny obyvatel odpověď na ni developery asi nepotěší. 

Zájem o vlastnické bydlení poklesne

První dekáda 21. století v Česku byla ve znamení přechodu od nájemního k vlastnickému bydlení. Vypovídají o tom data Českého statistického úřadu. Zatímco v roce 2000 bydlelo ve vlastním rodinném domě či bytě necelých 47 % domácností, v roce 2009 to bylo více než 66 % domácností. Podíl domácností žijících v nájemním bytě za stejné období poklesl z bezmála 30 % na necelých 19 % domácností. Důvodem byla dobrá dostupnost hypotečních úvěrů, privatizace obecních bytů a strach z deregulace nájemného.

Dosavadní trend rychlého navyšování podílu vlastnického bydlení však zřejmě pokračovat nebude. Lidé v Česku sice nadále preferují vlastnictví bytu před jeho pronájmem. Pro stále více z nich se ale splácení hypotečního úvěru stává přítěží, která neúměrně zatěžuje jejich rodinné rozpočty. Vlastní byt či dům si totiž v nedávné minulosti pořizovali i lidé bez finančních rezerv a dostatečných příjmů. Není proto divu, že banky jsou při poskytování nových hypotečních úvěrů opatrné.

V potaz je třeba vzít i změnu vnímání vlastnictví bytu jako bezpečné investice, na níž nelze prodělat. Mladí lidé často v otázkách bydlení nesdílejí konzervativizmus svých rodičů. Jsou daleko pružnější a před dlouhodobými zpravidla upřednostňují spíše krátkodobější cíle. Splácení vlastního bytu pro ně představuje závazek, který by jim mohl zbytečně bránit v osobnostním a profesním rozletu. Problémem pro řadu z nich není přestěhování se za prací, a to třeba i do zahraničí.

Ze stavitele panem domácím

Developerské projekty v Česku dosud byly připravovány a realizovány výhradně s cílem rychlého zhodnocení investovaných peněz prodejem bytů. O výstavbu bytů za účelem jejich pronájmu neměl nikdo zájem kvůli dlouhodobé návratnosti a rizikovosti takovéto investice. Reálný roční výnos z pronájmu bytů kolem 3 – 5 % totiž zaostává za výnosem z nebytových prostor a navíc je méně jistý mj. kvůli přetrvávající nevyváženosti postavení pronajímatele a nájemníka bytu v českém právním řádu a špatné vymahatelnosti práva.

Není divu, že do financování takovýchto projektů se banky nehrnou. Spoléhat se nedá ani na podporu státu. Ten sice prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení od loňska za poměrně výhodných podmínek poskytuje záruku na splácení investičních úvěrů na výstavbu nájemních bytů až do výše 70 % nesplacené části jistiny úvěru. Není ale vůbec jisté, zda tento program dříve či později nedopadne stejně neslavně jako program podpory výstavby sociálních bytů nebo programy Panel a Zelená úsporám.

Developeři asi příliš nových bytových projektů rozjíždět za těchto podmínek nebudou. Situace na trhu je ale nejspíš dotlačí k pronájmu dokončených bytů. V řadě případů totiž budou mít na výběr jenom ze dvou možností: buď realizovat okamžitou ztrátu při prodeji bytu za výrazně nižší cenu, než původně požadovali, nebo malý dlouhodobý zisk z pronájmu bytu s výhledem na jeho budoucí prodej, až se situace na trhu změní. Budou-li váhat příliš dlouho, může za ně nakonec rozhodovat jejich konkurzní správce.