Rozhovor: Specifika koupě bytu od developera. Na co si dát pozor?

Jaká jsou specifika koupě bytu od developera? Na jaké základní náležitosti si dát pozor?

Koupě bytu od developera je v dnešní době poměrně častým jevem, neboť developerské projekty bývají atraktivní svým originálním pojetím, dobrou občanskou vybaveností i atraktivní polohou. Pokud však kupujete byt od developera, buďte ostražití.

Často totiž kupujete nemovitost, která se nachází pouze na papíře a v takovém případě je skutečně na místě držet se hesla – důvěřuj, ale prověřuj. Developer je investor, který je téměř vždy právnickou osobou (nejedná se tedy o jednotlivce) a staví byty/domy za účelem zisku. Doporučuji tedy přezkoumat, o jakou společnost se jedná a zda má již za sebou hotové a úspěšné projekty.

Dalším krokem je nechat si odborníkem zrevidovat stavební dokumentaci, abyste měli jistotu, že je dokumentace správně zpracovaná a kompletní.

Třetím krokem je kontrola smluvní dokumentace, zejména kupní smlouvy, v rámci níž je nezbytné si ohlídat a zafixovat, kromě základních smluvních ujednání vyplývajících z koupě nemovitosti, také veškeré termíny, lhůty a adekvátní garance, které by měl být developer schopen poskytnout.

^REKLAMA

Jak se koupě od developera liší od koupě od předchozího vlastníka?   

Ve srovnání s koupí od předchozího vlastníka je koupě bytu od developera sice větším krokem do neznáma, nicméně v obou případech platí, že je potřebné správně sepsat smluvní dokumentaci, díky čemuž může být jakékoli potenciální riziko téměř eliminováno.

Co je vhodné zakotvit již v rezervační smlouvě?

Rezervační smlouva má sloužit jako vstupní dokument ke koupi vaší nemovitosti. Jelikož už při podpisu rezervační smlouvy nemovitost znáte, neváhejte si do rezervační smlouvy již zakotvit téměř veškeré zásadní požadavky, na kterých při koupi nemovitosti budete trvat. Nezřídka se jako příloha rezervační smlouvy dává vzor kupní smlouvy, na základě kterého se následně kupní smlouva uzavře.

Buďte důslední a nepřistupujte na žádné ústní dohody či přísliby. Řiďte se heslem „co je psáno, to je dáno“. Pozor si u rezervační smlouvy dejte dále například na to, aby nedošlo k zakotvení krátké doby platnosti této smlouvy. Může se pak lehce stát, že rezervační smlouva vyprší a developer bude chtít vyšší kupní cenu než doposud, či nemovitost nabídne jinému. Součástí rezervační smlouvy je i rezervační poplatek. Nezapomeňte tak do smlouvy ukotvit, za jakých podmínek je rezervační poplatek vratný, případně že je v případě koupě započítán do kupní ceny.

Součástí rezervačních smluv bývají rovněž také pokuty za nedodržení některých ustanovení. Pečlivě zvažte, na které budete a na které nebudete ochotni přistoupit. Rovněž ohlídejte výši případných úroků z prodlení.

^REKLAMA

Jak a do jaké podrobnosti má být ve smluvní dokumentaci nemovitost specifikována – parametry budoucí výstavby, vlastnictví k pozemku?

Kromě standardní specifikace dle katastru nemovitostí nesmí kupující zapomínat na přílohy ke kupním smlouvám, které by měly obsahovat veškerou stavební a projektovou dokumentaci. Dále sem patří specifikace např. výměra bytu, v jakém patře se byt nachází, v jakém místě budovy (na sever, či na jih aj.), zda k nemovitosti patří balkon, terasa, sklep či parkovací stání. I ty nejmenší detaily týkající se interiéru by měly být smluvně definovány.

Pozor na tzv. přípustnou odchylku, kterou developeři do smluv nezřídka vkládají. Přípustná odchylka dovoluje developerovi se odchýlit od původní výměry nemovitosti o určitou část bez toho, aby byl povinen vám tuto odchylku kompenzovat.

Jak je vhodné ošetřit v souvislosti s možným zpožděním procesu stavebního povolování? Jaké mechanismy a kompenzace pro kupujícího připadají v úvahu, pokud stavební povolení projekt do určitého data nezíská vůbec?

Zde doporučuji si před samotným podepsáním jakékoli dokumentace od developera vyžádat předložení veškerých územních rozhodnutí, stavebních povolení, případně dalších dokumentů, na kterých výstavba závisí. Až v okamžiku, kdy veškerá povolení developer má, podepište smlouvu.

Případně lze domluvit sankci ve formě např. smluvní pokuty, pokud developer nedodrží, co slíbil. Otázkou však je, zda na takovou podmínku developer přistoupí, neboť smluvní dokumentace bývá pro klienty plošně standardizována.

Jaká specifika může přinést současná situace na realitním trhu?

Aktuálně růst cen nemovitostí spíše zpomaluje. Developeři přicházejí například s bonusy a zárukami pro klienty, aby je motivovali ke koupi – např. vrácení peněz, pakliže se klient rozhodne nemovitost nekoupit, a to kdykoli až do termínu dokončení a předání nemovitosti.

^REKLAMA

Jak by měly být upraveny práva kupujícího v souvislosti se zákaznickými změnami u parametrů bytu? Na druhou stranu, musí developer při změnách při výstavbě nechat odsouhlasovat kupujícím?

Vše musí být smluvně upraveno. Jak klientské změny, tak i změny ze strany developera. Je třeba dát pozor na to, že některá ustavení mohou být schovaná v obchodních podmínkách, kterými si developer vyhrazuje právo na dílčí změny bez souhlasu kupujícího.

Co si pohlídat u developera, aby kupující nepřišel o finanční prostředky?  

Kromě důkladné revize smluvní dokumentace, v níž si kupující ošetří svá práva a povinnosti developera tak, aby co možná nejvíce redukoval možná rizika, je dále podstatné si řádně developera prověřit – konkrétně o jakou společnost se jedná, zdali má dostatek referencí, jaké projekty již dokončila, zda není v insolvenci, zda je pojištěna proti úpadku apod.

Jak je to s odpovědností developera za vady nemovitosti, pokud jsou skryté a nelze je zjistit již při předání?

Velmi často se na nás v poslední době obrací klienti, kteří řeší odpovědnost developera za vady nemovitosti, ať už se jedná o vady skryté či zjevné. Nezřídka se stává, že developer vady sice uzná, ale k jejich opravě se dlouhé měsíce nemá. Důležitá je v každém případě důsledná kontrola nemovitosti již při přejímce, kdy můžete veškeré zjevné vady zapsat do předávacího protokolu. Předávací protokol by měl obsahovat výčet vad, ideálně fotodokumentaci vad, způsob a lhůtu k odstranění vad ze strany prodávajícího či finanční kompenzaci.

I na skryté vady, tedy ty, které se objeví později, jako např. praskliny ve zdech či špatně přilepený obklad, zákon myslí. Kupující má právo oznámit skrytou vadu na nemovitosti prodávajícímu ve lhůtě 5 let od nabytí vlastnického práva.

Lze potom dále doporučit mít smluvně zakotvenou záruku za jakost. U ní, na rozdíl od zjevných a skrytých vad, není rozhodující, zda určitá vada existovala v době koupě nemovitosti, ale podstatné je, že se vada vyskytla v záruční době (ta může být například 36 měsíců od koupě, ale i déle). Záruční doba pak zaručuje, že nemovitost bude mít konkrétní kvalitu (jakost) po stanovenou dobu.