Hypotéky slaví 15leté výročí od vstupu na český trh

1995 – 2000

První bankou, která získala od ČNB povolení k emisi hypotečních zástavních listů byla Českomoravská hypoteční banka (nyní Hypoteční banka). V následujících letech se počet účastníků rozrůstal až na současných 15 bankovních ústavů poskytujících hypoteční úvěry.

Od poloviny do konce devadesátých let neměly hypotéky u nás na růžích ustláno. Obchodní strategie bank byla zaměřena na firemní klientelu, přičemž retailoví klienti zůstávali dlouhodou dobu stranou zájmu. S privatizací bank a příchodem zahraničních vlastníků se začala obchodní strategie tuzemských bank rychle měnit, nicméně i tak zůstávaly hypotéky díky své ceně dostupné pouze úzkému okruhu klientů s vysokými příjmy. Navíc banky byly stále velice opatrné a do poskytování hypoték se příliš nehrnuly. 

Tabulka 1: Přehled bank poskytujících hypotéky v ČR

„V letech 1995- 2000 bylo poskytnuto celkem jen 19.780 hypotečních úvěrů v objemu 18,6 mld Kč. Prakticky stejný objem, tedy téměř 19 mld. Kč, byl poskytnut za červen 2007, tedy za pouhý jeden měsíc v roce, kdy hypotéky dosáhly u nás vrcholu,“ říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti GOLEM Finance.

2001 – 2005

Rok 2000 byl zlomem. Trh hypoték v druhé „pětiletce“ znatelně ožil. Hypoteční banky konečně začaly mezi sebou soupeřit a zvýšená konkurence přinášela na trh nové produkty a služby. Postupem času docházelo k uvolňování pravidel poskytování hypoték a posunování hranice minimálního limitu vlastních zdrojů pro úspěšné vyřízení hypotéky. Již v roce 2001 byly banky schopny profinancovat 90 % hodnoty nemovitosti.

Graf 1: Celkový objem a nárůst smluvní jistiny hypotečních úvěrů
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (MMR) 

Důležitým milníkem ve vývoji tuzemského hypotečního trhu byl také rok 2004, kdy došlo k novelizaci zákona o dluhopisech (upravuje podmínky emise hypotečních zástavních listů). Díky této úpravě se rozšířila účelovost hypoték a banky mohly rozšířit svou nabídku i o neúčelové hypoteční úvěry tzv. Americké hypotéky, jejichž využití závisí na samotném klientovi. Podmínkou však stále zůstává, že úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti.

Vlivem konkurence a zároveň díky poklesu základních úrokových sazeb začaly s počátkem milénia  dramaticky klesat úrokové  sazby hypoték. Na konci roku 2000 se sazby ještě pohybovaly na úrovni 8- 9 %, avšak v průběhu roku 2001 již prolomily 7% hranici a dále klesaly. Lví podíl na tomto klesajícím trendu měla akce České spořitelny, která v červnu 2001 začala nabízet zvýhodněné hypotéky s dotovanou úrokovou sazbou. V ideálním případě klient mohl získat až o 3 % nižší úrokovou sazbu.

Graf 2: Vývoj průměrných úrokových sazeb hypoték (2003 – 2010)

Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX


V roce 2003 vznikl ukazatel Hypoindex, který na měsíční bázi sleduje vývoj průměrných úrokových sazeb poskytnutých hypoték v ČR. Při vzniku Hypoindexu se průměrné úrokové sazby hypoték stále ještě pohybovaly vysoko nad 6,5 %. Nicméně během necelých 3 let klesly o více než dva procentní body a na konci roku 2005 se ocitly na historickém minimu (3,6 %), které bude jen ztěží někdy překonáno.

2006 – současnost

Nízké úrokové sazby a zároveň obavy z růstu cen nemovitostí v důsledku vstupu ČR do Evropské  unie  a poté také zvyšování DPH spustily obrovskou lavinu zájmu o vlastnické bydlení, a tím pádem také o hypoteční financování. Rok 2006 a 2007 nelze nazvat jinak než období hypotečního boomu. Objemy poskytnutých hypoték v některých měsících překročily dokonce hranici 15 miliard korun.

V roce 2008 se však začala prudce zhoršovat situace na hypotečním trhu v USA. Kde vlivem nesplácených úvěrů a poklesu cen nemovitostí začaly mít potíže nejen banky, které úvěry poskytovaly, ale i investiční banky, které do těchto pohledávek investovaly prostřednictvím tzv. strukturovaných cenných papírů. Tímto kanálem se přelila hypoteční krize na finanční trhy a začala doléhat i na českou ekonomiku a bankovní sféru. Hypoteční banky začaly ze dne na den zpřísňovat podmínky pro poskytnutí hypoték a navyšovat rizikové přirážky. Výsledkem hypoteční krize byl velmi rychlý růst úrokových sazeb úvěrů a zmrazení hypotečního trhu téměř ve všech zemích euroatlantické zóny, České republiky nevyjímaje. Objem nově poskytnutých hypoték klesl v roce 2009 (74,4 mld. Kč) v porovnání s rekordním rokem 2007 (145,5 mld. Kč) téměř o polovinu. 

Graf 3: Objem a počet poskytnutých hypoték

 Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX

„Období od roku 2006 až dosud, byla dobou velmi dynamickou a poučnou, neboť jsme v ní byli svědky obrovského hypotečního „boomu“ let 2006, 2007 a přelomového roku 2008, kdy hypotéky poprvé za svoji existenci začaly čelit globální krizi a útlumu. Tato fáze je v zásadě přechodem k vyzrávání hypotečního financování, které bude charakteristické pro příští roky. Dá se s nadsázkou říct, že hypotéky u nás jsou nyní v období „puberty“ a směřují k dospělosti,“ uvádí Libor Ostatek z GOLEM Finance.

V současné chvíli dochází na hypotečním trhu k patrné stabilizaci a opět nepatrně roste zájem o hypoteční úvěry. Ovšem vzhledem k ekonomické situaci a stále relativně vysoké nezaměstnanosti nelze v letošním roce očekávat nějaké výraznější oživení, které by dokázalo objem poskytnutých úvěrů přenést přes hranici 80 miliard korun. Strašákem pro stávající i potencionální klienty hypotečních bank je plánované snižování mezd a propouštění ve veřejném sektoru. Lidé pracující v soukromých firmách (s výjimkou stavebnictví) by již měli mít naopak nejhorší za sebou. Soukromý sektor si svým zeštíhlujícím procesem prošel v letech 2008 a 2009.

Tip: Přehled odhadů budoucího vývoje úrokových sazeb hypoték naleznete v článku " Jak se budou vyvíjet úrokové sazby hypoték? ".