Když na trh míří nedobrovolně prodávané nemovitosti

Zažíváme doby, kdy se na realitních trzích ukazuje naplnění investiční poučky „teprve za velkého odlivu zjistíme, kdo se koupal nahý“? A budou muset ti, kdo se koupali nazí a nezvládají dluhovou službu, dobrovolně nebo nedobrovolně prodávat?

Už i v Česku ceny nemovitostí klesají

Už i v českých luzích a hájích se ukazuje, že i ceny nemovitostí nemusí jen růst a mohou i klesat. Dřívější mýty o tom, že ceny musí jen růst, praxe vyvrátila. Investice do nemovitosti prostě nemusí být jen jistá a výnosná. Tržní ceny prostě kolísají a trh funguje jako kyvadlo, a to neplatí pouze pro komodity nebo cenné papíry, jejichž kurzy a ceny vznikající na burze každodenně slyšíme v burzovním zpravodajství.

Investiční stratég Pavel Kohout v této souvislosti konstatuje, že ceny nemovitostí se v zásadě chovají podle stejné logiky jako kurzy akcií. Kohout svůj výklad o méně nápadném kolísání cen nemovitostí podpírá citací zkušeného burzovního spekulanta Andrého Kostolanyho:

„Neexistují žádné viditelné výkyvy kursů, které by uměly hrát na nervy jako na struny harfy. A přesto je efektivní a dosažitelná hodnota domu, bytu nebo pozemku v průběhu doby podrobena výkyvům. Jenom o tom šťastný majitel nemovitosti nic neví. Spí v klidu se svou investicí a ve své hlavě počítá přinejmenším se svou kupní cenou (…) ačkoli je velmi pochybné, že by se někdo například mohl bez ztráty zbavit podílu na nemovitosti, který nabyl za 100 000 marek o několik měsíců později. Vůbec nemluvě o obrovských poplatcích a provizích.“

^REKLAMA

Pavel Kohout hovoří o iluzi cenové stability, která je "posílena existencí odhadních metod, jimiž znalci určují "správné" ceny nemovitostí". I znalcem odhadnutá cena může být od aktuální tržní ceny značně vzdálena. Podotkněme, že iluzi cenové stability může posilovat i nechuť či nezvyk oceňovat v reálných cenách a zohledňovat vliv inflačního znehodnocení kupní síly peněz. Milion dnes je prostě něco jiného než milion za rok. A když dnes ceny nemovitostí mají tendenci směřovat dolů, na pozadí stojí ekonomické důvody.

Nesplácené hypotéky jako projev hospodářského poklesu

Dopady hospodářského poklesu z pohledu schopnosti splácet přijaté závazky ze strany domácností rozebrala Zpráva o finanční stabilitě 2009/2010, kterou každoročně publikuje úřad České národní banky.

Nejvýznamnějším budoucím rizikem pro sektor domácností z pohledu roku 2009 měla být situace na trhu práce. Neblahý měl být vývoj nominálních příjmů a růst měla nejistota ohledně budoucích disponibilních příjmů domácností. Lidé prostě v důsledku krize neměli mít takové možnosti příjmů jako dříve, navíc se dala předpokládat možnost ztráty zaměstnání a zdroje příjmů. Podle Zprávy navíc mělo zhruba 67 % domácností vycházet s příjmem s obtížemi. Z pohledu bankovního je nutně výsledkem snížení schopnosti domácností splácet úvěry a narůstající podíl nesplácených úvěrů.

Zpráva úřadu centrální banky uvádí, že podle simulace bilance zadlužených domácností by v rámci Základního scénáře nebylo schopno splácet dříve přijaté závazky zhruba 6,5 % rodin s hypotečním úvěrem (asi 1,6 % populace). V případě nepříznivých scénářů by se do této situace mohlo dostat až 20 % této skupiny rodin (5 % populace). Ve scénáři Návrat recese 13 % rodin (3,3 % populace) a ve scénáři Ztráta důvěry 20 % (5 % populace). Tyto odhady mají zohledňovat jak pokles nominálních příjmů, tak růst nezaměstnanost nebo i zatížení dané růstem úrokových sazeb.

^REKLAMA

Podle prognózy ČNB by kreditní riziko domácností nemělo rapidně klesat ani v dvouletém horizontu. Nadprůměrné problémy se splácením všech typů úvěrů již v roce 2009 měly dvě nejnižší příjmové skupiny domácností. Kreditní riziko se s určitým zpožděním rovněž odráží v nárůstu objemu bankovních úvěrů v selhání a to se dnes projevuje zvýšeným počtem domácností, jejichž příjmy nestačí na pokrytí dluhové služby. V případě nesplácených hypoték jsou důsledkem tohoto snahy prodat byt i s převzetím hypotéky, v poslední době i narůstající nucené dražby a prodeje nemovitostí.

Zdroj: ČNB – Zpráva o finanční stabilitě 2009/2010

Nestačím-li na hypotéku, mohu prodat dobrovolně

Teprve s časovým odstupem je zřejmé, že počet lidí nezvládajících obsluhu svých dluhů souvisejících s financováním bydlení skutečně roste. Rezervy jsou vyčerpány a pomoc rodiny a přátel také není bezedná. Delikvence narůstá, a počet těch, kterým nezbývá na splátky, se zvyšuje.

Jsou-li příčinou problémů se splácením hypotéky výpadky příjmů dlouhodobější povahy, a dlužníkovy likvidní rezervy byly vyčerpány, pak dlužníkovi nezbývá nic jiného než prodat financovanou nemovitost.

^REKLAMA

Autoři Zprávy o finanční stabilitě 2009/2010 předpokládají, že u zadlužených bude držba finančních aktiv spíše nižší. Doslova konstatují, že „informace o distribuci finančního bohatství mezi zadlužené a nezadlužené domácnosti není k dispozici, ale lze předpokládat, že u zadlužených lidí bude držba finančních aktiv spíše nižší.“ Je-li tento předpoklad správný (a správný asi je, protože je nadmíru logický), je zřejmé, že v případě nesplácení vysokého hypotečního závazku není pro dlužníka jiné východisko než prodej hypotékou financované nemovitosti.

Dlužník s neřešitelným výpadkem příjmů může k prodeji přistoupit buď dobrovolně, nebo nedobrovolně. Inzeráty, které nabízejí nemovitost s dovětkem „převzetí hypotéky“, se dnes množí jako houby po dešti. V dotčených inzerátech bývá také připojeno, že to „velmi spěchá“. Prodávajícímu teče do bot a banka financující jeho hypotéku je asi už netrpělivá. Právě zde jsou náznaky toho, že množství problémů neřešitelných problémů výpadku narůstá.

Představa prodávajícího je zde taková, že se podaří najít nového majitele, který dluh převezme. Bude-li zájemce bonitní, a jeho příjmy budou stačit na splácení, banka ráda k takovému prodeji nemovitosti s převzetím hypotéky přistoupí. Pro dlužníka je výhodou, že když se podaří prodat nemovitost i s převzetím hypotéky, není nutné platit nemalé sankce za předčasné splacení úvěru.

Když se dobrovolné prodeje nedaří

Prodej za nestandardních podmínek, kdy se na prodej spěchá, nutně s sebou nese menší cenu. Chce-li se obchodník rychle zbavit zboží, kterému končí trvanlivost, je pravděpodobné, že sníží cenu, aby nalákal kupující. Jenže náš zadlužený, kterému teče do bot, je zatížený svými emocemi. Vnitřní hlas mu říká: „Nesmíš prodat levněji, než jsi koupil. Ceny šly dolů teď, krize skončila, tak už půjdou nahoru.“ A tak náš dlužník mylně očekává, že prodá za dobrou cenu. Jenže kyvadlo kolísajících tržních cen prodávajícímu nesvědčí, a kupců se jaksi nedostává.

Dlužník je tlačen časem a musí prodat. Rezervy připravené na splátky jsou vyčerpatelné, banka nebude čekat na zázrak, a bude hledat funkční opatření, jako je zesplatnění úvěru a prodej zastavené nemovitosti. Taková je drsná realita ekonomického života. Když dlužník nedokáže řešení najít, nemůže banka zahálet a musí řešení najít sama. Po třech měsících až půl roce, kdy se dlužník potácí v problémech nesplácení, je již z pohledu věřitele zřejmé, že dlužník řešení nenajde.

Prodej nesplácené hypotéky třetí straně, která bude řešit vymáhání dluhu sama, je pro banku nákladným a nevýhodným způsobem řešení problému. V době, když se počet delikvencí zvyšuje, začíná být pro banky výhodnější domáhat se plnění závazků přímo. A tak na trh směřují byty a domy nedobrovolně prodávané. Za rok, za dva již budeme lépe vědět, kdo se koupal nahý.  

Reference:

• Kohout, P. Investiční strategie pro třetí tisíciletí. Grada Publishing 2010. ISBN: 978-80-247-3315-9
• ČNB – Zpráva o finanční stabilitě 2009/2010