Zaplatí nájem hypotéku?

Investice do nemovitostí je pokládána širokou veřejností za bezpečnou, jistou a výnosnou. Tyto „mýty“ podporují developeři a realitní makléři, jejichž hlavním cílem je prodat – a za co nejvyšší cenu. Otupeny byly až v minulém roce v souvislosti s růstem potíží na hypotečním a realitním trhu – přesto v myslích lidí zůstávají.

Skutečnost je taková, že na investici do nemovitosti je nutné pohlížet jako na kteroukoli jinou investici – z pohledu nákladů, návratnosti a ceny peněz. Má samozřejmě svá specifika, jako ostatně snad každá investiční příležitost. Pokud dnes koupíte nemovitost, nemusí vám přinášet pravidelné platby, které pokryjí veškeré náklady jejího pořízení a správy – pokud očekáváte, že vzroste její cena.

Náklady spojené s pronájmem nemovitosti nesouvisí pouze s jejím pořízením. V průběhu životnosti domu či bytu je potřeba pamatovat na opravy a udržování, rekonstrukce apod. Jinak po dvaceti letech sice zjistíte, že hypotéka na byt je splacena, ale že si rovnou můžete vzít novou na jeho opravu.

Odhlédněme nyní od možného výšení či snížení ceny bytů a nájemného v následujících letech. Podívejme se, které lokality se zdají být perspektivní na základě současných cen.

„Návratnost“ nejdražších bytů

Realitní makléři s oblibou říkají: „Lokalita, lokalita, lokalita.“ Chtějí tím říci, že byty v dobrých lokalitách neztrácejí na ceně. To sice částečně potvrdily též únorové statistiky, které vykázaly růst průměrných cen bytů v Praze za poslední čtvrtletí v kladných číslech, když celkově na trhu docházelo spíše k poklesu, ale tato stabilita je vykoupena mnohem nižším výnosem.

Tabulka 1: Návratnost ceny bytů v nejdražších lokalitách

Zdroj:
Institut regionálních informací, únor 2009; vlastní výpočty

I mezi desítkou nejdražších lokalit jsou místa, kde lze z nájemného „zaplatit“ byt za méně než 20 let. Naopak extrém představuje Hradec Králové s 25 lety následovaný Prahou s 24,1 rokem.

„Návratnost“ nejlevnějších bytů

U opačného cenového pólu je situace zcela odlišná. Tam, kde návratnost u nejdražších bytů začíná (Mladá Boleslav, 17,9 roku), tam u nejlevnějších bytů končí (Prachatice, 17,3 roku). Důvod je prostý – zatímco rozdíly v cenách bytů jsou značné, rozdíly v nájemném tak velkých odchylek nedosahují.

Tabulka 2: Návratnost ceny bytů v nejlevnějších lokalitách

Zdroj:
Institut regionálních informací, únor 2009; vlastní výpočty

Prudký růst cen bytů v Teplicích v uplynulém roce posunul toto město na druhou příčku. Přesto lze v Teplicích stále zaplatit byt z nájemného za 10 let a 1 měsíc. Nejperspektivnějším městem se stal Most, kde se investice do bytu vrátí za 9 let a 7 měsíců.

Cena peněz aneb S hypotékou nepronajímejte

Při zvažování investice je důležité počítat také s cenou peněz. Tu v případě investic do nemovitostí můžeme aproximovat úrokovou sazbou hypotéky. A chceme-li zahrnout alespoň určitým způsobem návratnost investice, můžeme při jisté dávce zjednodušení porovnávat nájemné se splátkou hypotéky.

Tabulka 3: Porovnání splátky hypotéky a nájmů v nejdražších lokalitách

Zdroj:
Institut regionálních informací, únor 2009; vlastní výpočty

Tabulka 4: Porovnání splátky hypotéky a nájmů v nejlevnějších lokalitách

Zdroj:
Institut regionálních informací, únor 2009; vlastní výpočty

Pro výpočet splátky hypotéky byla použita průměrná sazba hypoték dle dle FINCENTRUM HYPOINDEX za leden 2009 ve výši 5,74 % (nejnovější známá) a dvacetiletá splatnost. Výše úvěru byla stanovena na 100 % ceny bytu.

O čem tabulky 3 a 4 vypovídají? Pro člověka, který chce koupit byt na hypotéku za účelem jeho pronájmu nejsou příliš pozitivní. Pokud nenalezne podprůměrně drahý byt a nepronajme ho za nadprůměrný nájem, nemá příliš šancí ani na poplacení splátek hypotéky. Jedině u nejlevnějších lokalit by pomohlo prodloužení splatnosti na 30 let.

Stejně tak pro člověka, který si cenu peněz váží alespoň na úrovni současné úrokové sazby hypoték a chce dosáhnout návratnosti investice 20 let, možnost investování do residenčních nemovitostí nejspíš příliš nezaujme. Samozřejmě, za současných podmínek. Pokud očekává další růst cen nemovitostí nebo nájemného, může se celá situace změnit.

Jediné, kam se vyplatí za současných podmínek a daných předpokladů investovat, jsou Most, Teplice a Chomutov. Navíc se vesměs jedná o lokality, kde v minulém roce docházelo k nejvyšším růstům cen nemovitostí i nájemného. Z minulého růstu sice nelze vyvozovat vývoj v budoucnosti, nízká hladina cen nemovitostí a zlepšující se životní podmínky hovoří ve prospěch dalšího růstu.

Riziko, na které se zapomíná…

Jedním z rizik, na která lidé velmi často zapomínají před investicí do nemovitostí, souvisí s nájemníky. Nájemníci přicházejí a odcházejí a je nutné v kalkulacích počítat s neobsazeností bytu. Navíc zdaleka ne všichni nájemníci platí nájemné včas a řádně – a byť lze dlužné nájemné vymáhat, úspěšnost nemusí být zdaleka stoprocentní.