Byt jako investice: Vyhněte se Praze, zamiřte do Teplic!

Vlastnit nájemní dům nebo jen jeden byt není tak snadné, jak si většina lidí, kteří žádný nájemní byt nevlastní, myslí. Není to jen bezpracný příjem z nájemného. V prvé řadě je třeba najít nájemníka, který bude řádně nájemné platit. A v druhé řadě je to o údržbě bytu a domu, placení daní a dalších povinnostech.

Aby byl nájem bytu lukrativní, je třeba koupit byt natolik levně, aby ho dosažitelný nájem v dohledné době zaplatil. Odhlédneme-li od výrazně výhodných koupí a nájemních možnostech a rozhlédneme-li se po průměrných cenách, dojdeme k jednoznačnému závěru: pražské byty jsou naprosto nevýhodné.

Tabulka 1: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejdražšími nemovitostmi

Poznámka:
Standardní byt – družstevní i osobní vlastnictví, 68 m², opotřebení 40 %.
Zdroj: IRI, vlastní výpočty

Pražské byty vycházejí v porovnání nejdražších lokalit nejhůře. Z průměrného nájemného se průměrná cena bytu zaplatí za více než 27 let. Za tu dobu ale již bude značně opotřebovaný a bude vyžadovat rekonstrukci. Ještě hůře vycházejí byty v samém srdci hlavního města – návratnost bytů na Hradčanech, Malé Straně a Starém Městě dosahuje neuvěřitelných 30,4 roku.

V drahých lokalitách nelze ani očekávat výraznější růst cen nemovitostí. Oproti levným lokalitám v nich ceny bytů rostou mnohem pomaleji – a v některých případech i klesají. Nejlépe z nejdražších lokalit vychází Mladá Boleslav, která těží z vysokých nájmů.

Nevyplatí se ale ani hledat mezi lokalitami s nejvyšším nájemným, byť zde je již situace pro potenciální investory příznivější.

Tabulka 2: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejvyššími nájmy 

Poznámka:
Standardní byt – družstevní i osobní vlastnictví, 68 m², opotřebení 40 %.
Zdroj: IRI, vlastní výpočty

V některých lokalitách s vysokými nájmy ještě nevzrostly ceny nemovitostí – lze tedy spíše očekávat i růst cen bytů. Jedná se především o Frýdek-Místek a o Ostravu, kde vysoké nájemné je podněcováno růstem pracovních příležitostí, kdežto nízké ceny nemovitostí drží dosud celkově nízká koupěschopnost obyvatelstva. Lidé navíc tuto lokalitu vyhledávají spíše pro pracovní příležitosti než jako místo k trvalému životu, což také může snižovat poměr mezi nájmy a cenou bytů.

Výhodnější než hledat investiční příležitost mezi lokalitami s vysokým nájemným je poohlédnout se v místech s nižšími nájmy. Nižším nájmům odpovídají zpravidla levnější nemovitosti, které navíc dávají prostor k dalšímu růstu ceny.

Tabulka 3: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejnižšími nájmy 

Poznámka:
Standardní byt – družstevní i osobní vlastnictví, 68 m², opotřebení 40 %.
Zdroj: IRI, vlastní výpočty

Nejlépe vychází investice do bytů v Chomutově a Mostě, kde se návratnost dostává pod 13 let. I u dalších lokalit se návratnost investice pohybuje výrazně níže než v předchozích lokalitách s vysokými nájmy nebo s vysokou cenou bytů.

Nejvýhodnější je ale investice do nejlevnějších bytů, konkrétně do teplických. Zatímco standardní byt v Teplicích stojí nejméně ze všech měst v České republice, nájemné mezi nejnižší nepatří. S návratností 8,6 roku jsou zlatým dolem mezi investicemi do nájemních bytů v ČR.

Tabulka 4: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejnižšími cenami bytů 

Poznámka:
Standardní byt – družstevní i osobní vlastnictví, 68 m², opotřebení 40 %.
Zdroj: IRI, vlastní výpočty

Financování hypotékou…

Návratnost ceny bytů ovšem nepočítá s náklady, které jsou s pronájmem spojené – ať už se jedná o daň z nemovitostí či o údržbu, opravy, rekonstrukce nebo odpisy. A nebo s hypotékou.

Pořízení investičního bytu na hypotéku má jednu výhodu – nemusíte využívat vlastní zdroje. A také jednu nevýhodu – musíte platit úroky a splátky jistiny.

U nejvýhodnější – teplické – investice vychází splátka hypotéky ve výši 622 tis. Kč s 20letou splatností a aktuální úrokovou sazbou 5,82 % na 4 392 Kč. Z rozdílu mezi nájmem a splátkou hypotéky ve výši 1 660 Kč je potřeba vytvořit rezervu na opravy, údržbu, daně a případné měsíce, kdy buď nájemník neplatí, nebo je byt prázdný.