Hypotéka prostřednictvím hypotečního brokera. Osobní zkušenost

Společnost Hypoconsulting sebe na svých internetových stránkách prezentuje jako objektivního rádce v oblasti hypotečních úvěrů, který nabízí komplexní finanční poradenské služby. S finančním poradcem Hypoconsultingu jsem se sešel dvakrát osobně. Po první schůzce začal kolotoč emailů. Jak se dočtete dál, důvod byl úsměvný.

Finančnímu poradci budu říkat pan H. Kontakt na něj jsem získal přímo na internetových stránkách společnosti, která mě zaujala právě sebevědomým tvrzením – "dosáhneme nejlepších možných podmínek pro klienty na našem trhu." Po vyplnění krátkého dotazníku přímo na stránkách mi pan H. tentýž den zavolal. Mé zadání bylo následující.

Mám zájem o koupi bytu 2+1 v osobním vlastnictví v ceně 2 800 000 Kč. Jde o byt v panelovém domě na Praze 4, který jsem našel v nabídce jedné z realitních kanceláří. Po telefonu jsme se domluvili na schůzce, pan H. mi nabídl výběr termínu i místa setkání.

První schůzka – zjišťování potřeb 

Naše první schůzka proběhla v kavárně dva dny po našem prvním telefonickém rozhovoru. Na první pohled byl pan H. starší, velmi seriozní pán. Po pár zdvořilostních větách jsme se spolu pustili do vyplňování dotazníku. Překvapily mě některé otázky, které se týkaly mých osobních údajů a zároveň jich nebylo, podle mého názoru, pro účel hypotéky potřeba.

Týkaly se především detailů mého zaměstnání, kde pan H. vyzvídal i to, kde firma sídlí. Takové otázky většinou pan H. komentoval větou v tomto znění: „A i když se to nezdá, tak hypoteční banka i takovéto informace potřebuje znát.“ Větu jsem si lehce zapamatoval, neboť jsem ji slyšel přesně v této podobě vícekrát. Nakonec jsem mu prozradil všechny požadované údaje, ze kterých by mohl v podstatě vyplnit smlouvu ke sjednání hypotečního úvěru.

Pan H. byl vůbec velmi zvídavý ohledně mého zaměstnání. Ptal se mě, jak je společnost, pro kterou pracuji velká, co je náplní mé práce apod. Dozvěděl se, že pracuji jako programátor ve středně velké firmě s fiktivním platem lehce pod 30 000 Kč čistého. Měsíčně ukládám peníze na stavební spoření a penzijní připojištění, mám životní a úrazové pojištění. Pana H. zajímalo nejvíc samozřejmě stavební spoření – kolik mám v současné době naspořeno, jakou mám stanovenu cílovou částku, jak dlouho a u které stavební spořitelny spořím.

Pokud jde o podíl na financování bytu, uvedl jsem, že bych mohl zafinancovat z vlastních zdrojů asi 15 % celkové ceny. Na co se pan H. vůbec neptal, byla doba fixace a například možnost pojištění proti platební neschopnosti. Často přitom opakoval: „Na co jsem se vás zapomněl zeptat?“ S trochou nadsázky bych mohl dodat, že měl možná na mysli právě fixaci a pojištění, pokud neměl předem v plánu probrat tyto otázky až na další schůzce.

Po vyplnění dotazníku se pan H. ptal na samotný byt – lokalita, velikost, stav, u jaké realitní kanceláře jsem byt našel, a proč jsem se pro jeho koupi rozhodl. Snažil se mi zasvěceně prozradit víc o situaci na trhu hypoték, což bylo chvílemi komické, protože mi vše vysvětloval jako naprostému laikovi, který se včera od souseda dozvěděl, že hypotéka není to stejné co kartotéka.
 
Je pravda, že mi pan H. nelhal. Jen, jak už to bývá, se o některých důležitých detailech nezmínil. Příliš nekomentoval současnou situaci na trhu hypoték (úrokové sazby), která není nákupu nemovitostí na hypoteční úvěr příliš nakloněna. Moc mu to nevyčítám, je jasné, že cílem schůzky nebylo mě od hypotéky odradit.

Na závěr jsme se domluvili, že pro mne do schůzky příští připraví srovnání nabídek hypoték, případně úvěrů od stavební spořitelny. Pana H. jsem požádal, aby mi vypracovanou nabídku poslal na email. Termín druhé schůzky jsme si stanovili o týden později.

Přesně 20 minut poté, co jsme se rozloučili, mi pan H. volal, že se mě přece jen zapomněl zeptat na něco – jaké je mé nejvyšší dosažené vzdělání.

Druhá schůzka – nabídka

O týden později, na stejném místě jako předtím, jsme se potkali podruhé. Pan H. mi přinesl slíbenou tabulku se srovnáním, kterou vytiskl z excelu. Byla přehledná se srovnáním hypoték od šesti různých bank. Možnost čerpání prostředků z úvěru stavební spořitelny zavrhl, protože v tomto případě jde o příliš vysokou požadovanou částku. Zároveň mi velmi dobře vysvětlil, proč se úvěr stavební spořitelny vyplatí při menším úvěru.

Dostali jsme se také k fixaci. Těšil jsem se, jakou dobu fixace mi doporučí a hlavně – jak vlastní volbu odůvodní. Dobu fixace zvolil pět let a řekl mi, že u doby fixace na 3 roky a 5 let se úroková sazba v současné době příliš neliší. Což je pravda. Banky mají zájem o dlouhodobější klienty. Jednak argumentují nižšími administrativními náklady, jde ale také o to, že si klienta pojistí na delší dobu, protože čím dál častěji dochází k tomu, že klienta po skončení doby fixace naláká jiná hypoteční banka.

Pan H. mi tedy doporučil, že optimální doba fixace je 5 let. Že je to při výhodném úroku lepší alternativa, než volba tříleté fixace. Když jsem se podíval na vypracované srovnání, zjistil jsem, že pan H. automaticky srovnával hypotéky s pětiletou fixací. Mluvil o tom, že budoucí vývoj nelze odhadnout, ale přesto se do budoucna očekává růst úrokových sazeb, takže je lépe zvolit spíše delší fixační období. Desetiletá fixace už je podle něj příliš dlouhé období, zejména z toho důvodu, že v průběhu této doby zpravidla nelze úvěr mimořádně umořovat či úplně splatit.
 
Ze všech hypoték mi pan H. doporučil hypotéku od UniCredit s 30letou dobou splatnosti a k ní alternativu taktéž od UniCredit se splatností na 40 let. Tvrdil, že u delší hypotéky zaplatím víc na úroku, ale tento rozdíl bude reálně nižší díky inflaci v příštích letech. Okrajově se zmínil také o progresivní hypotéce od Hypoteční banky. U hypoték UniCredit navíc zdůraznil, že do 21. 5. 2008 probíhá akce, kdy vyřízení hypotéky nabízí banka bez poplatku. Za standardních podmínek by tento poplatek činil údajně asi dvaceti tisíc korun.

V další fázi mi pan H. sdělil, že bude ode mne potřebovat další dokumenty a bavili jsme o způsobu odhadu nemovitosti. S tím, že zpravidla větší banky, a za jistých podmínek, vypracují odhad pouze na základě fotografií a dokumentů. Svou roli zde hraje požadovaná výše hypotéky, lokalita a konkrétní hypoteční banka, u které je o úvěr zažádáno.

Do příští schůzky si mám obstarat návrh kupní smlouvy, katastrální mapu, list vlastnictví a potvrzení o výši příjmu na formuláři hypoteční banky, které mi pan H. zaslal emailem. Dalším krokem bude vyplnění formuláře pro hypoteční banku, jenž mi slíbil zaslat. Pokud jde o vybavení bytu, pan H. mi doporučil, abych se ho buď vzdal, anebo si ho vymohl zdarma. Pan H. zřejmě myslel na fakt, že finance z vybraných hypoték nelze využít na zafinancování vybavení bytu. Je zajímavé, že se mě neptal, zda mám zájem o hypotéku jen na nemovitost nebo částečně i na její vybavení. Vybrané hypotéky do určité výše možnost financování vybavení umožňují.

Po druhé schůzce, stejně jako po první, následovala dohra. V deset hodin večer se mi pan H. snažil dovolat. Na vysvětlenou mi zaslal sms zprávu, ve které stálo: „Omlouvam se, udelal jsem chybu. UCB ma pro urokovou sazbu 5,08% nutnost investovat 20% nikoliv 15%, jak jsem chybne uvedl. Vice v emailu.“ Jedná se tedy o to, že u hypotéky od UniCredit Bank je potřeba z vlastních zdrojů pokrýt 20 % ceny nemovitosti místo 15 %, jak bylo uvedeno v tabulce pana H. V emailu pak stojí, že vzhledem k uvedené chybě doporučuje hypotéku od GE Money Bank, která má stejné parametry, avšak o jednu desetinu vyšší úrokovou sazbou.

Pan H. mi volal také další den ráno. Tentokrát, že celá tabulka je špatně, že kalkulace počítal pro každou banku zvlášť a následně kopíroval do tabulek v Excelu, přičemž došlo k chybě. Pak mi řekl, že má pro mě i dobrou zprávu, že objevil úplně nové, nejvýhodnější hypotéky od GE Money – ještě výhodnější než hypotéka od GE Money, kterou mi představil předtím. Na mail mi poslal novou tabulku, kde byly celkem 4 alternativy, tentokrát pouze od GE Money Bank.

U hypotéky na 85% ceny bytu jsme se dostali na úrokovou sazbu ve výši 5,09%, shodnou pro dobu splácení 30, 35 a 40 let. A stejně tak GE Money Bank nabízí zpracování hypotéky do konce května bez poplatku – tedy s úsporou kolem dvaceti tisíc korun. Pan H. se mě po telefonu znovu ptal na dokumenty a vyžadoval další osobní schůzku, kterou jsem prozatím odmítl. Další dny se mě pan H. snažil kontaktovat, jak jen to šlo. Volal mi, psal emaily… upozorňoval, na časově omezenou nabídku hypotéky bez poplatku.

Následující tabulka je přesným opisem konečné nabídky, kterou mi poradce zaslal emailem. Součástí jednotlivých variant je také možnost pojištění schopnosti splácet od pojišťovny Cardif. A to včetně vlivu na úrokovou sazbu resp. výši měsíční splátky.
 
Tabulka: Nabídka vhodných variant financování, poskytovatelem je vždy GE Money Bank

Zdroj: Konečná nabídka poradce H. společnosti Hypoconsulting

Závěr

Kdybych byl skutečný zájemce o koupi bytu a setkal se s panem H., jsem si jistý, že by mne popsaná chyba finančního poradce odradila od naší další spolupráce. Pokud bych přece jen přivřel oko, určitě bych našel ještě další finanční poradce. Zkontaktovat více poradců nebo bank je vůbec věc, kterou byste měli udělat, pokud chcete najít to nejlepší.

Doporučuji vzít jejich nejlepší varianty s tím, že se vydáte vyjednat ještě lepší podmínky přímo do hypotečních bank vy sami. Platí, že u delší doby fixace jsou lepší vyjednávací podmínky než u kratší, takže bych se s pětiletou fixací vůbec nebál. Navíc je dobré vědět, že se vám banka pokusí vyjít vstříc, pokud vy sami budete aktivní a nespokojíte se s první nabídkou, která přijde.

Jak hodnotíte poradenskou činnost pana H. ze společnosti Hypoconsulting?