Co všechno ovlivňuje úrokové sazby hypotečních úvěrů

Diskontní sazba je obvykle nejnižší úrokovou sazbou, kterou centrální banka vyhlašuje. Diskontní sazba České národní banky se nemění moc často a v poslední době je považována spíše za indikátor záměrů centrální banky v oblasti měnové politiky. Pojem diskontní sazba může mít v různých ekonomikách odlišný význam, v České republice je diskontní sazba sazbou, za kterou si mohou banky uložit depozita u naší centrální banky.

Na mezibankovním peněžním trhu je tedy tato sazba sazbou minimální, protože banky nemají důvod ukládat svoji přebytečnou likviditu jinde za nižší úrokovou sazbu.

Vývoj diskontní sazby ČNB od roku 2003

Změna diskontní sazby neovlivní sazbu hypotečního úvěru přímo, ale může jej ovlivnit nepřímo, protože změna diskontní sazby může mít dopad na sazby mezibankovní.

Riziková marže

Faktor, který nelze opomenout a který má přímý vliv na tvorbu úrokových sazeb hypotečních úvěrů, je aktuální tržní situace a s ní spojená výše rizikových marží a přirážek. Riziková marže závisí na bonitě klienta, tedy na schopnosti klienta splácet, dále na délce splatnosti hypotéky, na konkrétní fixaci, na LTV a například také na tom, zda-li má klient k úvěru sjednané pojištění.

Obecně rizikové marže rostou v dobách neklidu, kdy ekonomika není stabilní, například v době finanční krize. Banky s každým úvěrem podstupují vyšší riziko, a to se projeví v navýšené rizikové marži, která jim toto riziko kompenzuje. Naopak v dobách ekonomického růstu bývají častokrát marže tlačeny dolů, aby byly sazby hypotečních úvěrů nízké a konkurenceschopné, a to i za cenu snižování zisku jednotlivých bank.

Ceny hypotečních zástavních listů

Další z vlivů, které částečně mohou působit na sazby hypotečních úvěrů, jsou ceny hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy (dále HZL) jsou speciální druh dluhopisů, které se vyznačují určitými zákonitostmi a jsou zákonně upraveny v § 28 zákona č. 190/2004 Sb.

V první řadě mohou HZL emitovat pouze banky, které mají speciální licenci. Emitenti mohou zdroje z HZL použít pouze na předem definované účely, a to k financování hypotečních úvěrů. Ke krytí závazků z HZL můžeme použít pouze hypoteční úvěry či jeho části, které nejsou vyšší než 70 % zástavních hodnot všech nemovitostí, kterými jsou tyto úvěry zastaveny. Díky tomu jsou pro potencionální investory méně rizikové instrumenty.

Výnosové křivky českých státních dluhopisů

Jeden z dalších vlivů jsou výnosové křivky českých státních dluhopisů. Vzhledem k tomu, že PRIBOR se vyhlašuje maximálně s roční splatností a většina poskytovaných úvěrů má delší než roční fixaci (konkrétně tříletou a pětiletou), se dá předpokládat, že banky při stanování cen dlouhodobějších fixací zohledňují i ceny dlouhodobějších zdrojů, a to konkrétně českých státních dluhopisů. 

Výnosová křivka je grafickým znázorněním úroků jednotlivých dluhopisů, které jsou stejně likvidní a rizikové, ale liší se dobou splatností. Obvykle se setkáváme s kladným sklonem křivky, jiným slovy dlouhodobé sazby dluhopisů jsou obvykle vyšší než krátkodobé. Pokud by křivka byla plochá, sazby by byly stejné. Výjimečně se stává to, že by křivka měla záporný sklon, tedy že by dlouhodobé sazby byly nižší než krátkodobé, ale s tím se setkáme opravdu zřídka a důvodem může být například očekávání zásadních změn, jako je snižování sazební centrální banky či přechod hospodářského cyklu do fáze recese.