Hypotéky 2012: Sazba v průměru 3,51 %

Úrokové sazby hypoték loňský rok začaly růstem. Během prvních čtyř měsíců vyrostly z 3,59 % na 3,70 % a prosincové dno 3,56 % se zdálo být opět nedosažitelné. Květnový obrat se zdál být pouhou mírnou korekcí před dalším růstem. Ale nebyl. Odstartoval setrvalý pokles, který zastihl konec roku s průměrnými úrokovými sazbami 3,17 %.

Průměrné úrokové sazby hypoték za uplynulý rok zakotvily na 3,51 %. Většinu měsíců se ale sazby držely nad touto úrovní, k níž byly stlačeny až závěrečným sprintem, v němž se i velké banky začaly přetahovat o klienty – nové i refinancující. Pokles sazeb se změnil ve volný pád, když mezi srpnem a prosincem každý měsíc propadly v průměru téměř o 0,1 procentního bodu.

Tabulka 1: Průměrné úrokové sazby hypoték v roce 2012

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Za loňským poklesem úrokových sazeb hypoték nestojí pouze konkurenční boj, ale také snižování úrokových sazeb České národní banky, která dala bankovnímu boji o klienty správný impuls. V průběhu loňského roku ČNB snížila své sazby téměř na nulu.

• 2T repo sazba klesla z 0,75 % na 0,05 %
• Diskontní sazba z 0,25 % na 0,05 %
• Lombardní sazba z 1,75 % na 0,25 %

Nízké sazby se podepsaly i na počtech a objemech poskytnutých hypoték, které rok 2012 zapsaly jako druhý nejúspěšnější v historii českého hypotečního trhu hned po rekordním roce 2007. Ostatně i rekordní rok 2007 úspěchu loňského přidal – zejména díky refinancování hypoték s pětiletou fixací úrokové sazby, které tvořily největší podíl nových úvěrů rekordního roku.

Tabulka 2: Počty a objemy nově poskytnutých hypoték v roce 2012

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Co stojí za úspěchem hypotečního trhu v roce 2012

Základy úspěchu hypotečního trhu v loňském roce stojí na třech pilířích – úspěšném roce 2007, nízkých úrokových sazbách a odložené poptávce po nemovitostech od roku 2008.

Rekordní rok 2007 přispěl k loňskému úspěchu především hypotékami s pětiletou fixací úrokových sazeb. Zejména menší banky se dobře připravily na refinancování a velkým bankám ukously z koláče jejich klientů, kterým končila fixace úrokové sazby v loňském roce.

Nízké úrokové sazby byly podpořeny několika impulsy. Prvním byla Česká národní banka s poklesem sazeb prakticky na nulu. Nejednalo se ale o jediný motiv k poklesu hypotečních sazeb. Klesaly také sazby na mezibankovním trhu, kdy referenční sazba 1M PRIBOR poklesla z 0,94 % na 0,33 %. A v neposlední řadě se o snížení sazeb postarala konkurence, kdy se banky předháněly, kdo nabídne nižší sazby v akci, na refinancování nebo jen tak.

Po pádu banky Lehman Brothers nastal chaos na finančních trzích. Nikdo nechtěl nikomu půjčovat, zastavily se investice i nákupy nemovitostí. Prodával nebo kupoval jen ten, kdo nemohl jinak – a banky v rámci realizace zástav nesplácených hypoték. Lidé přicházeli o práci v rámci úsporných opatření, firmy škrtaly prémie a snižovaly platy. Kdo nemusel, hypotéku nečerpal.

Odložené nákupy nemovitostí ale nevydrží věčně. Ceny realit postupně klesly a jejich pořízení se stalo zajímavé navzdory nemovitosti. V loňském roce realitní makléři zaznamenali opětovný nárůst poptávky. Ten šel ruku v ruce se zvýšením zájmu o hypotéky.

Srovnání s rokem 2007

Předkrizový rok 2007 byl pro hypotéky rekordní. Loňský ho přesto v mnohém překonal. Kupříkladu v úrokové sazbě. Ta byla v rekordním roce o 1,18 procentního bodu vyšší.

Tabulka 3: Porovnání roku 2007 a 2012

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Výhled na rok 2013

Úspěch loňského roku se pravděpodobně opakovat nebude. Sice úrokové sazby pravděpodobně zůstanou na nízkých úrovních, bude chybět impuls refinancování starších hypoték. Objemy i počty nově poskytnutých budou záviset především na rozhýbání realitního trhu.

Prostor pro další pokles úrokových sazeb je již téměř vyčerpán. To je ale již poměrně dlouho a české banky přesto překvapují jejich dalším snižováním, které nekončí ani v únoru. V každém případě bude chybět impuls ČNB, která by musela přistoupit k záporným sazbám, což není příliš pravděpodobné (záporné sazby z uložených peněz má nyní kupříkladu Švýcarsko, tudíž nemožné to není). A ani mezibankovní trh již nemá mnoho prostoru, kam klesat…

Růst sazeb ovšem podle všeho také příliš nehrozí. Banky mají dostatek likvidity, ČNB hledá stimuly pro oživení ekonomiky a nebojí se inflace, a tak své sazby v dohledné době nejspíš nezvýší.