Kudy se vydá realitní trh v roce 2013

„Pokles reálných cen nemovitostí může dále pokračovat a jejich předpokládané oživení se odkládá do roku 2014,“ uvedla Eva Zamrazilová v prosinci. Odbornicí z oboru to pochopili: ceny malých bytů budou stagnovat či mírně růst, ceny velkých bytů se ještě více propadnou a jistou investicí zůstanou v tomto roce leda tak lukrativní pozemky.

Zde je na místě tento myšlenkový pochod vysvětlit: lidé z takzvané střední třídy jsou opatrní a při pořizování bytu budou i nadále preferovat jistotu v podobě menšího počtu metrů, vykoupeného nižší splátkou z hypotéky či finanční rezervou stranou pro případ ztráty zaměstnání. Relativně větší poptávka po bytech do 60 m² a relativně menší poptávka po luxusních bytech a bytech s velkou výměrou (nad 70 m²) tak způsobí výše zmíněné cenové pohyby. 

Tyto změny se však pravděpodobně i nadále nedotknou pozemků a rodinných domů v atraktivních lokalitách, například na okrajích velkých měst. Krize posledních let sice srazila převis poptávky nad nabídkou v této oblasti, nicméně ne natolik, aby se zastavil nominální růst cen. Připomínám, že inflace v roce 2012 byla na poměrně vysoké úrovni 3,3 %, což znamená, že pokud cena určité nemovitosti (nominálně) stoupla za stejné období také o 3,3 %, pak její reálná hodnota zůstala meziročně stejná.

Při této míře inflace je pak téměř k nevíře, že podle údajů ze statistik finančních institucí se dnes průměrná úroková sazba hypoték pohybuje na historicky nejnižší úrovni vůbec – 3,17 % – tedy pod úrovní meziročního růstu cen!

Vysvětlení je však prosté a opět se vracíme k „všemocné“ České národní bance: její bankovní rada totiž na konci minulého roku ponechala Základní úrokovou sazbu, od níž se odvíjí úročení všech komerčních úvěrů včetně hypoték, na bezprecedentně nízké úrovni 0,05 procenta. Ekonomové zároveň očekávají, že úrokové sazby centrální banka ponechá beze změny i tento rok. A jelikož se podobné kroky centrálních bankéřů odráží na sazbách komerčních bank s určitým zpožděním, klesají úrokové míry u hypoték ještě teď.

^REKLAMA

Guvernér ČNB Miroslav Singer se v lednovém rozhovoru pro Patria online vyjádřil dost jasně: ČNB dle něj jednoznačně říká, že dalším krokem může být oslabení kurzu koruny a že toto opatření spolu s minimálními úrokovými sazbami zastaví pokles cen na trhu nemovitostí. Cíl i prostředky jsou jasné, nicméně každá mince má dvě strany.  Na jednu stranu levné hypotéky podporují poptávku po nemovitostech a tím“brzdí“ větší pokles cen bytů, na druhou stranu právě kdyby tyto ceny bytu výrazně poklesly, pak by si je mohlo dovolit více nízkopříjmových rodin, což se teď podle plánu ČNB nestane. Trh tak zůstane bez přílivu nové koupěschopné poptávky, což růst cen ve své řadě zpomalí.

Vlivů na trhu nemovitostí je ještě celá řada a každý z nich si zaslouží zvláštní pozornost, nicméně po přezkoumání jednoho z hlavních faktorů lze pro letošek směle tvrdit: ačkoliv jsou státní orgány jasně zaměřeny na zastavení poklesu hospodářství a propadu stavebnictví, ani ony samy nepředpokládají v tomto roce obnovení růstu cen. Nestane-li se tedy letos něco mimořádného a nezasáhnou-li do českého trhu výrazně vnější vlivy, můžeme očekávat další dobrý rok pro ty, kdo se rozhodl nemovitost koupit, a špatný rok pro ty, kdo se tu svoji právě chystají prodat.

Autor je majitelem finančně poradenské společnosti Stone & belter