Daňová poradkyně: Nová daň z nabytí je lepší než současná daň z převodu

Vláda minulou středu schválila podobu nového zákona o dani z nabytí nemovitého majetku, která má nahradit stávající daň z převodu nemovitostí. Jaké jsou zásadní změny, které se dotknou daňových poplatníků?

Zásadním změnou v zákoně o dani z nabytí nemovitých věcí je změna v osobě poplatníka. Dosud v oblasti zákona o dani z převodu nemovitostí je poplatníkem daně prodávající, což vychází z koncepce, že prodávající dostane peníze a má tedy prostředky na zaplacení daně. Nový zákon o dani z nabytí nemovitých věcí staví koncepci tak, že kupující – nabyvatel je tím, kdo bude daň platit.

Slovo nabyvatel je správnější, neboť zákon směřuje na celou řadu neúplatných převodů nemovitostí. Každý, kdo získá – nabyde – nemovitost, bude mít povinnost zaplatit daň.

Ovšem např. při darování nemovitosti se na nabytí nemovitosti darem tato daň nevztahuje.

Celá daň z dědictví a darování by měla být také zrušena v souvislosti rekodifikací občanského a obchodního práva a transakce, jako je dědění a darování, by měly být vsunuty do zákona o daních z příjmů. Jakým způsobem celá tato změna proběhne, v tuto chvíli ještě nemohu posoudit, nicméně darování v zákoně o dani z nabytí nemovitých věcí obsaženo v tuto chvíli není.

Mění se nějakým zásadním způsobem rozsah, na co se bude daň z nabytí vztahovat oproti dani z převodu nemovitostí?

^REKLAMA

Větší rozsah zdanění v tomto novém zákoně lze vymezit na vklady nemovitostí do obchodních společností. Zákon o dani z převodu nemovitostí osvobozoval od daně vklad nemovitosti do základního kapitálu společnosti s ručením omezeným a akciové společnosti. Tyto vklady nemovitostí do kapitálu kapitálových společností nově budou dani podléhat.

S novým Občanským zákoníkem vzniknou nové tituly, které budou této nové dani podléhat. Jedním z případů je např. právo stavby.

Původně se uvažovalo, že by dani z nabytí podléhal i převod společnosti, která vlastní nemovitý majetek, resp. která byla založena za účelem správy tohoto nemovitého majetku. Jak vnímáte to, že převod společnosti nakonec nebude dani podléhat?

Tato daň na obchodní podíly, které spravují nemovitosti, je i v jiných zemích v rámci Evropské unie. Předkladatel zákona – ministerstvo financí – se nepochybně inspiroval v zahraničí.

Komora daňových poradců v rámci připomínkového řízení velice ostře vystupovala proti této novince a konfrontovala to s osvobozováním příjmů z prodeje podílů, které mají za cíl nalákat investory do České republiky. Proti tomu by byla tato daň kontraproduktivní.

Nevím, zda pouze připomínky Komory daňových poradců stačily k tomu, aby ministerstvo financí od záměru upustilo, ale v rámci vypořádání připomínek zdanění převodů podílů na obchodních společnostech bylo vypuštěno. Nejsem si jistá, zda je tato myšlenka úplně mrtvá a zda ji někdo z poslanců v rámci legislativního procesu znovu neoživí, ale v každém případě v rámci připomínkového řízení byl proti tomu silný tlak jak z Komory daňových poradců, tak se domnívám, že i Hospodářské komory a dalších podnikatelských subjektů.

Daň z nabytí zůstává v původní výši, v jaké byla i daň z převodu nemovitostí, nicméně vzhledem k tomu, že se bude počítat z nižší ceny, dojde i ke snížení této daně. Myslíte si, že bude sazba daně udržena na současné úrovni, nebo cítíte tlaky na její zvyšování?

To je otázka, jestli se bude počítat z nižší ceny. V důvodové zprávě k zákonu je sice uvedeno, že se zjednoduší způsob výpočtu tím, že u obvyklých nemovitostí, jako jsou byty nebo rodinné domy, bude daň vyměřována z ceny, která bude stanovována nikoli znaleckým posudkem, ale jakousi srovnatelnou cenou, která bude získatelná z webu ministerstva financí. Kupující i prodávající ušetří na nákladech na znalce. Je možné, že tyto ceny budou postaveny níže než konkrétní kupní cena, ale nemyslím si, že ta základna pro výpočet bude nižší, neboť ve hře bude i skutečná prodejní cena.

Nižší cena, která by měla být daňovým základem, nevyplývá pouze z toho, že by se upravovaly srovnávací ceny, ale vyplývá ze samotného výpočtu, kdy v současnosti platí daň prodávající, který má v ceně zahrnutou i daň, kterou bude muset zaplatit, kdežto když se tato povinnost přenese na kupujícího, bude vyžadovat cenu o 4 % nižší – a i daňový základ tak bude nižší a s ním i daňová povinnost.

^REKLAMA

Ano, tato myšlenka má svou logiku.

V současnosti byl problém ten, že když prodávající prodal nemovitost za 100, tak se kupující mohl dostat jako ručitel za daň do situace, kdy musel zaplatit 4 navíc. Po prodávajícím můžete chtít, aby vám ony 4 zaplatil, ale nástroje na jejich vymožení jsou dost chabé. V současnosti se to zpravidla řešilo tak, že kupující částku ve výši 4 skládali na vázaný účet, nebo podmiňovali její doplacení předložením dokladu o zaplacení daně – tedy určitými právními kroky, aby se nedostali do situace, že zaplatí za nemovitost cenu 104.

V nové situaci pokud jako kupující budu vědět, že cena včetně daně by měla být 100, tak bude předmětem vyjednávání, zda daně půjdou k tíži druhé strany, která pak prodá nemovitost za 96. A pak máte pravdu, že se ve výpočtu dostaneme na nižší hodnotu.

Daň by se měla vybírat z ceny realizace koupě, pokud se tato nebude výrazně lišit od ceny administrativní. Co nastane, pokud se lišit bude?

Postup je takový, že v prvním kroku bereme sjednanou cenu, tu porovnáme s tzv. srovnávací daňovou hodnotou, což je částka ve výši 75 % zjištěné ceny nebo směrné hodnoty, která bude zjištěna na základě předaných údajů správci daně. Zjednodušeně daň bude vybrána z toho, co bude vyšší. U poplatníka je šance, že pokud koupí za cenu vyšší, než budou směrné hodnoty, tak bude základem skutečně dosažená kupní cena, a když koupí za cenu nižší, bude se vycházet ze směrné hodnoty pro výběr daně.

Kdy vstoupí do hry znalecký posudek?

Znalecký posudek vstoupí do hry tehdy, pokud budeme prodávat nemovitost, která je součástí podnikatelského obchodního majetku. To jsou většinou unikátní účelové stavby, které slouží výrobě nebo poskytování služeb, a u nich nebude možno použít postup stanovení směrné hodnoty správcem daně. . Znalecký posudek může v některých případech sloužit i  pro ochranu statutárních orgánů, aby nebyli v problémech, že cenu ujednanou stanovili nesprávně.

Pokud bude fyzická osoba prodávat byt, rodinný dům nebo bytový dům, nebude muset pořizovat znalecký posudek?

Přesně tak je to zdůvodňováno v důvodové zprávě. Jedním z cílů zákona je právě zjednodušení pro běžné občany, pro běžné fyzické osoby prodávající nemovitost.

Je tato úprava daně z nabytí blíže standardnímu evropskému právu, než byla daň z převodu nemovitostí?

V jednotlivých zemích je to dost různé. Některé okolní země mají jiné daně, než jaké máme my. Např. Francie má daň z bohatství, jinde je daň z kapitálu, tzn. když složíte 10 milionů do základního kapitálu akciové společnosti, tak musíte zaplatit daň z toho, že jste tam peníze složil.

^REKLAMA

Daňový systém v rámci Evropské unie je dost pestrý, tedy s výjimkou daně z přidané hodnoty, které je plně harmonizována a směrnic ovlivňujících daně z příjmů. Domnívám se, že jak ta daň postaru, tak nově koncipovaná nijak nevybočuje z rámce Evropské unie a určitě není v rozporu s žádnými směrnicemi Evropské unie.

Daň dědická a darovací mají být zrušeny a nahrazeny daní z příjmů. Pokud k tomu skutečně dojde, jaké to bude mít důsledky?

Domnívám se, že první důsledek bude psychologický. Lidé se budou obávat, že se daňové zatížení zvýší a že to pro ně bude složité.

Sazba je to, oč běží. V současnosti je daň dědická a darovací ve třech pásmech, sazby se pohybují od 1 do 40  % , kdežto u daně z příjmů pracujeme s jednou či dvěma sazbami. Otázka je, jak bude nastaveno zdanění v rámci osob příbuzných a v rámci osob nepříbuzných. Podle mého názoru by měl stát zachovat výběr daně, ale určitě to bude v prvním roce, dvou letech předmětem kritiky a možná i paniky od poplatníků fyzických osob.

V současné době jsou veškeré dary a dědictví mezi příbuznými osvobozeny. Pokud by zůstaly osvobozeny i v případě daně z příjmů, pak by se pro naprostou většinu daňových poplatníků nezměnilo vůbec nic.

To máte pravdu. Pokud se jedná o dary mezi příbuznými, jsou v současné době osvobozeny, pokud to není dar z obchodního majetku. Pokud OSVČ má ve svém majetku např. automobil, který odepisuje, odepíše ho na nulovou zůstatkovou hodnotu, a toto auto daruje svému příbuznému, nebude tento dar osvobozen.

Změny v dani z nabytí i další připravované jsou odvozovány od změn v Občanském zákoníku a Obchodním zákoníku. Skutečně si tyto velké novely vyžadují takto zásadní úpravy „trojdaní“, nebo je to jen jakási záminka, proč ke změnám dochází?

Řekla bych, že je to tak z poloviny. První polovina je pravdivá, protože nový Občanský zákoník zavádí některé nové pojmy a instituty, které dosud v zákonech ošetřeny nebyly. A tak se dá z poloviny odůvodnit, že zákon o dani z nabytí nemovitých věcí reaguje na nové právní poměry.

Druhá polovina pravdy je, že se do zákona promítají i věci, které byly v současnosti vnímány jako problematické. Např. právě to, že poplatníkem daně byl prodávající, ale kupující byl ručitelem – a ten, kdo má nemovitost je zranitelnější, neboť prodejem nemovitosti by mohla být pohledávka ze strany finančního úřadu uspokojována.

Jak nový Občanský zákoník, tak zákon o dani z nabytí mají nabýt účinnosti 1. ledna 2014. Je vůbec čas tyto normy správně implementovat a dostat do povědomí lidí, aby nedocházelo např. k daňovým únikům z neznalosti?

Dovolím si vyslovit kacířskou myšlenku: Pokud ty normy nevstoupí v účinnost, tak se jimi opravdu nikdo nebude detailně zaobírat a nebude zkoumat veškerá úskalí a zádrhele.

Cesta určitě povede přes kameny, protože jakmile zákony vejdou v účinnost, odhalí se celá řada nesrovnalostí, ale je mylné myslet si, že kdyby se účinnost odložila o rok, že se kameny vysbírají a cesta bude jednodušší.

Pokud zákon nevstoupí v účinnost, nikdo neodstraní zádrhele.

Děkuji za rozhovor.