Mýcení mýtů stavebního spoření

Neříkám, že stavební spoření je a priori špatný produkt, leč před uzavřením (zvláště ve fázi úvěrové) u něj platí: dvakrát měř a jednou řež.

Výhodné spoření ANO i NE

Dosti často se setkávám se zavádějícími informacemi při prodeji tohoto produktu. Jedná se o mylné kalkulace úroků a výnosnosti stavebního spoření. Nejčastější prohřešek je dle mého názoru následující: Na stavebním spoření máte 12% roční zhodnocení! A je to garantované! Jak jsme k číslu došli? Jednoduše: Vložíme 20 000 Kč ročně do produktu, stát nám připíše 10 % státní podpory (2 000 Kč) a ještě stavební spořitelna zhodnotí vaše prostředky o celá 2 % z celkových vkladů. A to prosím každý rok. 

Inu, pokud bychom aplikovali tento propočet, tak bychom došli k závěru, že za 6 let by došlo ke zhodnocení na stavebním spoření o více než 70 %! Tedy zeptám se jinak, když vložím do stavebního spoření 20 000 Kč ročně na 6 let (tj. 120 000 Kč), mám na konci naspořeno o 70% více? Tedy cca 204 000 Kč? Nemám… pokud vám někdo bude tvrdit, že stavební spoření je takto výhodné, zpozorněte. Výše zmíněná formulace je báječný prodejní argument!

A jak je to tedy doopravdy?

Pokud začneme správně počítat, zjistíme, že výše zmíněný argument je skutečně zavádějící. Podíváme-li se na tabulku efektního zhodnocení prostředků, zjistíme, že úrok se může pohybovat maximálně do cca 3,9 %, a to jen u malých částek. Platí v zásadě přímá úměra: čím větší cílová částka, tím horší zhodnocení. Tedy stavební spoření ANO, ale za určitých podmínek:

–          Nízká cílová částka (cca do 200 000 Kč max.)

–          Využívat optimální platby do produktu

• 20 000 Kč/12 měsíců = 1 666 Kč plus poplatky cca 300 Kč/rok = cca 1 700 Kč/měsíc

–          Využít stavební spoření pouze na dobu 6 let

• Čím delší doba spoření, tím více opět klesá úročení

–          Jako součást portfolia klienta – součást konzervativní složky

A jak je to číselně doopravdy? Za 6 let spoření při úložce 1 700 Kč činí roční úložka 20 400 Kč, tj. za 6 let 122 400 Kč vlastní úložky. Nesmíme zapomenout na státní podporu 12 000 Kč (2 000 Kč/rok). Celkem máme na účtu 134 400 Kč. Nezapomeňme připočíst výnosy od stavební spořitelny. Celkem na účtu nalezneme cca plus mínus 142 000 Kč.

Pozor na pravidla hry aneb jak je to s tou státní podporou

Za co stavební spořitelny moc nemohou, je permanentní diskuse na téma stavební spoření naší vládou. Neustálé změny podmínek, a to i zpětně, mne nutí k zamyšlení nad stabilitou těchto podmínek nejen ve spořící fázi. Nyní můžeme kalkulovat do našich výnosů státní podporu, ale co když se opět sníží – či zruší docela (myšleno zdaní se ve výši např. 100 %)? Nebo se bude moci použít pouze k vybraným účelům? A nebo bude vázána jen k úvěru ze stavebního spoření? Vzhledem k tomu, že státní podpora nám dělá ve stavebním spoření velmi podstatnou část výnosů, byl bych opatrnější s kalkulací státní podpory.

Koukneme-li se na to optikou dlouhodobou, situace je ještě horší. Jak vidíme z tabulky Asociace českých stavebních spořitelen, od roku 2002 bylo vyplaceno na státní podporu celkem již cca 165,16 mld. Kč (ano, čtete správně – 165 miliard korun). Ač dochází k rapidnímu snižování státní podpory v posledních letech, dokáži si představit vládu, která hledá každou „kačku“, že státní podpoře bude jednoho dne odzvoněno.

Půjdeme-li však ještě dále, tak vlastně opět zde dochází k obrovskému přerozdělování peněz – stát vybere daně, zaplatí z nich své úředníky a začne přerozdělovat – a čím více přerozdělování, tím méně zbude na koncového jedince. Nikde jsem bohužel nedohledal, kolik nám toto přerozdělování „ukousne“. Nicméně asi by bylo naivní si myslet, že zaplatím-li státu daň 2 000 Kč, tak ty samé 2 000 Kč dostanu zpět do produktu stavebního spoření. Abych mohl dostat své 2 000 Kč na účet stavebního spoření, musela by být díky přerozdělování daň vyšší.

Dochází k paradoxu, že lidé, co mají stavební spoření, si zaplatí státní podporu ze svých daní, a to vlastně ještě vyšší částkou. Ostatní, jež stavební spoření nemají, pomáhají „ředit“ tento poměr tím, že odvedeme daně a žádnou „vratku“ na stavební spoření nedostanou. Dává to smysl?

Vaše smlouva se nám nelíbí, tak vám ji… aneb Mám výhodné podmínky

Krásná větička ve Všeobecných obchodních podmínkách stavebních spořitelen zní zhruba následovně: Stavební spořitelna i klient mohou kdykoliv vypovědět smlouvu o stavebním spoření. 

Co to znamená? Máte-li doma v šuplíku ještě velmi staré smlouvy (např. s úročením i 4,5 %, ale i trošku nižším), nejspíše vás čeká (či již potkalo) následující dopis (ve zkratce):

„Vážený kliente, máte smlouvu, která již není dlouhou dobu v naší nabídce. Tím pádem nemáte vůbec možnost si vzít naše nové skvělé produkty a úvěry. Proto ihned navyšte cílovou částku nebo přejděte na výhodné nové tarify.“ 

Nyní lidšťinou:

„Kliente, pro nás je smlouva nevýhodná, změň si podmínky na dnešní (dnešní úroky), nebo Ti smlouvu vypovíme.“ 

Jinými slovy, když ptáčka lapají, hezky mu zpívají a chudák klient… Co mu zbývá v takovéto situaci? Ti, jež nečtou drobná písma a podepíší, odešlou a zbaví se tak výhodné smlouvy. Ti, co čtou pozorněji, si zaťukají na čelo a dopis vyhodí. Po chvilce nečinnosti – cca 3 – 6 měsíců – přijde klientovi druhý dopis:

„Vážený kliente, moc Vám děkujeme, že jste si s námi spořili, ale Vaše smlouva je opravdu pro nás zátěží, a tak Vám ji dle článku X bodu Y Všeobecně obchodních podmínek vypovídáme. Prostředky jsme Vám zaslaly na účet. Děkujeme Vám za projevenou důvěru v naši společnost a v příloze Vám přikládáme nově vyplněnou smlouvu o Stavebním spoření s extra výhodným polovičním poplatkem za zpracování – poštovné hradíme my.“

A tak se opět ptám: proč bych si měl zakládat produkt, kde je nejen státní podpora vachrlatá, ale i úročení a podmínky stavebních spořitelen nejsou v podstatě konstantní? A ocitám se tím na milost stavební spořitelně. Co tím spořitelny docílí? Jednoho – tito klienti si již NIKDY nezaloží stavební spoření – tedy sami si spořitelny snižují potenciál klientely. Kdo chce kam …

Výhodný úvěr

Když se podíváme na historii stavebního spoření, od počátku bylo koncipováno velmi rozumně. Myšleno tak, že klienti si část prostředků odloží stranou (naspoří si), a poté si vezmou menší úvěrové zatížení. Jak osvětové a správné. Kliente: nepůjčuj si moc, šetři si a půjč si jen méně.

S tímto principem souhlasím dodnes. Dochází tak k menšímu zatížení klienta a vůbec „naučení“ se spořit a odkládat si stranou na určité životní cíle. A jaké cíle to mohou být?

Historickým pohledem stavebního spoření například: výměna umakartového bytového jádra za zděné, výměna střechy rodinného domu, zateplení či výměna oken rodinného domu. Co mají tyto cíle společné? Přibližně stejnou výši investičního záměru. Zeptejte se lidí ve vašem okolí, jež rekonstruovali, kolik je to stálo. Zjistíte, že se budete pohybovat v podobných cenových relacích.

Stavební spoření BY MĚLO být přesně takto používáno. Mám starou střechu = vyměním = cena 400 000 Kč. Potřebuji bytové jádro = 250 000 Kč. Potřebuji zateplit = 350 000 Kč. Čili stavební spoření používat RYZE na menší a drobnější práce/rekonstrukce. Čím vyšší částka, tím více se vám stavební spoření nevyplatí (propočty dále v textu v kapitole překlenovacího úvěru).

Leč trh v dobách minulých – od roku 2003 až 2008 rostl OBROVSKÝM tempem a stavební spořitelny vycítily možnost financovat i vyšší úvěry. Koupě domu či bytu se stala hračka, rekonstrukce, když už, tak pořádná. Tím se začaly objevovat cílové částky na milionové částky!

Nyní mám klienta (a jeho smlouvu doma), jež má cílovou částku 11 000 000 Kč! Ano, čtete správně. O těch „drobných“ milionových smlouvách nemluvě.

Zachovejme starý dobrý princip stavebního spoření a používejme ho jen na drobnější částky. Naučme naše klienty opět si na dobu dočasnou např. 6 let si odkládat stranou, a poté použít stavební spoření na dofinancování našeho záměru. Kromě toho tím docílíme i toho, že se klient vyhne překlenovacímu úvěru a rovnou (či za velmi kratičkou dobu) naskočí do úvěru řádného, který jediný dává smysl. Klient tak bude mít skutečně nižší měsíční zatížení, naučí se spořit a rozumně používat úvěrového zatížení rodiny.

A abych nezapomněl – ještě u jednoho důvodu jsem ochoten akceptovat úvěrování stavebním spořením. A to u koupě nemovitosti. Že si protiřečím? Ale vůbec ne – představme si klienta, který by chtěl 100% hypoteční úvěr. Takové úvěry se na trhu již shání těžko, a když, tak za horších úvěrových podmínek. Pokud si ovšem vezmeme hypoteční úvěr ve výši např. 85 % či 90 % z hodnoty nemovitosti a zbylou částku uhradíme prostřednictvím stavebního spoření, tak se můžeme dostat na výrazně zajímavější splátky pro klienta. Ale této široké problematice se vrátíme v některém z dalších článků s přesnějšími propočty.

Překlenovací úvěr, aneb nemusíte mít nic naspořeno a rádi vám výhodně půjčíme!

A zde máme největší kámen úrazu stavebního spoření. Krásně znějí věty při sepisování úvěrové smlouvy o stavebním spoření: „A úvěr můžete kdykoliv doplatit/splatit.“ Ach jo… opět to naše slovíčkaření. Bohužel, klient vlastně je a i není uveden v omyl! Jak to? Zástupce stavební spořitelny sdělí klientovi magickou větu a klientovi to stačí. Dále se nepídí. Super, můžu doplatit kdykoliv. To mne banka nenabídne. A zde je zakopaný pes.

Klient si neuvědomí, že ve valné většině případů podepisuje dva úvěry v jedné smlouvě. A to úvěr překlenovací a řádný úvěr ze stavebního spoření. A o kterém to úvěru byl ubezpečen klient, že může splatit kdykoliv? Ano, B je správně. O řádném úvěru se hovořilo. A jak víte, abyste se dostali na řádný úvěr, musíte splnit tři kritéria daná stavební spořitelnou:

1. spořit si minimálně dva roky,
2. získat tzv. hodnotící číslo (které se nikdy nedozvíte, jak a z čeho se počítá) a
3. naspořit minimálně 40 % z cílové částky.

Dokud tyto tři podmínky nesplníte, budete v tzv. překlenovacím úvěru. Tedy pěkně drahém úvěru, nezávisle na úrokové sazbě. A jak již asi tušíte, překlenovacího úvěru se jen tak nezbavíte. Zkuste si požádat o předčasné splacení u některých stavebních spořitelen. Nepovolí vám to, ani když budete prosit (a to prosím pěkně prosit). Spíše vám to se skřípěním zubů povolí při prodeji, úmrtí, rozvodu… Tedy běžných životních situací. A to že máte peníze z dědictví? Že chcete splatit úvěr z naspořených prostředků? Že vás podržela rodina, která vám daruje prostředky, abyste se zbavil dluhu? Inu, máte smůlu. Tento trend u stavebních spořitelen je stále silnější a stále více omezující pro klienta.

Je to logické ze strany stavebních spořitelen. Jsou si vědomy svých drahých smluv a snižujících se výnosů, a tak se snaží udržet si alespoň nějaký kmen svých dušiček. Která společnost to nedělá, že? Já jako klient bych si již z principu nezaložil u takové instituce stavební spoření, o úvěru nemluvě!

Co tím stavební spořitelny docílí? Kromě svých výnosů to, že lidé zanevřou na tento produkt kompletně a nezapomenou/neodpustí stavebním spořitelnám jejich chování a přestanou si tento produkt sjednávat úplně.

Autor je finančním poradcem společnosti Fincentrum specializujícím se na financování bydlení.