Lukáš Musil: Neprodané byty jsou většinou ležáky nebo byty ve špatných lokalitách

RSJ Private Equity investuje mimo jiné do nemovitostí. Podle jakých kritérií vybíráte investiční příležitosti v této oblasti?

Nemáme vlastní developerskou jednotku. Primárně tedy vystupujeme jako finanční partner v deloperských projektech. Osloví nás nějaký zkušený developer se svým investičním záměrem a my mu poskytneme kapitál k jeho vlastním finančním zdrojům. Není to o tom, že bychom si my vybírali, ale developeři chodí za námi.

V době před krizi banky poskytovaly úvěr do výše 80 – 90 % nákladů projektu. V krizi se financování téměř úplně zastavilo a následně banky přehodnotily svá kritéria, aktuálně poskytují v průměru úvěr do výše 60–70% nákladů. Prostor pro náš fond je poskytnout tento rozdíl.

Za jakých podmínek vstupujete do developerských projektů? Jaká máte výnosová očekávání?

Do projektů vstupujeme různými formami. Nevadí nám vstoupit jako minoritní ani majoritní akcionář, může vytvořit partnerství na principu joint venture, můžeme vstupovat jen kapitálově a poskytnout jen úvěr.

Od projektu očekáváme 20 % IRR (vnitřní výnosové procento – pozn. red.) na vložený kapitál.

Jsou ochotni developeři takovéto zhodnocení nabídnout? Přeci jen např. investice do nájemního bydlení vynáší dlouhodobě řádově 5 % ročně.

Do nájemního bydlení neinvestujeme z důvodu, jak je v současné chvíli nastaven Občanský zákoník a práva ve prospěch nájemců nájemního bydlení, navíc výnosy se skutečně pohybují kolem 5 %. Naše investice směřují do rezidenční výstavby, ale s prodejem koncovým uživatelům a jasným exitem fondu.

Jakých realitních projektů se aktuálně účastníte?

Asi největší projekt, který nyní realizujeme, je Centrum Pivovar Děčín, kde je celkový náklad kolem 750 mil. Kč. Ten by měl být dokončen na začátku dubna. Jedná se o obchodní centrum s přibližně 17 tis. m² komerční plochy.

Na financování projektu se podílí banka ze 60 – 65 % a zbytek nákladů investuje  developer a fond, s větší mírou investice fondu.

Váš zřejmě nejzajímavější projekt je nyní Novomlýnská brána v centru Prahy…

Ano, tento projekt patři lokálně mezi nejzajímavější z pohledu prestiže, architektury a místa. Z pohledu investic mimo ČR je zajímavým projektem určitě hotelový development na Zanzibaru.

V projektu Novomlýnské brány jste měli problémy s předchozím architektem.

Nedá se říci, že by to byl problém, K získání kladného stanoviska památkářů k demolici, je zapotřebí přesvědčit je, že nová stavba vytvoří vetší hodnotu po architektonické stránce, než je demolovaná budova. Bohužel Ministerstvo kultury mělo po prezentaci původního návrhu jiný názor.

Navíc projekt s osobitou fasádou navržený studiem DaM byl finančně nákladný. Fond měl nastavená určitá kritéria s maximálním rozpočtem 150 mil. Kč – a tato položka by nejspíš byla překročena.

Nyní jste vybrali novou architektku paní Jiřičnou. Jak probíhá spolupráce s ní?

Spolupráce probíhá velmi dobře. V současné chvíli řešíme hmotu a fasádu. Paní Jiřičná ví, že to místo je hodně citlivé a chce si být naprosto jistá, že to, co vytvoří, bude zajímavé a dobré. Ale přesto čekáme, že návrh vyvolá odbornou i laickou debatu. 

Při tvorbě tohoto projektu se jedná nejen o proces velmi zdlouhavý, ale i velmi nákladný. Je možné ho vést ještě s nějakou ziskovostí?

Je to velmi těžké. Tento projekt má nevýhodu, že je omezen prostorem. Velikostní limity projektu jsou jasně definované okolní zástavbou a půdorysem pozemku, budoucí projekt má určitý počet metrů, které je možné pronajmout/prodat a ty nenafouknete.

Z našeho pohledu to je spíš o tom, přinést něco Praze. A je to určitá naše vizitka v rámci komunity.

S jakým očekáváním jste do tohoto projektu vstoupili a jak jste očekávání upravili v průběhu času?

Do projektu jsme původně vstupovali jako minoritní finanční investor. Ale když se objevila možnost stát se majoritním vlastníkem a projekt řídit, nabídku jsme přijali.

Náš záměr je udržet ziskovost kolem 5%. Bohužel žádná budova v Praze se zatím neprodala s vyšší cenou na základě toho, že je hezká. Atribut „hezkosti“ a krásného uměleckého díla na ceně nepřidá. Je to vidět i na Tančícím domě. Tančící dům je architektonickým skvostem, za kterým do Prahy jezdí turisté, ale v případě prodeje tento fakt nebude zohledněn.

To, že jezdí turisté kvůli Tančícímu domu do Prahy, neznamená, že na tom vydělá majitel Tančícího domu.

Přesně tak. A neznamená to, že se prodá za vyšší cenu.

Máte stanovený nějaký termín, kdy by měl být projekt Novomlýnské brány dokončen?

Nemáme. To místo se řeší již od roku 1945. A návrhů za tu dobu bylo přibližně 30. Zkoušely se různé věci a nikdy se nic neuskutečnilo. Chceme samozřejmě projekt dokončit co nejdříve, ale s nějakou citlivostí. Není to o tom, že bychom za každou cenu chtěli zhodnotit zainvestovaný kapitál.

Máte určený bod, v němž tuto investici odepíšete a pozemek prodáte, aby zainvestoval někdo jiný?

Takto to nastavené nemáme. Musela by přijít opravdu zajímavá nabídka. Vnímáme to jako prestižní místo a už to není úplně o penězích a výnosnosti. Pokud by dotčené orgány nepovolily náš plánovaný projekt s paní Jiřičnou, zvážili bychom rekonstrukci a změnu současné budovy.

V kolika realitních investicích se aktuálně angažujete a v jakém objemu?

Přibližně v deseti s celkovým objemem vlastního kapitálu kolem 1 mld. Kč.

Developeři za vámi pravděpodobně ještě chodí, protože byť realitní krize postupně přechází, banky ještě svá pravidla nezměnily. Kolik peněz ještě můžete zainvestovat do realitních projektů?

Zdroje ještě máme a nemáme stanovený nějaký limit. Spíš je to o tom, jestli nás ten projekt osloví. A zároveň je to o diverzifikaci našeho portfolia mezi private equity a nemovitostní investice. V oblasti nemovitostních projektů taky zohledňujeme segmentaci na rezidenční, komerční, nebo bydlení pro seniory a řešíme diverzifikaci portfolia i podle lokality.

Neinvestujete pouze v Praze a okolí, ale v celé České republice. 

Ano. Ale těch možností, kde zajímavě zainvestovat s tím, jaké máme očekávání od projektu, není moc. V Praze jsou to kanceláře, byty, obchodní centrum. Mimo Prahu se jedná o nákupní centrum, rezidenční výstavbu v Brně – a to je asi všechno.

V Brně je rezidenční trh aktivní, Fond má v Brně projekt o 99 bytech a zatím se nám tam daří. Dokonce si myslíme, že z pohledu konkurenčního boje je to trh pro rezidenční bydlení lepší než Praha.

Realitní trh v poslední době prošel realitní krizí. Vnímáte již její konec, nebo ještě má negativní dopady na nemovitostní trh?

Má cenu se bavit především o Praze. Rezidenční trh vnímáme již pozitivně. Komerční nemovitosti v Praze jsou stabilní. Naopak velmi kvalitní nemovitosti rostou na ceně a na trhu nejsou. Druhotné nemovitosti na trhu v Praze jsou, ale není o ně velký zájem, tak se nůžky stále vice otevírají mezi kvalitními a méně kvalitními.  

I v residenční výstavbě ale došlo ke zpomalení trhu a velkým developerům zůstává stále více bytů mezi neprodanými.

Co se neprodaných bytů týče, myslím, že se nejedná o nové projekty, ale většinou už zrealizované tzv. dlouhodobé ležáky. Někteří developeři nechtějí připustit ztrátu, zlevnit a odepsat část investice, Určité procento projektů na trhu není pro kupující zajímavé z pohledu lokality nebo vlastního konceptu.

Přesto vnímám určité pozitivní oživení rezidenčního trhu v posledním roce. Lidé čekali na poklesy, které skutečně přišly, ale teď se dostáváme do určité hladiny, kde mohou ceny jít naopak trochu nahoru.

Navíc lidé musí řešit své bydlení. Krizi máme od roku 2008. Kdy se nastěhujete pár do 2+kk a narodí se jim dítě, tak potřebuje větší byt. Čeká, až klesnou ceny, ale pak už čekat nemůžete a musí situaci řešit. Neřešíte to z důvodu investic, ale protože se musíte přestěhovat. A to se nyní děje.

Situace z let 2006 – 2007, kdy ještě nebylo dostavěno a už bylo 100 % prodáno, se už zřejmě opakovat nebude.

Děkuji za rozhovor.