Zvítězí nemovitost nad tučným kontem?

Vezmeme-li kalkulačku, měsíční splátku hypotéky vynásobíme počtem let a připočteme poplatky, budeme na první pohled nemile překvapeni, kolik přeplatíme. Nominálně to může být třeba i více než polovina vypůjčené částky. I když to nominálně vypadá kolosálně, reálně to nemusí být tak strašné. Mýtus, že se hypotéka nevyplatí, že se přeplácí, je otřepané a často používané tvrzení. I když byl mýtus vyvracen už dříve v článku Hypotéka: Kolik přeplatíte, není důležité, podívejme se na něj ještě jednou názorně.

Sto tisíc před třiceti lety byl majlant

Kdo měl před 30 lety 100 tis. Kčs, měl majlant. Pokud ovšem nechal tyto peníze ležet ladem a nezaspal měnovou reformu, má dnes nominálně stále 100 tisíc korun (už ne korun československých, ale korun českých) – možná i méně, pokud se nechal oškubat bankovními poplatky. Kupní síla těchto peněz se časem zmenšila, koupí se za ně daleko méně.

Nahlédněme, kolik se za tyto peníze dalo koupit něčeho hmatatelného – například uhlí (Obrázek 1). V průběhu času kupní síla klesala, uhlí nebo třeba cihel a jiného stavebního materiálu bylo možné za stejnou nominální sumu postupem času pořídit stále méně. Kupní síla soudobých peněz s časem klesá.

Obrázek 1: Kupní síla peněz klesá. Kdo měl před třiceti lety 100 tis. Kčs, mohl si koupit 254 tun uhlí. V roce 1992 už za stejnou nominální částku šlo kupit 1 tunu a v roce 2011 už jen necelých 0,2 tuny uhlí. 

Zdroj: ČSÚ, Aplikace Kolik jsem si mohl koupit …?

^REKLAMA

Peníze, které budeme vracet za rok nebo za deset let, budou mít jinou hodnotu a kupní sílu než dnes. To ale neznamená, že jako dlužníci na tom musíme vydělat, inflace je v úrokové sazbě zohledněna. Věřitel, který nám půjčil, nese inflační riziko – riziko znehodnocení kupní síly peněz.

Časová hodnota peněz jako most mezi přítomností a budoucností

Kdo peníze půjčuje, vyžaduje úrok, který pokryje inflaci a umožní i něco vydělat. Dnešních 100 tis. Kč se za třicet let nutně navýší o úroky. Naopak nominální suma 100 tisíc korun za třicet let už nebude mít takovou hodnotu – z této hodnoty je nutné „ztrátu hodnoty“ odpočítat (diskontovat) – viz Obrázek 2.

Obrázek 2: Dnešních 100 tisíc korun má jinou hodnotu než 100 tisíc korun za třicet let. Peníze, které držíme dnes, se nám mohou díky úroku (nebo výnosu z jiné investice) zhodnotit. Za třicet let budeme mít navíc úroky.

Čtěte více: Je lepší výplata dnes nebo až za tři roky?

^REKLAMA

Doba, úroková sazba a peněžní suma (jistina)

Chceme-li přepočítat (diskontovat) současnou hodnotu na hodnotu budoucí, potřebujeme vědět úrokovou (diskontní) sazbu, jaký čas uplyne a jaká je základní peněžní částka, která byla půjčena nebo tvořila vklad (jistina). V případě, kdy si půjčujeme, tak celkový závazek ovlivní výše úrokové sazby a poplatků, doba, po kterou budeme splácet, a v neposlední řadě také, kolik si půjčujeme (Obrázek 3).

Obrázek 3: Čím více si půjčíme, tím více budeme muset splatit. Splácení také ovlivní výše úroků a doba, na kterou si půjčujeme.  

Nominální a reálné úrokové míry

Za peníze, které si půjčujeme, platíme dohodnutou nominální úrokovou sazbu, která se určuje jako procentní nárůst peněz, zaplacený věřiteli za používání půjčených peněz. Řekněme, že jsme si půjčili milion, a to při 3% ročním úroku. Toto je nominální úroková sazba, kterou je nutné očistit o dopad inflace. Pokud by inflace činila v průměru 2 %, pak by reálný úrok našeho úvěru činil 1 %. To vede k představě reálné, tedy o inflaci očištěné úrokové sazby.

Níže uvedený diagram (Obrázek 4) zachycuje vztah mezi nominálními úrokovými sazbami, reálnou úrokovou sazbou a mírou inflace. Nominální úroková sazba se rovná reálné úrokové míře zvýšené o míru inflace.

^REKLAMA

Obrázek 4: I když věřitel třeba inkasoval při 3% nominální úrokové sazbě tři koruny z každé stokoruny, jeho reálný výnos závisí na míře inflace (a zdanění). Pokud byla inflace 2 %, hrubý reálný úrok činil korunu z každé stokoruny.     

Pokud nám banka půjčuje milion korun, půjčuje nám peníze v dnešní hodnotě. Tuto sumu, kterou banka získala od svých vkladatelů, případně od investorů do hypotečních dluhopisů, s námi vyměňuje za splátky budoucí hodnoty, která je nejistá. S odhadem budoucí inflace tak splátky musí zahrnovat i pojistku proti očekávanému inflačnímu znehodnocení. Bude-li skutečná inflace větší, než se kterou počítá úroková fixace, může dlužník ve skutečnosti zaplatit záporný reálný úrok – zaplatí reálně méně na úkor toho, kdo mu půjčil a kdo půjčku financoval.

Prostředí nízkých úrokových sazeb se zdá být výhodnější pro dlužníky, reálně ovšem záleží na skutečné míře inflace. Následující graf (Obrázek 5) naznačuje, že stávající reálné úrokové míry hrají ve prospěch dlužníků, protože reálný úrok se dostává k nule.

Obrázek 5: Zatímco v roce 2009 byla reálná úroková sazba u hypoték s LTV do 70 % kolem 4 % (index GOFI 70), v roce 2012 byla v řádu kolem desetin procent. Plovoucí sazba hypotéky s LTV do 70% (index GOFI VAR 70) dokonce nabídl zápornou reálný úrok. 

Zdroj: Golemfinance.cz, Tradingeconomics.com

Bude-li reálný úrok záporný, hypotéka se (dlužníkovi) vyplatí

Dlužníci mohou své úvěry refinancovat a využít ku prospěchu svému nižší hladiny úrokových sazeb. Biti jsou naopak vkladatelé a střadatelé nebo držitelé dluhopisů, kteří chtějí-li investovat. Nabízené úrokové sazby jsou velmi nízké a riziko inflace nevyzpytatelné.

Reálné úrokové výnosy, ze kterých si dříve mohl senior rentiér nebo střadatel zvyšovat svou životní úroveň, budou v podmínkách měnové politiky nulových úrokových sazeb reálně nulové. Penzijním fondům se propadnou příjmy, všichni se budou muset vyrovnat s docela novým světem extrémně nízkých úroků – peněžním trhem počínaje a manažery penzijních fondů konče.

Lidé, kteří mají své úspory vázané v dlouhodobém spoření, se klidně mohou dočkat toho, že se část hodnoty jejich úspor vypaří. Majetek se skrytě přerozděluje od střadatelů a investorů do aktiv s pevným výnosem směrem k dlužníkům. Z pohledu nemovitostí to udrží poptávku a zamezí potenciálnímu propadu cen nemovitostí a souvisejících dopadů v zajištění úvěrů a finanční stability. Dluhy se prostě dnes vyplatí, tedy za předpokladu, že nenastoupí deflace.